实录：知名代理行做客新浪预测08年房价走势

　　又一年即将过去，站在岁末回首07楼市(楼市博客|楼市新闻)，可用疯狂二字形容：70城市房价涨幅创新高，房企蜂拥上市，天价地频出地王频现；而年底的一系列调控，让高房价及时刹车，二套房首付提高，经济适用房政策新规，24号文、保障性住房政策的推出都让民众看到了“居者有其屋”希望。

　　展望08年，2008因为有了奥运而变得特殊，2008年的楼市供求关系如何？08年的房价会否出现报复性反弹？保障房政策下楼市供应结构会否有效调整？

　　为此，新浪房产于20日下午特邀京城知名代理行齐聚新浪访谈直播间，共同回顾07展望08楼市，以期通过全面系统总结给购房者以指导。

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　　特邀嘉宾：

　　北京思源房地产经纪常务副总经理 张学飞

　　伟业顾问副总经理 张剑

　　中原房地产经纪公司投资顾问部经理 张坤昱

　　仲量联行中国区投资部董事 高世斌

　　中大恒基不动产营销副总经理 余旭

　　金网络副总经理 杨强宏

　　协成经纪副总经理 张聪

　　大地顾问营销总经理 沈晓燕

　　汉博房地产经纪有限公司副总经理 王大军

　　新浪房产主编 杨熙：大家好。很高兴今天北京最强势的代理行的各位老总到我们新浪做访谈。“年度楼市大预测”是新浪房产每年年底的一个明星栏目，我们会把北京最强势或者最知名的代理行都请过来，一起探讨一下明年整个房地产市场的走势。今天在座的很多都是我们的老朋友，特别是金网络的杨强宏杨总，我记得我在新地产(新地产博客|新地产新闻)的时候，就一直做十大代理行预测，那个时候杨总就一直支持我们的工作。我们希望各个公司把自己对明年的楼市预测，拿出来一起探讨，有助于明年对市场的判断。

　　这个预测，我们已经做了很多年，我们每年这个时候做的预测未必是第二年的走势就跟预测一样的。尤其是2007年，我记得2006年和杨总坐在这里的时候，我们所有人都没有想到今年的房价涨的这么凶猛，当时预计说今年出现一个放量的局面，大家也认识到2007年涨是肯定要涨的，但是谁也没有想要涨的这么厉害，据我们看，市场大多数楼盘2007年的上涨幅度在50％或者更多。如果说房价走势是K线图的话，2007年一定是个大阳线，拉的非常高。2006年我们当时也对土地的市场供应做了预测，今年看一下很多都没有达到我们2007年初预计的量。但是我觉得这些都没有问题，因为市场是在不断的发展的，没有人能够准确预言未来。

　　我相信不仅是买房人，不仅是代理行，也包括开发商他们也没法准确预测市场。很简单，如果很多开发商能看到2007年房价会这样的涨势，他前几年的策略就不会像现在这样。但是，这也并不说明我们的预测没有意义。我想，我们今天讨论的也是给每年一个大概的方向和论调，这样的预测当然需要根据市场的情况再做一些具体的修正，但是大的趋势和方面是没有太大问题的。这是很有意义的事情。在此，我感谢大家参加我们新浪的本次预测会议，尤其感谢这些对我们多年支持的代理行的老总和朋友们，也希望明年有机会接着在这里做研讨会。谢谢大家。

　　　主持人：我们的主编已经把今天会议的要点说出来了，我先介绍一下今天到场的各家代理行的老总。

　　北京思源房地产经纪常务副总经理 张学飞

　　伟业顾问(伟业顾问博客|伟业顾问新闻)副总经理 张剑

　　中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)经纪公司投资顾问部总经理 张坤昱

　　仲量联行中国区投资部董事 高世斌

　　中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新闻)不动产营销副总经理 余旭

　　世联顾问 副总经理 柴宏海

　　世纪皓产(世纪皓产博客|世纪皓产新闻)总经理 戴庆

　　金网络副总经理 杨强宏

　　协成经纪副总经理 张聪

　　华远经纪市场营销总监 韩牧言

　　大地顾问(大地顾问博客|大地顾问新闻)营销总经理 沈晓燕

　　汉博房地产经纪有限公司副总经理 王大军

　　主持人：我首先给大家出一个题，就是07年的市场总结，你们可以先用一个词，比如说今年最想总结、最关注的是什么，扩展为一句话，对我们网友做一个07年的总结交流。

　　张学飞：首先很高兴今年年底和同行业的朋友探讨这个话题，那天和我说这个话题，我感觉很大，点评这个事儿一般是“大家”说，我们只是从业人员，08年预测的事儿更大了，我们不能先知先觉，这是一个比较大的课题，2007年的变化确实比较大，有很多我们能够确定的因素，但是有一些不可控性在增加，比如说加息，从我个人的理解，我认为2007年还不错，我用一个词“波澜不惊”。大家的目标基本完成了，包括很多开发商提前完成了。

