实录：中国不动产系列沙龙-震后房地产市场走势

图为论坛现场

　　5月12日四川汶川特大8级地震，牵动了全国人民的心，也牵动了开发商的心。

　　在社会各界团结互助和无私奉贤的感人热情。地产行业虽然面临着国家宏观调控的严峻形势，但在灾害面前仍表现了对灾区人民的极大关注，他们积极捐钱捐物，献策献力，并讨论如何参与灾后重建工作；地震后的中国房地产市场也面临着“严冬”的考验，如果判断市场走势？如何打破“严冬”考验，成了我们每个地产商都非常关心的话题。

　　“伸援手、奉爱心；献智慧、助重建；话震后、创思路”《中国不动产》发起第四期大家沙龙，邀请房地产界朋友共同探讨这个话题。

　　指导单位：全国工商联房地产商会

　　主办单位：《中国不动产》杂志

　　特别协办：新浪房产频道

　　支持媒体：21世纪经济报道 经济观察报 中国房地产报(中国房地产报博客|中国房地产报新闻)(中国房地产报博客|中国房地产报新闻)

　　主题：地产商的社会责任和社会形象

　　——对汶川大地震房地产企业的真实想法和切实行动

　　——中国房地产的“地震”如何规避与预警；震后市场走势

　　时间：2008年6月12日

　　以下为新浪房产现场报道实录：

　　主持人：首先很感谢复地提供这样的机会，大家沙龙是中国不动产杂志搞的一个交流活动的平台，主要是针对当前的热点组织这样个聚会，今天的主题是谈地震。地震这块我想谈两个话题，一个是关于地震这次有这样一个说法，一个月前中国的四川汶川发生了地震，是8.0级的。另一场地震是房地产界也发生了地震，震中不是在汶川，是万科的王石(王石博客|王石新闻)。引发了很多社会上的争议，尤其是对整个地产商整体形象的争议。对这样一个问题，我们有第三提的专题报道，主要是做地产界捐赠慈善专刊，对这个事情做个剖析。今天想听一下各位的想法，究竟地产商的形象和我们付出的努力是否呈正比。第二个是谈一下震后的形势，尤其是对北京形势的看法。下面请各位发言。

　　陈顺(陈顺博客|陈顺新闻)：我特别高兴今天来到这里，我也在这附近住过，所以更加高兴了。地震这个事情本身是一场天灾，包括这次地震中那么多房屋的倒塌，大概有两类的房屋，一种是农民自建的房屋，我们看到了很多瓦块、碎石，没有商量的全部倒塌了，因为这是农民自建的房屋。我个人任务这是因为没有规划图，没有设计院的设计，也没有资质的要求，所以倒下来基本上是碎石和瓦块状的。还有一类就是公共建筑，我们看到楼堂馆所实际上也有很多倒了，有很多银行的楼没有完全倒了，北川大酒店也没有倒。但是有一些公共建筑，比如说相当一部分学校和部分医院都倒塌了。我觉得作为一场天灾来说还是可以理解的。但是，我个人认为在地震面前，只能允许天灾，不能允许人祸。有天灾的成分，不应该有人祸的成分。因为，我们当时在设计的时候如果按照规范的要求，比如说水泥标号问题，钢筋配比问题，监理公司等等方面都合规的话，可能就要比现在的情况要好一些。当然，目前整个社会主旋律仍然以抗震救灾为主，没有以追究责任为主。所以，我个人认为在这场汶川大地震的情况下，我们看到了很多的层面。一种是农民的自建房，还有公建的住房，给了我们很多警示，在天灾面前应该是有天灾而不是人祸。

　　我相信在北京这样的城市中，都要有质监站的监督，等等各个部门的监管，可能房屋还会出现房屋的质量问题。如果放在北川和汶川这样的地方，我相信它们的监督机制我相信要比北京这样的大城市要差一些。作为房地产开发商来说，由于我们所建的房屋是商品化的，这次触目惊心，让人们直接看到房屋的倒塌，所以从灵魂深处，从责任心也好，想得更加多一些。比如说生产啤酒的厂家看到房屋倒塌的时候，只是觉得很可惜，而作为我们来说，作为房地产开发商来说，想到房子这个倒了那个怎么没倒，还有良心、良知、社会责任感的问题。作为北京的开发商来说，我觉得我们北京的开发商应该说绝大部分都有一个基本的社会公德。至少弄虚作假是不应该的，可能有一些失误可能是允许的。但是首先社会的公德是不应该违背的，因为在这次抗震救灾中，我们也看到各方都在积极捐款、捐物。

