新浪房产联合楼市杂志举办2008北京新盘汇(组图)

http://bj.house.sina.com.cn 2008年03月12日09:56  新浪房产
新浪房产联合楼市杂志举办2008北京新盘汇(组图)
北京新盘汇活动现场

  据楼市传媒市场研究部统计,2008年将有101个住宅新盘,50多个商业新盘陆续上市。在市场观望情绪浓厚,成交量屡创新低的态势下,2008年京城楼市新盘销售将会出现何种态势,是诸多新盘开发商倍加关注和亟需明了的问题。

  2008年北京房地产市场走向如何,如何认识当前中国经济的发展走势及房地产面临的现状、问题以及症结?如何在市场低迷的情况下,成功完成新盘销售任务?开发企业又该如何看待市场前景?作为长期关注房地产业发展,以推动促进中国房地产朝着稳定、健康方向发展为已任的地产传媒,《楼市》杂志、新浪房产网在2008年的春天,举办“2008年北京新盘汇”的专场亮相会议。

  主办单位:楼市传媒 新浪房产网

  参会嘉宾:北京08年新盘负责人

  主持人:各位来宾,下午好!我是楼市的主编刘勇,非常感谢大家来到这个会场,参加由楼市传媒贺新浪房产频道共同举办的2008新盘汇,我们办这个会议有两个目的,第一个在2008年拐点和打折风潮下,2008年楼市的形势还是不够明朗,邀请大家够来是想请大家谈谈2008年的房地产走势。

  第二也是借此机会让2008年新盘一个亮相的机会,首先有请楼市传媒出品人、中国不动产研究院的资深评论上蔡鸿岩先生先给我们讲讲。

楼市杂志出品人蔡鸿岩
楼市杂志出品人蔡鸿岩

  蔡鸿岩:大家下午好,非常高兴也非常欢迎大家参加今天下午由楼市和新浪房产主办的2 008新盘汇活动,我们事先预想的好像也跟我想的结果差不多,我想今年第一次新盘的聚会应该是人气比较旺的,因为大家都比较关心最近整个在所谓的市场拐点舆论的风潮下,北京市场到底是什么样的一个形势,08年奥运年对于我们整个房地产界来说到底意义在哪,形势到底是怎么样的,大家可能会比较关心,特别是新盘,大家都关心市场的销售形势。

  我们楼市杂志一直在密切地关注着这个行业的背景以及意图在舆论引导上能够客观地去理想引导市场的一种发展趋势以及舆论,就我们的观点来说,我们一直认为这个市场的拐点并没有出现所谓的像王石说的拐点现象,因为大家看到最新的统计数字,一月份的统计数字北京的房价仍然是上涨的,虽然市场成交量整体下降,因为我们做过房地产的都知道,每年到冬季都是最淡的季节,特别是在去年10月份央行二套房政策之后对于市场影响很大,对于投资客户的影响非常大,但是市场的整体需求来说应该说是持续向好的,特别是北京这个城市,我们一直在密切关系这个城市的发展,也一直在做这方面的报道,大家可以从楼市杂志包括我本人写的文章里可以看到对市场的判断,今年的市场我们还是持非常乐观的态度的。

  上个周末,我到几个楼盘正好都是去谈事,我去看了看,包括市里的几个高档楼盘,我发现上个周末人气还是很旺的,甚至发展商也超过了自己的预想,觉得人气好像明显比前几个星期旺了起来,我想随着天气的回暖,随着3、4月份第二个季度,今年银行信贷政策由于去年年底的额度用光了,今年的贷款额度肯定要释放,多少肯定要比去年的形势要向好一些,对于市场的影响我想应该还是不会再出现冬天持续的成交量非常低迷的状态,就今年的形势来说,我们认为奥运会之后,奥运会阶段的北京房地产市场,它应该都是向好的。

  我最近写过几篇文章,今天上午我出来的时候还有业内的朋友给我发短信,我最近连续写了两篇就是关于北京住房粮仓效应的文章,他很赞同这个观点。北京这个城市越来越多的来自全国各地的人到北京置业,对于住房的需求是一种刚性需求,在这种刚性需求下,我们怎么想象市场、房价会降下来,因为几乎每一天包括业内的人士包括媒体的同行跟我咨询,问我到底现在适不适合买房,听你一句话,你说买我就买。上个星期我跟新华保险的北京老总一起吃饭,吃饭时我们俩互相都有收获,他让我知道了我以前买商业保险买的太少了,我让他得到信息,他觉得现在必须买房,他是从其他省市调来当老总,单位给补贴买房,他面对着买房的抉择,我们俩聊天之后,我给他讲了一个道理,他说你的观点我非常认同。

