黎明楷做客新浪聊当前房地产热点话题(图)

图为中原集团副主席兼中原(中国)董事总经理黎明楷

    新春伊始，中原集团主席施永青表示将改变工作模式，退后一步，而前线具体工作将交副手打理。有“打工皇帝”之称的黎明楷正式接过权力大棒，出任中原集团副主席兼中原(中国)董事总经理。

    黎明楷，1964年生于香港，1989年加盟中原地产，处理中国内地业务为主，1998年出任中原（中国）董事总经理，2007年底升任中原集团副主席。黎明楷长于管理，能聚众，截止目前，中原已在内地26个城市布下网点，地铺数量逾八百间，员工人数达一万五千余人！

    我们特邀请黎明楷做客新浪嘉宾聊天室，就房地产行业发展形势、房地产代理行业前景、中原集团08年发展规划以及个人成功经验与新浪网友做深入沟通。以下为实录：

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         黎明楷详解中原集团成功经验
         黎明楷讲述个人成功经验
         黎明楷寄语新浪房产

　　主持人：各位新浪的网友大家好，我们今天非常荣幸的请到了中原集团副主席兼中原(中国)董事总经理黎明楷先生做客嘉宾聊天室，欢迎黎先生。

　　黎明楷：你好，新浪的网友你们好。

　　主持人：今年在代理行业发生一件比较大的事情，就是中原集团的施先生宣布半退休的状态。

　　黎明楷：也没退得这么快。他其实在公司也还继续担任着重要职务，战略方面他也在参与，只是他想在形式上带我上去是真的，他可能在一些场合不出来了，让我出去，但是公司里面很多战略还是跟他一起商量的。

　　主持人：我看到他前段时间写了一篇博客就是我不是退休，是退后。

　　黎明楷：是，他退后就是让我靠前一点。

　　主持人：这是今年比较大的一件事情，您接过这个中原的接力棒。今天您过来，是想通过几方面的问题跟您深度交流。

　　黎明楷：代表网友问，看看网友想知道的。

    黎明楷：深圳房价还没跌到底

　　主持人：关于房地产，网友最关心的是房价。是去年吧您在某次新闻发布会上说深圳房价2008年下跌20%或者不止，为什么这么说？

　　黎明楷：其实当时深圳的房价已经在下滑，深圳的房子从07年的7月份开始整个交易量就开始收缩，收缩得很厉害，但是开始的时候楼价还没有跌的，但只是市场收缩代表需求跟不上去。我说它会跌，其实我已经占了便宜的，就是我说跌的时候它已经开始跌了。应该这样说，去年年底的时候跟它最高峰期的时候，它的房价差不多回落了20%左右，所以我们看这个跌势应该还没有停止，应该今年还会继续的。

　　主持人：还会继续？

　　黎明楷：对，还会继续，我们可以看到今年开始这段时间，也就是1月份的交易量是比较少的，会看到很明显的就是一些降价，比较多的一些物业没有卖出去，还在等，还不能脱手。今年开始这段时间应该还是会跌的。

　　为什么我以前说08年还会跌20%以上，虽然在去年就已经跌了接近20%了，这个原因是就算到目前为止，我们看到成交的还只是一些市中心比较好的一些项目，它调到一定的水平，有交易量开始上去，这个价位基本上就是跌得差不多了，但是在一些外围的那些房子，交易量还是不多的，价格还在下调，代表着你要有合理的成交量还得跌，估计深圳到年中左右就跌得差不多了。