　　当然我们也看到在一段时期个别的说法也引起了社会的不满，我们在地震第二天就捐了，我觉得不管捐多捐少，实际上都是传递一种爱心。真正你捐这些钱，这些钱到底是用在什么地方，因为我们不是专项捐款，所以都不是很清楚。我觉得实际上就是传递爱心。从捐款方面来说，我觉得这次北京的房地产企业反应是很快的。出于良知等方面，各个企业的表现都还是不错的，我也参加了很多活动，有些企业和个人的捐款，我们都积极的参加了。但是，确实各个企业由于情况不同，有国忧控股，国有参股的，还有完全民营的，股份结构完全不同，还有出席各种活动的人有董事长、总经理，副总经理，能做决定的权利是不一样的，我觉得应该社会应该宽容一下。社会应该从健康、积极、正面来理解这个事情。可能一个企业每年用于做公益的款项是十万块钱，可能上半年做希望小学，做母亲之河等等，已经再没有那么多的钱了。我觉得要从积极健康的一面去看。

　　上个礼拜我看了一件报道，登了这个时候南方周末不应该说这些。这次地震报道当中，它登了很多吸引眼球的事情。《竞报》登了这样一片报道，在当今社会主旋律中应该报道那些还有很多阳光的、积极向上的，可歌可泣的积极的英雄人物。我个人在博客当中发表看法说这时候还是不应该说这些的。现在社会的主旋律就是抗震救灾，目前就是重建家园。再有任何一点带有不良的，不健康的，不阳光，不积极向上都应该是违背社会主旋律的，不应该是我们所倡导的。

　　第一个问题，地震对于开发商来说，我觉得比其他行业的企业来说，我觉得地震对于开发商来说，应该想得更多一些，应该使我们看到更深一次的问题。第二个问题，就是当今房地产的市场由于地震所引起的争议。我们也看到了很多说法，由于地震原因，北京房地产怎么样。我个人觉得北京房地产市场的好与坏，或者说销售量的快与慢，这些方面我觉得和地震没有太大关系的。就像中国的经济一样，地震给我们国家整体经济造成的影响不是很大。对于北京来说，我觉得地震对于北京的房地产市场本身没有什么影响。但是，确实是最近一段时间，像我们去年，我相信很多同行都遇到这样的情况，帮我买一套房子，不用打折。那么，今年的情况就不一样了。最近十来天求着要我帮着退两套房，退的倒不是我的房子，退的是其他的房子，要我帮着退了，非常诚恳，而且宁愿承担一点违约金。后来我问他什么时候买的，他说去年10月份买的。我说10月份买的，正好是买的市场的高点。当今这个形势，我们看到很多人托人走后门帮助退房子。这说明自己思想判断未来不是很乐观的，所以才要退。我个人觉得现在这个市场确实是销售的情况不是很好。

　　北京今年的情况也确实比较特殊。8月8日有第29届奥运会，这对于开发商来说，还要承担一些社会责任。我相信所有开发商都面临着要过两次春节，农民工的返乡问题，要付款这些问题，开发商面临的现金压力比较大，第一有货卖不出去，第二农民工因为奥运会要回城，要停工，相当于又过的一个春节，因为建委还要求支付给农民工的工资。所以对于开发商来说一方面有货卖不出去，第二方面房子还应该照常建，钱还要筹。所以我说开发商今年的日子是非常谈过的，我觉得带来的是第一这个市场将会竞争越来越激烈。

　　陈顺：我个人觉得恐怕要到明年的五一。为什么这样说呢？第一人们期盼着奥运会，很多人期盼着奥运会是希望奥运会完了之后房价降一下。奥运会完了之后是残奥会，然后就是十一，就是冬季了，很多人由于希望奥运会能够导致房价降一些，再观察一段时间，市场还要引导一段时间，基本上这一年就过去了，就要等到明年开春以后了。第一当今会带来对产品、市场这块的竞争将会越来越激烈。竞争越来越激烈以后，导致在产品设计、在研究方面竞争会激烈。在销售的环节方面，需要怎么搞活动，怎么打广告，要送什么样的礼，营销的手段，包括打折的问题。原来我们看到是九九折，现在都是九二折，九四折了。第二个竞争激烈的方面，由于日子难过，使得开发商本身竞争激烈，可能会出现股权之间的互相并购。我觉得大的开发商也有难受的事情，小的开发商也有自己难受的事情。大的开发商在过去大手笔拿了很多地，现在国家有各种各样的规定。国家规定不能从银行的贷款拿地等等，银监局又查得很紧。所以会导致大的开发商也会出现资金很紧张的情况。所以日子也不好过，可能小的开发商也会出现不好过的局面。所以，带来了一个是市场的竞争，还有就是企业本身成长中会很不好过。