  我想我们都是在地产业内去做的,我们的市场都是在直接感受,应该大家对整体的趋势判断应该是一致的,北京房地产市场需求是刚性需求,甚至我觉得信贷要是能够有比较看的松动的话,甚至这个市场会有一个非常明显的反弹,也不排除这个趋势。

  今天我们的活动意义主要是在业内特别是新盘大家有一个交流的机会,彼此知道市场的情况,知道每个项目的定位,包括对市场的判断。大家也都知道现在一些高档楼盘,要在市场上热销的话,一个前提就是要在业内有好的口碑,在业内树立一个好的形象,这也是我们包括楼市杂志在内的业内专业媒体这些年来受到业内大家越来越高度认可的基础前提。今天我们这个活动是我们楼市杂志和新浪房产一块来组织的活动,新浪房产大家也在春节后看到了他们大的举动,新浪房产从新浪分拆出来房产板块,和易居中国成立合资公司,今年会有大的工作。今天新浪房产跟我们一起来做这个活动,之后他们还会在市场有一系列的举动,我就不多说了,下面让新浪房产主编杨熙进行发言。

新浪房产主编杨熙
新浪房产主编杨熙

  杨熙:各位北京地产界的朋友,大家好,很高兴今天来参加我们跟楼市一起举办的活动。刚才蔡总也做了一个简单的介绍,今年3月份我们跟易居中国一起合作,把新浪房产频道做了一个拆分,两家会由新浪绝对控股来出资成立专门的房地产网络公司,未来新浪房产以前是新浪的一个频道,未来我们会以公司的名义出现,对大家来说,我们未来的服务以及相关的客户工作我们会进一步加强,我们相关的客户人员和其他的市场人员也会更多地听取大家的意见,让我们一起把推广以及我们自己的内容做得更好。

  在此之前,我们今年和楼市杂志达成非常良好的媒体同盟,我们认为在互联网时代主流的网络媒体和地产杂志合作,能够给我们的开发商和广大网友更大的推广意义,此前我们曾经在年初时跟楼市杂志做了2008年楼市拐点的论坛,当时任志强和聂梅生都参加了我们的论坛,对今年的楼市做了一个简单的预测。从整体来看,我们也认为今年的情况可能不是特别的乐观,但是整体情况还是普遍向上看好的,这里面有一个非常重要的因素就在于北京的奥运会举办,我们相信它肯定不会成为北京房价的拐点,奥运会之后北京房地产市场依然会向好的方向发展,因为政府投入的力度是非常大的。

  这里我先简单介绍一下新浪房产在奥运方面或者说新浪网在奥运报道方面的内容,希望能够给予大家更多的支持。新浪网在奥运报道上一直有非常强势的优势,此前我们在奥运会、亚运会和世界杯上进行了报道,特别是在世界杯上,访问新浪网的网民已经超过了半数的中国网民,他们是主力选择新浪来进行浏览世界杯的报道。这一次的新浪网奥运报道上,我们新浪将建立强大的奥运报道团队,我们会在前方以及后方以及各地通讯社来建立一个完备的团队进行报道,其中值得一提的是我们与世界三大通讯社有一个独家的合作,真正能够到现场报道的记者是非常有限的,我们跟路透、AFP的通讯社合作能够保证我们在奥运会报道的内容是最丰富的,一家网站或者报纸实力再强的话,是不可能跟三大通讯社的报道相比的。这次我们与奥组委官方图片社GETTY独家合作,每天将有500-600名记者在现场进行拍摄和报道。

  另外我们会与奥组委官方数据提供商独家合作,这个数据供应商的意义就是每次看完报道比赛,会有一个详细的统计,在足球赛之前会统计处都有哪些人出场,里面的数据统计以及排名。这个数据应该会比CCTV央视报道的数据会快一分钟左右,这是独家提供给新浪的。此外我们还与三大世界最著名的体育视频内容机构独家合作,它的视频也是独家提供给新浪的,这个视频我们基本上是绕过了其他的一些电视媒体,我们拿到最先进的、画质最优美的视频机构的内容。

  在国内新浪除了与国外的媒体进行合作,还与国内最大的体育媒体独家战略合作,也就是《体坛周报》、《足球报》进行合作,体坛周报上届奥运会之后会对每个奥运明星有一个详细的报道,这个信息库不是一朝一夕的事情,会给新浪网提供更详细的资讯。与国内众多媒体的合作也是新浪的独家拥有资源。还有就是新浪博客,新浪的体育和娱乐博客是非常有影响力的,这些名人都在新浪上安家落户。

  此外我们与国家队的队伍有一个紧密的合作,享受独家采访的便利。新浪将会拥有奥运采访证,奥运采访证无论给哪家媒体人数不会太大,我们会跟三大通讯社合作,会有几百名甚至上千名的记者在现场,我们跟三大通讯社合作的话,会拿到更多的报道资源,也会给大家带来更详细的报道。奥运会新浪不仅仅是推出了中文网站,还会把主流的语种,英、法德、西班牙、阿拉伯的网站都会进行全面的报道,让全世界都可以看到新浪的最新资讯。

  今年我们也会策划一些相关的活动,在市场上的楼盘会是最保值、最具升值潜力的楼盘,我们也会有相关的活动推出,希望大家能够更多地关注到新浪房产,非常高兴参加今天的活动,也祝活动圆满成功,谢谢大家!

