任志强：北京有50%住房不能进入二手市场流通

　　嘉宾：

    21世纪不动产(21世纪不动产博客|21世纪不动产新闻)中国区副董事长卢航

　　21世纪不动产中国区总裁Bill

　　华远集团总裁、华远地产董事长任志强(任志强博客|任志强新闻)

　　北京大学房地产研究所所长陈国强(陈国强博客|陈国强新闻)

　　中国社会科学院金融研究所结构金融研究室主任殷剑峰

　　21世纪不动产杭州区域董事长、浙大房地产研究中心主任赵杭生

　　联合主持：21世纪经济报道地产版主任袁一泓(袁一泓博客|袁一泓新闻) 经济观察报地产主编吕尚春(吕尚春博客|吕尚春新闻)

　　主持人：我们的论坛现在开始，首先请华远集团总裁任志强，任总给我们演讲。

　　任志强：我被袁一泓骗来了，他告诉我是一个圆桌的小会议，没想到有这么多人。全国房地产存量房到现在为止，大概住宅是127亿平方米左右，其中成套住宅只有1.29亿套，大概占总共存量房的84%多，也就是说还有相当一部分是非成套住宅。

　　原来计算非成套住宅占总量的25%，可以交易的存量房占75%左右。最近新的建筑在不断的增加，所以非成套住宅的比例在缩小。非成套住宅在我们的法律规定基本属于不可再交易的存量房，比如说四合院这类的，它是私下交易的或者要改造的住房。1.29亿成套住宅，大概有1亿是80平米以下的小户型，平均79多平米，1.29亿套存量住宅里面平均面积是97平方米，也就是真正超过100平米的住宅占我们总的存量中的15%，大部分的住房还是小户型。

　　存量住房的情况很差，其中有相当一部分存量住房里面没有自来水，也没有暖气供应，具备现代化条件的只有2%，有的只有厕所，就是一个蹲坑，这个比例大概占到66%的样子，其中相当一部分可以使用燃气热水器的，占55%，还有一部分连热水供应都没有。

　　为什么我们存量住房相当一部分无法释放，我想大概主要有这样几个原因。第一个原因就是我们在原始的福利分房制度情况下，出台了货币的保障政策，当时出台的23号文件里面规定房价收入比在4倍以下的可以领取住房补贴，因此大部分享受公共住房分配的国有企业、国家机关、事业单位，他们大部分再继续领取着住房补贴，但是他们同时拥有了一套、两套、三套住房，因为在最后一次住房分配的时候，不满足原有面积的要有补贴，一种是补贴房子，原来你是20平米，按照你现在的标准，给你补一套一居室，这样形成了两套住房，或者夫妻两人各有一套住房的，这个在国有企业占的比重大的城市比较突出，这就存在一个问题，这些人要想领取住房补贴，就要隐瞒老婆另外有的住房。因此让二手房真正的进入市场，第一个条件要承认现实，就像香港的廉政公署成立一样，现在香港廉政公署被称为世界第二，但是在廉政公署成立之前，他们首先发布了一个命令，就是把以前所有的腐败都承认了，在这之前，您所有的资产不管是合理还是不合理，只要申报了就是合法的，就像物权法规定的，谁先拣到的东西就归谁，除非以前就有归属。因此，在廉政公署成立之后，他就开始限制所有的官员，哪怕你请客吃饭超过了一杯咖啡的钱都有可能有人追究。我们对贪污最低的限制额度是5000块钱人民币，美国是一块钱。

　　在这种情况下，我们不能承认过去历史住房的不合理，拥有两套或两套住房以上的人，无法把这个房子向社会公开。深圳市政府前一段时间实行了一套特殊的政策，要求所有的官员在购买了商品房之后，把原来政府的房子退出来，一共退了1770套住房，你不能一头享受国家分配的住房，另外用额外的补贴购买新房。深圳采取这个政策没有承认腐败，但是消除了一部分拥有两套住房的现象。北京没有，一个方面想领取国家发放的住房补贴，另外一方面隐藏自己的第二套住房，或者不得把这个房子拿到市场上销售。中央机关拥有的住房总量占全北京的住房总量的52%，这52%一定要通过中央专门的部门批准以后才可以进入二手市场，也就是意味着北京有50%的住房不可以进入二手市场流通，其中又有20%不能进入流通的危房，所以北京列了九种住房不能进入房改和交易，包括简易楼，也包括危旧的平房、楼房，包括四合院，四合院单独出台了一个政策，就是四合院的平房交易的政策，和北京市房屋管理办法是两个文件。也就意味着北京市只有30%的存量住房是可以拿到市场上交易的。因此我们的总量在可以使用的范围内大大的缩小了，而拥有这30%房产权的人，其中相当一部分没有能力购买二套住房，所以也可能把自己的房子拿到市场上交易，所以北京市用于交易二手房更大大减少了。