　　在去年曾经出现过很多面粉贵过面包的局面，就是拿土地的时候楼面价已经八千了，旁边的楼盘才卖七千九块。他们现在拿到的土地是不能退的， 在这种情况下，日子还要过，他怎么办呢？一个要把故事讲大，让人们相信这个故事，在产品制造过程中，有各种各样的研发、技术创新等等。房地产这个市场中，大家应该清楚，真正高科技的含量本身不是很高的。供人们可讲故事的因素、方面也不是很多的。原来我们看到过北京市场上恒温、恒湿而已，没有太多可讲的了。原来人家的楼盘卖七千，他拿地楼面价就八千，这样他就非常难过了。他要高了，那旁边的七千也要跟着高。这样会带来内部成本的控制，降低各种各样的费用，还要完成销售。所以我说很多的企业由于在去年高成长的过程之中，赶上了面粉比面包的时候拿土地的时候日子都很难过。我个人觉得可能到明年春节以后，可能会好一些。这当然还要看大的方向。就跟说股市的时候一样，六千点的时候要八千、一万，今天已经是六千以后的最低点，大概是2900多点。不管是否相信，这已经是现实了，所以各种各样的情况都会发生一些变化。还有中国的宏观经济形势的问题，等等这些方面。

　　我觉得北京的情况还是比较特殊一些的，除了奥运会使得人们打了几个问号以外，其他的方面，我觉得还是可以用加号来表示的。比如说外来人口越来越多，通过奥运会使得北京成为更加国际化的城市，更加是大都市，更多的人喜欢来北京，喜欢把自己的家人和孩子送到北京来生活、学习、工作等等。所以来自于外府和境外人士购楼这部分群体也是很重要的一个方面。另外一方面，就是北京市，比如说今天在西单这个地方基本上是没有房子卖的，二环里没有了，三环也基本上是这样的状况，四环也不是很多了。土地越来越少，人们期望的地方土地的供应量越来越少，可能仍然会支撑很高的价格。我个人觉得在北京这个市场中，供需之间的关系还是很明显的。我觉得不会出现大多数人所想象的那样，奥运会以后大幅度的下降。

　　　主持人：我这里有一个问题请教一下陈总，按照您刚才的分析。比如说今年形势上的判断，我相信大家都有一个趋同的认识，今年的整个形势比预想要差一些。那么它复苏的支持点在哪里？

　　　陈顺： 首先谈北京有没有拐点？我觉得不好说，也不是说谁说了一句，全国就拐了。所以我个人觉得，各级政府现在按照国家的要求，北京要建几百万的保障性住房。国家出台保障性住房以后，使得很多人会有清晰的思路，就是你的居住问题到底是靠走政府保障住房这条线解决，还是靠自己选商品房来解决。我曾经举过一个例子，买商品房就像到五星级宾馆吃自助餐一样。我可以吃生鱼片，可以吃中餐，环境很好，提供很好的服务，享受很好的待遇。但是，有时候经济条件不够的时候，当你今天中午吃饭、就餐的时间不是很充裕的时候，可能就要到食堂去买盒饭来吃了，因为这样也能够吃饱，但是可能不会享受到很优质的服务，不见得有水果可以吃，这是多种因素的，一方面要看经济的条件，还有一方面还要看有没有这样的时间。就复苏来说，就北京这个地区来说，我个人觉得没有大的拐点的问题。

　　从我们现在目前来看，从今年、去年和前年的情况来看，确实发生了很大的变化。我觉得我们也应该历史的来看待这个问题。70/90政策出台以后，使得很多产品可能会在今年下半年推出来，小户型多了一些，可能也会使情况变得好一些。现在开发商也在斗智斗勇，到底哪天开盘，这完全是开发商自己说了算，我准备好了我不去领销售证。所以，我认为开发商也都在和这个市场，或者在对市场的判断过程在斗智斗勇的博弈。