  主持人:谢谢杨熙。我们今年楼市杂志也会有一个市场研究报告,有请我们为大家讲一下。

楼市传媒副主编/市场研究部总监曹传勇
楼市传媒副主编/市场研究部总监曹传勇

  曹传勇:各位下午好,楼市市场研究部在年初时对2008年北京新盘进行了初步的预测分析,下面向大家汇报一下数据统计的结果,第一个是总体供应,总共分四个部分。据我们初步统计总放量超1600万平方米。2008年京城100个新盘放量面积超1600万平方米,2/3新盘有小户型供应,四环内楼盘预售均价逼近每平方米两万元,五环外新盘近万元,整体平均拟售单价约15000元,从开发商的一系列预期来看,房价无下滑迹象。

  《楼市》市场研究部分析预测,京城2008住宅新盘供应预计超1600万平方米,相比较各大机构曾对2007年新盘供应超2400万平方米的判断,2008年京城楼市新盘放量以“平和”的局势迎接奥运。

  平均拟售单价约15000元。《楼市》市场研究部统计,在100个新盘中,万元以上楼盘所占比例达到61.5%,其中,单价1~2万、2~3万的楼盘分别占到30.8%与24.4%。

  2008年万元以下楼盘供应占到100个新盘的38.4%,8000元以下楼盘仅仅多集中在房山、燕郊、怀柔;大兴、通州、昌平等区域2006、2007年还是低价楼盘聚集地,如今均直线“冲高”。大兴黄村的领海·浅水湾、通州的珠江国际城等楼盘开盘均价都已冲万元。

  2/3新盘有小户型放量。2008年新盘供应最大的看点之一就是,小户型“放量欲来”的局面已然形成。70%·90m2政策于2006年5月29日实施,根据开发周期1~2年计算,这批因规划带来的小户型将集中于2007年下半年到2008年上半年入市。

  《楼市》对2008京城100个新盘的调查分析中得到了验证,在100个新盘中,2/3的新盘中包含有小户型产品的放量。2008京城小户型新盘以纯新盘为主,尤其是在奥北、泛CBD区域集中分布。

  四环内新盘放量不足三成,五环外新盘预售均价近万元。随着楼盘供应和需求随环线的不断外移,五环以外楼盘预售均价已近万元,2007年,四环以内难见万元以下楼盘曾被各大业内广泛关注,而2008年五环以内的万元以下楼盘也已经为数不多。

  城四区、朝阳区、海淀区新盘拟售价过2万。从2008年新盘供应各区域的预售定价来看,燕郊整体房价最低,城四区最高。城四区、朝阳区、海淀区房价超过2万元/平方米;丰台区的房价逾14000元/平方米;昌平、通州、大兴的房价过了8000的低线,直冲万元;房山、燕郊目前房价在6000元左右。

  房价在近期金融信贷紧缩等政策逼迫下出现滞涨现象,去年房价上涨过快的城市甚至出现了价格回落现象,但应属于振荡性价格回落,而非真正意义的普遍性房价下跌;深圳出现现的房价大幅回落应属正常,因为其前期的上涨已近疯狂,泡沫显而易见。

  由于限价商品住房的保供应规模加大,北京全市住宅整体平均价格涨幅将趋缓。但全市热点区域单个住宅项目房价小幅震荡后仍将继续上扬。

  刚性需求仍存在,成交量将陆续回暖。北京市房地产市场供需紧张,刚性需求大。随着,政府“70/90”政策的执行逐步到位,08年小户型项目供应量将进一步放量,交易量在刚性需要的推动下会有所增加。

  地价上涨将为房价上涨提速。当前,住房需求快速增长,一线城市土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出,所有这些矛盾将进一步增加土地价格上涨的压力。

  城市可供开发土地供应的减少,在土地结构却比较好的情况下,地价上涨自然顺理成章。在这样的情况下,作为开发企业生命线的土地,对开发企业显得尤为重要。为了生存,很多企业不得不以高价拿地。对土地的争夺是房企竞争的主基调。

  “现金为王” 将成为当前开发主策略。房地产开发商普遍面临着拿地时资金紧缺的难题。从紧的货币政策是今天的主调,尤其是房地产市场,今年的日子,现金为王,无疑是开发商的严酷现实。

  以上是我们统计处的一些结果,不全面的地方希望大家多多指正,谢谢。

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