论坛：2008年独栋别墅的升值空间(组图)

2008年独栋别墅的升值空间论坛现场

　　今年，楼市低迷之风席卷京城南北，全国住宅交易市场价量齐跌，市场打折、降价风盛行，在整体市场低迷的情况下高档楼盘销售也受到一定程度的困扰， 但别墅土地禁批令也使得市场别墅产品越来越少，特别是独栋别墅，未来升值潜力不容小觑。

　　随着2008年楼市和政策不稳定性的加强，京城楼市将呈现何种走势？开发商和购房者之前的心理博弈究竟谁能坚持到最后？高档楼盘能否继续成为市场的宠儿？独栋别墅市场究竟有多大的升值潜力？

　　2008年7月30日，新浪房产邀请京城知名高端项目操盘手、业内专家、知名代理机构，共同讨论2008年北京独栋别墅的升值空间。

　　主持人：

　　邢晓利

　　特邀嘉宾：

　　复地(集团)股份有限公司华北地区营销总监曹伟

　　北京英才房地产开发有限公司营销副总贾涛

　　北京东方华太建筑设计有限责任公司总经理徐建伟

　　北京世联房地产顾问有限公司北京代理业务中心营业二部营销总监韩雪

　　以下为现场图文实录：

　　主持人：各位网友大家下午好，欢迎走进新浪访谈直播间。今天有幸谈到别墅这个话题，因为以前，特别是08年的市场，特别是北京的市场，全国的市场都表现出不稳定和不明朗的迹象。但是在全国住宅市场价量齐跌的情况下，我们的别墅市场还是相对很好的。今天我们邀请到有项目开发商的老总，有营销顾问公司的，也有建筑师，谈一下2008年独栋别墅的升值潜力的论坛。先介绍一下邀请到的嘉宾：复地(集团)股份有限公司华北地区营销总监曹伟、北京英才房地产开发有限公司营销副总贾涛、北京东方华太建筑设计有限责任公司总经理徐建伟、北京世联房地产顾问有限公司北京代理业务中心营业二部营销总监韩雪。

　　首先，特别多的网友和业内人士都问，今年08年的市场怎么样？奥运会以后的走势怎么样呢？可是对别墅这块波动相对较小，购买群也相对比较集中。所以我特别想了解一下08年高端别墅市场的状况是怎么样的？曹总是最前线的，谈一下您的感觉？

图为复地(集团)股份有限公司华北地区营销总监曹伟

　　曹伟：因为复地在北京的项目，操作直接控股的有四个，纯独栋别墅有湾流汇，还有CBD的别墅首府，西单的豪宅项目西绒线26号，还在CBD有一个酒店式公寓项目。今年整体都有一些影响，这里面其中表现比较好的是湾流汇，甚至超额完成年度计划。感觉独栋别墅，可能是因为稀缺性比较强，整体市场需求比较旺盛，所以真正客户的认可度，还有市场推广度还不错，未来的潜力还是比较大的。

　　主持人：我们知道复地的这几个项目，大家都是比较熟悉，因为他在这个地域做了这么稀缺的项目，这不单单是一个别墅市场，也是一个高端市场。贾总也是操盘和院这个项目，现在从媒体的报道上，说和院卖得很好，而且五月份是销冠。

　　贾涛：因为龙湾的项目时间也比较早，这是我们的四期和院，而且是纯独栋的，面积都是三百多到五百平米，这个面积区间市场需求量是比较大的。再一个，因为龙湾一直是在做原创，这一期整个升华了，把中国很多的元素融入进去，所以大家对这个产品非常认可。再一个，别墅市场受国家政策的限制，供应量越来越少，虽然今年整体房市不是特别好，但是别墅的需求还是比较刚性的。再一个，我们今年推出来三次，五月份还有六月份，七月份分别推了三次盘，每次量不是很大，但是每次都是排号人特别多，基本都是供应量的三倍。

　　主持人：这样的项目在08年是凤毛麟角，看不到的。

图为北京英才房地产开发有限公司营销副总贾涛

　　贾涛：对，独栋现在新的供应受政策的限制以后，基本上联排的，叠拼的比较多，独栋越来越少。所以，我觉得在今年这种大势不好的情况下，独栋项目一直走红，说明市场是对他的认可和需求是刚性的。

　　主持人：因为是08年，很多人说无房一身轻，你们的房子卖完了，特别是你们房子销售很好。很多开发商其实是有很大的压力的。我们的别墅非常强的特点就是稀缺性，但是这个需求又是刚性的，而且人群又是相对比较固定。这种人到了买别墅的层次，就不会再回去买普通的住宅。是不是做别墅的时候，一直在过程中都比较轻松？

　　曹伟：应该不是，一个因为大家对交通的考虑，他有可能与联排对比，城区里也可以买顶层复式。像湾流汇本身，我们相对最早是一个市场空白。我们的面积比较适中，三四百，可能比贾总他们那个还要少一些，我们在北六环边上，交通非常方便，总价也不高，设计比较独到，旁边的资源环境也比较好，这几点可能促成了销售比较好。有一些别墅销售还是有一些压力的，实际还是在比拼规划设计，最终还是产品本质取胜的。

　　主持人：今天我们聚焦的点是独栋别墅部分。刚才谈到国家政策容积率0.6的限制，现在市场趋于主流的可能是类别墅项目，叠拼之类的。像独栋这类本来就比较稀缺。这方面世联可能代理了很多的项目，现在别墅的户型也在变小，像三四百，或者户型再往大说的话，可能更稀缺。刚才贾总和曹总都是针对自己的项目比较多一些。世联对整个市场可能会接触得更多一些，您怎么看今年的别墅市场？

　　韩雪：世联也是代理了北京的很多的项目，和复地是战略合作伙伴，代理的独栋别墅项目比如湾流汇，麦卡伦地。这两个也是有差别的，一个是三四百平米的独栋，另一个是五百平米的大独栋别墅，这两个代表了市场两个典型的独栋类型。我们公司对上半年的别墅进行了统计，上半年开盘的别墅项目大概有30个左右，其中独栋有14个。30个别墅项目里，纯新盘有5个左右，独栋里新增的有3个左右。这种别墅产品供应面积大概是85万平米，独栋供应大概是48万。别墅产品套均面积大概是360平方米，独栋是430平米。从消化量来看，上半年总共消化量是将近30万平方米，占整个供应量30%左右，从供应量来看相比去年同期增长30%多，大家能够看到，市场走势不是特别好的情况下，消化30%是非常不错的。整个别墅市场，无论独栋还是叠拼也好，别墅市场都是呈现良好的态势。受市场大势影响是比较小的。包括湾流汇一期已经全部售謦，二期还有少量。有很多客户还在等待下一期，马上要推出的D户型是我们的楼王户型，18米的大面宽，临水的，资源特别好。观望的气氛在别墅市场好象不是特别强烈。

　　主持人：可能这部分客户是有比较明显的特征，他的资金是比较充裕的。包括二套房政策是对他没有什么影响的。别墅市场的客户群和市场供应状况决定了它的热销。

　　曹伟：这些客户都是社会的中坚力量。这个客户群的量是在稳步扩大，去年随着股市和其他的投资渠道，感觉去年是一个飞跃。其实未来的独栋市场，甚至是类别墅市场是长期看好的，因为他占有了稀缺资源。