赵晓预警宏观经济与楼市 紧缩钟摆须回调(组图)

　　引言：2008年，中国经济进入“最困难的一年”，复杂的国际国内经济环境让中国地产面临变局。2008年7月6日在无锡举办的房地产高峰论坛邀请高端专家学者和房地产企业领导太湖论剑，共同深度解读复杂变局在本次论坛中，地产大腕无锡论剑自比“猪坚强”，新浪房产第一时间赶制专题，截至8日早8时，留言评论已经超过2211条。

　　地产大腕太湖论剑都把自比为猪，丑化自己，这样自比是一种无奈？是反抗？还是哀求？房地产经济与国家宏观经济微妙关系到底如何？

　　新浪房产7月8日约请著名经济学家赵晓(赵晓博客|赵晓新闻)做客新浪房产，从宏观经济角度评论国民经济与房地产的关系，厘清了房地产经济理性发展的规律。

　　赵晓警告，中国的经济虽然还没有到萧条，但已明显开始快速下滑，如果紧缩政策不立即回调，将会重蹈97、98紧缩过度的历史教训，令中国经济陷入严重困难；不过，他相信中国政府能把握好宏观调控的方向、节奏和力度，在经济增长和通货膨胀的平衡中找到光明的道路，而现在是排除种种干扰，破除种种迷幻，下决心将紧缩的钟摆往回调的时候了。

　　以下为访谈实录：

　　“猪坚强”反应经济下滑态势下的自救意识

　　主持人：上次您参加无锡论坛的时候，开发商大腕提出了一个观点，就是说汶川地震的时候有一只猪经过36天顽强的存活得救，开发商要象“朱坚强”，在希望政府救市的时候，也需要自救的措施。您对这个“朱坚强”怎么看？

著名经济学家赵晓

　　赵晓：这是冯仑(冯仑博客|冯仑新闻)讲的。他是位很有思想的企业家，而且表达出色。

　　我印象中他说过，在房地产大势不乐观的情况下，开发商会选择“跑”，有三种跑法。第一是“范跑跑”型，开发商什么都不管，撂挑子就走人，从生存角度这也是可以理解的；第二是谭千秋型，救人型的，不仅不降价，不乱跑，还帮助其他企业渡过难关，或并购其他开发企业。第三就是“朱坚强”型，通过汲取仅有资源顽强生存，最终等待亲人解放军的援救。

　　这些话表明了房地产企业家的心态，就是企业家就要有承担风险和责任的精神，要有应变的能力，也要有顽强的意志。我想，“朱坚强”是企业家在经济下滑的时候，应该有的一种责任意识和自救意识。

　　但是，我们作学者看问题的角度是比较超脱的，永远看的是大面、趋势和公共合理性。这就好比是考试，做学生的，应该永远勉励自己要有好的临考状态，要有最扎实的基本功，无论出什么题都能考好，但是，学者不会这样看，学者会比较客观地去考量试卷的难易程度和出卷子人的水平。如果一份卷子，所有的人都考满分，学者会批评卷子出得太容易了，另有一份卷子，所有的人都考不及格，学者会批评说卷子出得太容易了。在这两种情况下，出卷子人的水平都不及格，学者会呼吁改善出卷水平，而不是提高学生应试能力和心理状态。

　　这也许就是为什么学者看房市涨的太快的时候，会最先呼吁政府进行紧缩性地调控，以避免市场过热乃至经济过热；但是，当整个市场回落，市场开始从非理性的买转向非理性的不买的，经济快速下滑，紧缩出现过头趋势的时候，学者同样有责任呼吁政府停手，政府的宏观调控的目的是要经济稳定的发展。

　　稻草压垮骆驼

　　主持人：在最近的博鳌房地产论坛以及无锡论剑中，您都强调了中国经济现正处于一个繁荣时期的危机时刻，有必要向97、98年的历史学习，重新来反省、反思宏观调控政策，并将紧缩的政策往回调。您还提出“稻草压垮骆驼”的理论，警告经济和市场所面临的风险，如何理解该理论？