   刚才说到市中心交易量开始回升，是因为有人接手了，有人觉得负担得起，合适了，我就去买了。但是这个20%我算应该也没怎么错了的，可能20%以上一点。

　　主持人：对，按这样算下去肯定是20%以上，我的朋友在深圳，经常问我说深圳的房价还会跌吗？

　　黎明楷：都已经拿到手了，已经没有什么好担心的。

　　主持人：自住，涨和跌对他影响不太大。

　　黎明楷：就是心理受影响。

    黎明楷：北京中低价房房价不会大涨

　　主持人：您觉得北京房价的走势将会如何？

　　黎明楷：北京的房价比深圳趋势要好一点的，因为毕竟北京本身它虽然也升得不少，但是升幅没有深圳那么疯狂，还有从买房人的性质上有一些不同。深圳有一些是投机行为，买来自住买来收租放在这，深圳在最疯狂的时候其实接近70%的人买房都是为了投机的。

　　主持人：就是炒房客炒起来的。

　　黎明楷：对，炒就是短线，有的人说我买来是出租的，北京的投机现象没有这么严重。北京的供应量还是少，北京楼价涨得厉害，主要就是供应量不足，比较少，供不应求，所以它的房价往上。而未来短期内其实也看不到北京有很大的一个供应量出来，所以说房价还是大跌的压力不高。虽然说供应不多，但是具体的需求还是有所收缩的，收缩是因为银行的信贷政策的改变。如果以保守的态度来看北京市场，应该说整体上来说房价是持平的，但是市中心的有可能会有一些涨幅，但是在外围的一些房子的房价可能会下调。因为你平均是零，这里市中心所上浮的，其他地方就会跌的。一下子供应量不是很大，但是在外围的，因为国家现在要推行一些福利化的保障性住房，保障性住房应该在市中心是没有的了，都是外围的，所以外围受的影响应该会比较大的。

　　主持人：前段时间潘石屹潘总写了一篇文章就是北京的中低价房的房价可能会跌，因为中低价房都是在郊区、外围的地方，说中低价房可能会下调。

　　黎明楷：我没有看他写的东西，应该是这样。

    黎明楷评论万科楼盘打折

　　主持人：你们俩的观点比较契合，在这段时间，就是万科在各地楼盘开始大打折，在北京也有这样的情况，你觉得它这样打折会对房价走势有什么影响？

　　黎明楷：带头跌，本身也是它这个企业做生意的行为，因为毕竟万科的摊子铺得比较大，整体在全国的开发量都比较多，摊得这么大就是有资金的需要，我挺住楼价，但是我的销售量下跌却影响资金回收，就变成会有一些打折出来，增加一些资金的回收也是正常的行为。

　　万科在不同地方降价打折有优惠，其实也是有条件的，就是有某一些单位是打折的，或者你要用某一种付款方法进行打折，也不是所有全面推出的房子都要打折。

　　主持人：所以网友就提出万科你要打折就来点真格的吧。

　　黎明楷：但是这是做生意啊，不是做善事啊。

    黎明楷谈拐点：楼市长期是向上的

　　主持人：是。您对当前讨论比较热的拐点问题怎么看？

　　黎明楷：拐点这个问题比较难说。看定义，因为我不知道拐点是用什么定义来判断是拐点还是不是拐点，股票、房价整个走势其实都是有升有跌的，其实如果它每一次升或者每一次跌要把它看成拐点，这个拐点无时无刻不出现的，所以也不叫拐点什么定义。如果用宏观一点的，如果说拐点假设用价格的一个定义，这个定义是我自己定义的，是一个大势的转变，就是人家说股市从牛市转为熊市，这种才叫拐点，我觉得房产还没有到拐点的时候，它应该在一段时间之内它的趋势还是往上的，只是在中间这段时间可能有某类型的房子或者有某类型的城市它是会出新调整。楼价会下跌，但是总体上来讲就算是深圳，深圳房价的拐点是拐得最厉害的，但是我看深圳的房子应该在今年找到支持位，到明年应该会持平，再往后还是往上的，没有大转变就不算拐点这样就否定了拐点的说法，但是每一次调整、回升都是拐点，那么你什么时候都可以说有拐点。

　　主持人：拐点应该算是一个比较大的变动。

　　黎明楷：我的定义。