　　第二个大的问题，就是我们原有住房的存量，除了中央机关现有的条件比较好的房子，就是98年以后大部分机关进行福利分配的房子，这种房子都很好，95年以前的房子还是房子很小。在计划经济时代，住房叫做基本建设，所以国家有一个标准，住房的标准，张三这个公司盖房子也要执行这个标准，李四公司盖房子也要执行这个标准，这样做的结果就是政府控制了造价，因此拨款的时候是统一标准。八十年代出了一个图纸，八零住一的图纸，后来改了，那时候的标准一居室是40平米以下，大部分是36平米左右，两居室是60平米左右，大部分是56平米，三居室是80平米以下，大部分是在74平米左右，这些房子是我们八十年代初盖的大量的住宅。

　　北京市目前拆除的相当一部分是这类住宅，这类住宅，厨房大概3平米，卫生间是0.9平米，加上管道是1.1平米，这种房子仍然占着巨大的量，在二手房交易的时候，这种破房子一般来说比较难进行交易，除了对新增家庭，比如说年轻人刚刚结婚，买这种房子，但是真正用于改善住房基本条件的，很少买，与其花这么多的钱买这个房子，不如花更多的钱买更好的房子。这类房子的优势是什么？大部分的地理位置比较好，集中于二三环内，或者交通干线。所以它不是完全没有优势的，也可以进行交易，但是凡是要提高生活质量的人，通常不用这个进行交易，这类的二手房也限制了一些交易条件。前三门应该是我们78年以后建设的最成熟的高楼，所以前三门一带成为当时某个阶层的骄傲。那时候我们看到很多的电线杆子有天线，因为他是处级干部或者以上的干部，可以拉电话，但是今天前三门几乎成为没有原住民的区域，大概97栋楼，个别的已经拆掉了，原来分配房屋的主人全部离开了，我们做了一个初步调查，大概全是二三代的人在那儿住，因为那个房子太破了，想改都没有办法改，大板楼，两套改一套，门都没有办法改。邓小平在前三门建立了之后，专门去参观，当时我们前三门的房子几乎没有一个是有厅的房子，邓小平去了之后觉得这个房子为什么没有厅，用起来很困难，一个大走廊通向各卧室，陪同他的陈希同说，我们的图纸规定了就这么大的面积，就这么高的造价，你如果把这个造价增加一个厅，就要增加每个人分房的预算。当时的房子是2.9米的层高，现在的房子是2.7米层高，这就是因为邓小平当时出了一个主意，每个房子减20公分层高，把这个作为厅的造价，八十年代出现了层高降低，在每个房子里面增加一个小厅。

　　这样一个情况，同样的造价情况下，让房屋使用面积增加了一些，但是层高降低了，我们至今看到很多房子，2.7米就是一个标准的层高，就是那时候作了修改，这些存量房为什么不好用，就是条件太差。

　　历史上有一个故事，1950年之后，欧洲很多国家为了战争后的重建，法国建了一大批叫廉价功能住宅，大部分是混凝土大板的，5层高，大部分是三居室的使用面积，赫鲁晓夫参观了法国的样板间之后，回去就在苏联大量的盖这个房子。二战之后，很多人失去了土地都到城市去，那时候在苏联大部分人住地下室，大概城市有1/3住在地下，或者是住在危房里面，54年开始赫鲁晓夫盖了很多这样的楼，到了59年开始发现这个楼有问题。90年代的时候，赫鲁晓夫楼统统的被拆掉了，第一个那是法国的风格，第二个户型面积满足不了现在的需求。于是这些赫鲁晓夫楼变成了国家的遗憾，基本上90年代拆得差不多了。我们也在重复走着赫鲁晓夫楼的历史，也许过些年我们就要把这些房子拆掉。现在，整个俄罗斯有1/5、1/6的人集中在莫斯科，所以莫斯科的房子仍然很火，大概要卖6、7千美元一平米。

　　我知道美国是有很疯狂的二手楼交易量，美国大概每年新增的建筑量，从五年以前的或者六七年以前的一百万左右，实际上美国的二手房交易量基本维持在500-700万，为什么这么大？美国人进行二手房交易的时候，先把房子先修一遍，中国人反着，搬迁之前把房子造的乱七八糟的，然后要第二家人重新进行装修。这个观念是反着的，其中一个重要的原因就是美国现在进行交易的二手房和一手房的质量是相差不多的，新旧程度有巨大的差别，但是居住质量和舒适度质量是相差不多的，所以进行二手房交易没有人觉得是可耻的，而二手房的优势就大大的产生了，环境比较好，社区成熟，有教育、医疗、保安和安全系统，所以买二手房的人交易量通常是一手房的七八倍。中国恰恰相反，只有四个城市二手房和一手房的交易量是一比一，其余的城市都远远低于这个总量，北京300万平方米左右，大概是一手房的1/10。这是二手房远远不如一手房的交易原因，是二手房的质量很差，美国一个8平米的旅馆设施都很全，什么都有，而我们建一个8平米可能什么也没有。