　　赵晓：这谈不上理论，也非我原创，却是一个很能说明紧缩效应危险之处的形象说法。我们都知道，97年的时候，那一轮的宏观调控已经进行了四年，本来应该往回调了，但当时因为担心物价，结果选择了继续紧缩的取向，其结果钟摆摆过了头，最后一根稻草压垮了中国经济的骆驼，接下过是非常困难并且少见的通货紧缩局面。本轮紧缩从2003年算起来也已有四年之久，许多紧缩政策的效应是陆续、累积发挥出来的。到今天，无论是能源原材料成本、出口成本、环保成本、劳工成本还是资金成本都全面上升，出口加工制造企业已经无法承受，导致“中国制造”这台中国经济增长非常重要的发动机开始熄火，今年以来的贸易顺差为负增长就是一个非常强烈的信号。而以房地产为代表的城市化土木工程建设是中国经济增长的另外一台重要发动机，但是其受到的紧缩压力同样不断加码。比如，房贷利率从2005年以来上调了7次，利息负担增加接近50%，再加上釜底抽薪的按揭贷款限制政策，房地产的供需格局、市场预期开始改变，今年以来成交量急剧萎缩，新开工项目大大减少，房地产作为中国经济增长发动机的熄火之势相当明显。

　　我还要强调的是，在持续紧缩之后，即使没有任何新的紧缩政策，已有紧缩政策的惯性效应也会将经济继续推入下滑的地步，因此任何新的紧缩政策，甚至包括某些重要部门负责人传出的紧缩声音，在这种时候，都完全有可能成为压垮市场和经济的“最后一根稻草”。这个时候，无论政策的出台，还是政策的声音，都会变得格外敏感！当事者不可不慎！

　　房地产是中国经济的重要支柱产业，其对经济增长直接和间接拉动的作用可以占到20%到30%的比重。因此，房地产的兴衰关系到整个宏观经济的走向。基于目前日益严峻的形势以及“稻草压垮骆驼”现象的警省，很显然，政府对房地产的紧缩政策要往回调了，不仅不能无节制的抑制和压缩，还要有放松的举措。

图为主持人新浪房产客服总监孙天华

　　主持人：那么，金九银十或许是买房时机吗？

　　赵晓：这是完全不同的问题了。对于买房者，我建议今年不要买房，房价在下跌你干吗要买？如果你有钱且需要住房，可以先租房。长期投资也不是好时机，房市在下滑，政策存在不确定性，除非你赌政府会果断出手。我个人看今年的金九银十，可能是买卖双方博杀的最重要关头，而且有很大的可能性，市场会继续跳水。当然，我愿意和你一样赌政府会吸收我们的宏观调控的教训，政府通过吸取宏观经过调控的经验，通过吸取在股市的失败教训，避免房地产市场成为第二个股市。有人在谈房地产的刚性需求，其实，房地产的刚性需求也不是绝对的，因为信息的不对称，纯居住和纯投资是无法绝对的分开的。在去年，买房者可能买了很多不该买的房，但是到今年，该买的也不买了，自住需求的人也是天天在观望，只要他认为房价还会下跌，就不买，这就会转成非理性的下跌。

　　调控需要关注消费信心和预期

　　主持人：情况真的如此严重吗？

　　赵晓：是的。非常严重。现在股市实际上已经崩盘，进一步的调控已经让政府某些部门感到棘手。如果房地产调控力度不当或者过头，房地产会成为第二个股市。而接下来对股市的悲观、对楼市的悲观可能会演变成对中国经济的悲观。如果从股市、房市到中国经济的下滑的态势一泻千里，必然是中国经济全面走向衰退，那时候影响到的就不仅是开发商生死问题和房地产市场问题，民工就业问题、工业化城市化进程问题都会受到严重打击，更重要的是整个国民经济发展势头开始萎缩，甚至会影响到国家的金融安全、经济安全以及大国崛起的进程。这不是危言耸听。

　　衡量房地产调控得失的法则不是房价的暴跌，而是房地产市场的持续、健康、稳定发展，以及宏观的经济持续、健康、稳定发展和社会的安定和谐。解决居民住房问题，关注民生，需要从多个方面着手。在调控上，既不希望房价暴涨达不到政策效果，也不希望暴跌，房价暴跌必然引起宏观经济的快速回落。吸取股市调控的教训，运用到房地产，这是当务之急。

　　房地产政府说稳定房地产市场增长，并且通过多层次的政策解决居民的住房问题，如果造成了暴涨，暴跌同样也是不理性的，进一步会引起宏观市场的暴涨暴跌，那么就从股市到房市调控完全失败了。

　　主持人：作为普通购房者，也有一个困惑，前几年一直加大房地产的宏观调控，但是一直在07年以前也没有很好的效果。但是在去年年，今年年初这种情况发生了变化，包括所谓的拐点出现，调整刚刚出现了效果，但是您感觉已经是最后的稻草了，您认为现在的调控已经是过头了吗？

　　赵晓：从宏观经济变化看，一到五月份，出口顺差是780.2亿美金，跟去年同时期相比下降了8.6%。2007年中国经济11.4%的增长里面，有2.7的百分点是出口带来的，那么当顺差增长变负以后，出口对增长的贡献就没有了，也就是说假设投资和消费增长与07年相同，但因为出口下滑，今年的增长要放慢至少2.7个百分点，已经达不到9%，应该是8点多的水平了。