　　我也做一个总结，第一个07年大家有一个共识，就是调控力度加强，这里面不但是土地政策的一块，还有物业这块，结构性调整，保障性住房，以前是经济适用房，现在是两限房，商品房的指标实际上是没有完成，加上12月底集中上马，仅完成了45%左右，所以这里面是有几方面做调整的。这里面有一个最核心的就是供需关系结构矛盾，这个原来是一直有的，但是没想到2007年它导致了房价疯狂上涨，我知道的有的地区和楼盘远远还超过50％的涨幅，可能有100%的涨幅，为什么出现这个，我想，有市场环境的因素，更多的还是供求矛盾的因素。

　　我也查了几个数据，到11月份，房地产开发投资今年增加了20%，这是总体的数据，从新开工量和住宅竣工角度来说，是减少了了4%，还有商品房的销售面积，这个是减少的，我们得到的数据是基本减少10%，但是这里面有一个总量的因素，刚才说的竣工量和消化量，供还是满足不了需，2007年开发的面积，竣工的面积，销售的价格走势也好，应该来说还是相对比较正常的，无外乎一些层面上有一些结构性的失衡。

　　但是我觉得整个2007年北京房地产市场还可以，刚才我前面强调了，不单纯是房地产开发企业，甚至是代理公司也好，应该说2007年的时候各项指标都是不错的，一个既定的增长率已经达到了，然后我们预期的收益表格也是不错的，所以说这里面我觉得2007年确实有一些特色，是波澜不惊的，有很多波澜，但是没有掀起多大的风浪。这里面有一个成交量和新房的价格出现了很大的变化，实际上是有一个矛盾点的。

　　主持人：我听完了以后，想问几个问题，刚才谈到我们第一个关注的是保障房，这个词也是07年的重点关健词，刚才您说了保障房里面对商品房的比较，商品房不到40%，但是保障房已经超标了。另外很多人都在谈拐点，王石(王石博客|王石新闻)一说所以人都在谈，您觉得对08年的具体的显现还没有谈出来，您的观点在哪？

　　张学飞：我今天看了一个数据，2007年北京市住宅用地1600公顷，实际上出让是1008，两限房出让的163，经济适用房变化比较大，央行计划是220多，实际出让是416，这个比较大，商品房计划是1200公顷，但是推出是429公顷，还有700多公顷没有出让。

　　今天我们也统计了两限房，从现在的出让面积来看，明年的量是300多万平米，但是基本都属于住宅。北京市2007我们说现房加期房是1700万平米。刚才为什么说案名，12月份大家知道很多项目开盘的价格不高，销售的也不高。我们对2008年的预测，这个政策肯定是有拐点因素存在，但是能不能形成拐点疑问还很多，不能说对市场没有影响，绝对是有影响的，从目前来看，市场比较关注。

　　从我们现在了解的开发商来说，2008年的既定目标没有做调整，这里面也有前一段时间大家炒的比较热的是奥运因素，在2008年奥运会之前，原来大家都说房价不会下降，在北京市场大家都说2008年北京房地产市场不会下降，但是在一起区域来说，刚才讲了供需结构的关系矛盾，这里面也有一些热点区域。

　　主持人：从市场的供应还是可以说说。

　　张学飞：实际上你到哪里看一下就可以看出来。这里面有几个东西，但是我们总体判断2008年市场有的人看的乐观一点，有的人看得悲观，我认为08年还是总体发展的一个态势，这里面还有很多不确定因素，房地产总体的大环境是经济指标，再一个从相关的几方面，像城市化进程还有人民币升值，在这里面实际上对房地产行业也是有一定的影响，这里面有很多因素影响，总体来说大的环境影响还是特别大的。

　　微观层面上我们觉得还是由于一些结构性的调整，或者说区域性的热点发展不均衡性，包括奥运期间不确定因素比较多，包括开工、销售渠道等等。2008年奥运之后城市的基础建设发展日趋完善，这部分支撑房价上涨还是可能的，很多利好的消息还是存在的。

　　刚才说了商品住宅有700公顷，明年来说也应该是一个失衡的，从12月14日开始，从现在来看，土地的价格区域性不像原来，从几个土地出让的投标单位来看，比较集中，明年我们预计还是一个要增长的，两限房这块我仍然明年要继续的加大，2007年北京已经出了一个政策，未来70%都要是保障性住房，这里面总体来说，我觉得还是有一个平衡的，市场不确定因素，银行这块也是这样，我今天了解的是明年央行要上调，上调多少还不好说，相对来说成本还是比较大，房价应该不会下降，我认为是这样，总体的环境是看好的，微观的东西也是支持的，应该说还是正常的周期性的修正，这对房地产市场和老百姓来讲是一个好事情。