　　美国在上个世纪的后十年，基本规定每套住房的平均面积是175平方米，2000年的时候规定的是165平方米。我们今天仍然处于一个按平方米计算的时代。1958年，周恩来总理说要把人均住房面积定在不得低于8平米，现在是人均不能低于10平米，日本60年规定人均小于25平米是困难户。至今我们没有住房法，有些领导就可以说今天盖这样的房子，明天盖那样的房子，所以盖的时候就有巨大的差异，连改造都不能改，这就形成了二手房交易量受限制，或者相当一段时间内不可能像一手房交易一样完全的释放出来。

　　第三个就是我们的交易税费。通常在这些发达国家里面，在一手房购买的时候会减免个人所得税，美国、英国和中国香港都是如此，但是计算的方式不一样，有的是定额，美国规定一个纳税人减50万美元，两个是100万，英国是在纳税的时候做技术扣除，总之各个国家有不同的政策，你在一手房购买的时候可以减免各种个人所得税，而我们国家没有，我们国家唯一出现过减免的城市是上海，1999到2003年6月份以前购买住宅，减免个人所得税，只有这个城市执行了三年左右这个政策。香港规定，你只要持有一套住房就可以免税，什么意思呢，就是你买卖的交易差价并不产生个人所得税，因为你是为了解决居住的问题，他就规定了，同时拥有两套住房的时间不能超过6个月。而我们不是，所以我们限制第二套住房购买的时候就加了税，有增值税、个人所得税、契约税等等，香港不是登记制，而是注册制，没有房产证，也就没有契约税，我们的各种税严重阻碍了二手房的交易。

　　另外在二手房交易的过程中，我们有一个转换的时间。美国大部分是精装修房子，或者说其他的国家没有毛坯房这一说，只有中国这样，又有期房销售，你拿到第二套住房的时候装修两个月搬迁两个月，基本完成了就是半年，第二套住房就增加了你的支付负担，很难同时一个人拥有两套住房，于是那套住房也不能卖了，也不能进入二级市场，这一系列的矛盾，最主要的就是这四五个方面的一系列矛盾造成了我们二手房交易永远不能像国外免税制度，降低成本的情况下在市场上尽情的流动，所以我们二手房交易就变成了人们发财或者为了更换自己的住房而实行的一个情况。

　　我们还有一个特征，就是冯仑(冯仑博客|冯仑新闻)说的，我们未婚青年把房价抬高了，大量的未婚青年调查中发现，住房成为结婚的第一条件，对方如果没有住房，或者小伙子不能解决住房问题就不跟你谈恋爱，所以小伙子们就不得不在高价中购买房子，然后小媳妇儿才搬到家里来，这形成的结果就是我们有六个人供首付，两个人付按揭，六个人就是双方的父母和本人，这是我们所说的代际帮助，中国有这个传统，美国人18岁孩子就踢出去，你自己贷款上学，解决房子的问题，而我们不是，我们恨不得管到60岁，再管到孙子，孙女，除非老人死掉，因此一定会腾出钱进行代际帮助，原因是什么？老人人在支付代际帮助的钱的时候实际上是解决自己的住房问题，如果儿子、女儿赖在家里60平米的房子里，平均住房面积就只有20平米，如果出去了老两口就是30平米，所以这种代际帮助就变成了很多二手房不能再次交易，老人很委屈的住在里面，年轻人就高兴的搬进了新居，冯仑得出了这个结论，未婚女子们造成了中国的房价继续增长，正因为有这样一个关系，最后造成的结果是我们的二手房也不能很顺利的进入市场。

　　最后一个原因，大概就是因为我们所说的贫民窟的出现，现在我们看到很多老房子区域变成了贫民窟，上海我们看过，王洪文居住的区，是我们50年代的时候为了解决纺织工人的住房问题盖的，那时候是非常好的房子，现在你看一下，两个房间之间的走道都要摆上床，人口增加了，房子没有变，所以这些房子就变成了新的贫民窟，其实他在我们建国初期的时候恰恰是我们工人新区，你在所有的大工业城市里面都可以看到这个情况，而他们现在沦落到贫民窟区了，是不是我们能消灭得了这种贫民窟？消灭不了，如果我们买的菜3块钱一斤，把他们消灭了就得10块钱一斤，所以这个矛盾在短期内是解决不了的。

　　这些房子实际上是不可能进入新区的，所以那个区域就变成了那个房子是无法进行扭转的，因为人们一定会寻求最好的教育、医疗、公共服务条件，远离这个区域，会觉得这里让人担心。美国你可以看到 ，凡是富人区都没有围墙，凡是有围墙的都是穷人区，美国的富人区是有产权的，你不能随便进去，您进去他可以开枪打死你，因此他们的地区是最安全的，我们中国恰恰相反，中国人都把富人关在监狱里，每盖一个房子就把栏杆围上。而穷人区没有人管，自由的，这是我们社会不发达的时候的一个变化，这个变化就是人一定要往监狱里搬，因为安全，不往其他的地方搬，因为不安全。这是我们国家一系列的问题，这些问题暴露出缓解存量房的供求不解决这些问题没有办法解决。谢谢大家！

　[1]　[2]　[3]　[4]　[下一页]