　　在出口大幅度下滑的情况下，中国经济增长主要靠消费和投资拉动。但是，这个时候要特别警惕一个假象，就是在物价波动比较激烈的时候，不要被名义的投资和消费增长所欺骗。因为在物价上升比较快，物价大幅度波动的情况下，名义指标可能会掩盖实际指标回落的真相。以这样的测算，我们发现1-5月，实际投资增长只有15%多，比去年实际投资20%的增长已经大幅回落了。实际消费回落情况要好一些，大体保持了跟07年相当的水平，但这可能与今年暴风雪灾以及抗震救灾导致的消费的非正常上升有关。而从居民的收入增长看，则非常不乐观。今年以来，居民真实收入下降，尤其是城镇居民的收入出现了大幅度的下滑。一季度城镇居民的实际收入增长只有3.4%，而去年全年城镇居民的实际收入增长是12.2%。由于消费增长与收入增长之间存在相当稳定的关系，因此居民收入这样大幅度下滑，预示着消费的增长不会持续了。

　　去年中国经济增长了11.4个百分点，消费的贡献是4.4个百分点，罕见地超过了投资对中国经济增长的拉动，以前都是投资充大头的。这其中，还有一个“财富效应”的特殊原因。去年大家股票、房地产收益都比较高，因此敢消费，所以去年的消费增长的幅度甚至超过了居民收入增长的幅度。但今年的情况已完全不同，财富效应已经没有了，有的可能是负效应，无论是房市还是股市都是如此。收入增幅的下降与财富的绝对下降意味着消费会掉下来，其前景不容乐观。

　　前面谈到，按支出法计算，今年的经济会从11%点多的增长快速回落到8%点多，因为经济本身有一个惯性，经济的运行、包括紧缩的效应会继续发挥影响，因此假如不立即改弦更辙，按照这个态势发展下去，我们的经济会继续下滑，最后一根稻草会压垮骆驼，钟摆会摆过头。

　　还有一点需要格外强调的就是，对于经济调控除了关注当前宏观经济数据外，更需要关注信心和预期的变化，这甚至要比宏观经济数据重要。因为信心和预期总是走在经济变化的前列，而等你看到数据时可能为时已晚，调整的最优时机过去了。现代经济的一个重要特点就是它是由信心所支撑的，通过金融、资产市场反应到整个实体经济，而人们的预期变化会影响信心，进而信心又会进一步地影响预期。

　　亚洲金融危机是一个非常清楚的案例。金融危机中的香港和新加坡一向被宏观经济学家看好，在刘遵义所作的大型宏观计量预测中，几乎是最不可能出现危机的，但当东南亚金融风暴发生，投资者对整个东亚经济发生怀疑时，这两个地区同样遭殃。如果我们已经忘记了亚洲金融危机的教训，那么应该还记得2007年发生在中国的“5•30股市暴跌”。那个时候，中国经济的基本面没有任何变化，资金面也没有任何变化，但市场崩溃了，原因在于市场的信心一下子崩溃了。中国目前的股市一蹶不振，也与非理性的信心危机有关，中国的股民尤其是散户几乎不敢在这个市场玩下去，彻底丧失了信心，这个时候，政府救市就显得太晚了。

　　有人谈中国楼市的救市，但楼市目前还没有崩盘，因此谈不上救市。真正要做的其实是稳定市场，稳定市场与救市有很大的差别。我们需要警惕的是乃是避免进入信心危机所导致的破坏性调整，包括楼市的破坏性调整以及整个中国经济的破坏性调整。我们特别要警惕国际投行对中国股市的一致看空演变成对中国楼市的一致看空，再演变成对中国经济的一致看空，进而给他们制造抄底的机会。现在有一些国际投行已经开始看空中国经济，如果楼市崩盘，他们的看空说法就获得了支撑。接下来，人们对中国经济的信心就会反转，市场预期就会迅速发生变化，那时宏观数据将更加回落，而我们的调控机则彻底错过了时机。

　　现在很多人说现金为王，这就是信心和预期开始出现反转的信号。大家都把钱捏在手里，不投资也不消费，出口又出不出去，中国经济靠什么拉动，就业靠什么保证，老百姓又如何从楼市暴跌中得到真正的好处？所有的开发商死掉真的会对买房者有好处吗？错了，建房的人和公司越少，竞争就越少，买房的人的选择就越少，中国住房状况就越难改善。所以，这里面有一个合适的生态关系的建设，而理想的状况就是持续、稳定、健康的发展。