兰德咨询总裁宋延庆：离婚率提高激增住房需求

图为兰德咨询总裁宋延庆做客新浪房产住交会现场

　　主持人：大家好。现在走进我们新浪房产主交会访谈直播间的是兰德咨询(中国)有限公司总裁宋延庆，宋总也是业内的资深人士，还是延续今天的话题，因为您也是房产业界的资深人士，想请您点评一下07年的房地产市场，对您印象最深的事情也可以。您简单点评一下。

　　宋延庆：我举一个例子，不大。

　　我在04的年时候，买了一个房子，今年把它转让了，挣了有30多万块钱，不是在北京，是在济南。我当时和售让房签定协议的时候有一个条款，我转让方不承担转让过程中所发生的一切向政府所缴纳的所有税费，换句话说由售让方承担。

　　主持人：您也是转嫁到了购房者的身上了。

　　宋延庆：是。我看到一篇文章是这样说的，美国有一个研究小组，调查了3800多个美国的家庭，得出这样一个数据来，社会离婚率的提高对社会资源的影响，其中就提到离婚率的提高在分居之前，对房屋面积的需求，在过去几年内提高了6%，分居以后提高了61%，为什么呢？因为分居也就意味这两个人要独立找房子，由一套房子变成两套房子。我举这个例子说明什么？房地产的需求因素非常复杂，每一项都可能上升到社会层面、经济层面、文化层面，我们不能由某一个要素或者某一个数据去推算说明年、后年到底应该怎么样。

　　主持人：它是一个结合的因素是吧？

　　宋延庆：结合的因素。

　　主持人：您谈到今年，影响房地产市场的因素很多，包括您刚才谈到的有几点，我觉得这个房地产市场的走势，咱们不再去预测，因为有太多的因素，我特别想介绍一下，因为宋总有您职业的特殊性，我们是做房地产行业咨询的，其实我们个人对房地产咨询，包括我们一些专做房地产业内的人都不是特别了解，我想了解的是你们目前主要做哪些？

　　宋延庆：兰德公司是96年成立，99年才正式放弃了营销代理业，转向行业咨询。其实当初我们放弃房地产营销代理业，也是下了很大的决心，为什么呢？我个人认为，和企业合作的过程中发现了一个规律，房地产企业原来和客户、供货方合作得愉快，企业往往业绩都比较好，恰恰管理水平比较低，对客户不是太负责任，对合作单位不是太负责责任的企业往往比较短视，业绩也不是太好，因此我们就基于这样一个类型，就发现一个很大的商机，就是我放弃营销代理，我不做房地产企业的项目，我们开始做企业，因此99年以后，转向做房地产企业这块的咨询。现在已经做了9个年头了，8年多的时间了，整个8年多的时间，我个人有些体会，因为目前我们业界，房地产企业过多的诉求或者重视业绩问题，而忽视了企业的可持续发展问题，特别是管理问题。当然，这可能与我们某些机构，有些媒体的导向有关系，比如说就像100强等等。通常是一些销售额、利润率等等一些业绩性只要而忽视了一些增长性指标，我们通常所说的企业的净资产收益率、全年劳动率、总资产的利润率等可持续发展的指标，而这些指标就是影响这些企业你在将来，到底发展的的前途怎么样，为什么有的企业可以发展20多年，而有的企业3、5年就倒掉了，万科的业绩，不仅仅是业绩优秀，治理和管理都是一流的，治理一流是保障业绩一流的前提。

　　主持人：我大概听明白了一点，就是说我们这种做行业咨询的也是对企业发展的一种沟通。其实您刚刚谈到一点，很多房地产开发企业有一些依据的指标，您刚才谈到管理咨询，管理的评价标准怎么界定呢？从哪些方面界定这个标准？

　　宋延庆：一个企业，除了业绩指标，还有一些管理类的指标，今年我们就在7月份，公司做了一个研究课题，历时4个月的时间，也刚刚推出来一份中国房地产企业管理评价标准，这个标准用变化的形式，涉及到的此因此和彼因素，涉及到20多个体系，通过这种评价，就能够使企业增值管理水平一般还是优质还是差、太差。这个标准就在你手中。

　　主持人：我们看到了，我们想了解的是目前有那些企业对此比较重视？通过我们操作的哪个类型的房地产企业？

　　宋延庆：目前，和管理咨询机构合作的企业，大致分为四类，第一类是必须找咨询机构的一些企业，我们讲的是必须，不得不找。

　　主持人：是具备吗？

　　宋延庆：按照惯例是必须。比如说国有企业，国有房地产企业要改制，改制是大量的复杂的法律问题、政策问题，作为房地产企业自身很难掌握，更系统深入的研究，这些需要通过咨询机构。还有，比如说现在很多房地产公司有上市的想法，但是上市的政策、法律非常复杂，也需要专业的咨询机构辅导它，那我们就和这些公司进行合作。这是第一类。

　　第二类，找咨询机构的企业我们称之为习惯性找咨询公司的企业，比如说万科，像金地，像首开，绿城、绿地，这些公司，它之所以今天也得益于他一些合作伙伴对它的支持和协助，因此，它养成了一个习惯，有一些工作由咨询公司协助它。这是第二类。

　　第三类，企业碰到一个槛，过不去了，比如到年底了，要调整工资，自己调的话显然不太合适，就希望咨询公司给它设计一套比较科学合理的薪金体系，比如奖金怎么分配、怎么发，大概等额在多少。这是第三类。

　　第四类企业处于转型企业。包括有一些企业原来就在北京市开发，但是跑到济南去了，到西安区了，到长洲区了，异地公司项目的管理本地公司项目的管理差别很大，包括资金管理、媒体资源管理、招标采购方面，差别很大。有这种需要，针对异地公司的特点，建立一套规章体系、规章制度，也需要寻求咨询公司的协助。

　　大概就分这么四类企业。

　　主持人：说得非常全面，听完您讲的我觉得差不多房地产企业都在找您了。

　　是这样，我刚才提到的几点，我推想的是我们公司的企业的差别包括哪些？如何满足这四类公司管理咨询的要求？

　　宋延庆：我们由于做地产做了十几年时间了，之所以能够有今天的业绩，总结起来是因为我们公司非常注重研发和创新工作，我在这个公司不分管咨询，也不会分管市场，我分管什么？我分管我们公司的研发板块。研发的内容也比较全面，主要分为两块，一个是管理，一个是技术。管理我刚才说了，简单就是说技术，一个企业持续健康稳健的发展，我们有一个关单，不仅要管理得当，还要有相应的技术体系作为支持，时间叫技术体系呢？我简单说，你想一想，万科，在全国很多城市做了一系列的万科城市花园，万达做了一系列的万达商业广场，奥林匹克做了一系列的奥林匹克花园，阳光100做了一系列的阳光100新城，我们完全可以总结出规律来，就是一个房地产企业，你要想快速地发展，那么两个字，自治。一般的房地产公司不是这样，A项目是板楼，B是这个公寓，C项目可能是商住两用，差别很大，可不可能我们优化项目复制房地产开发？完全可能，而且第一梯队的企业基本都在复制连锁开发，只不过大家没有感觉有客观规律。一个企业如何才能够进行复制连锁开发呢我们总说的复制，这就是我们建立早几年企业技术标准，包括规划合作，复式合作，我选什么样的地，在哪个城市选，我的管理思路是什么，这一套的标准，也只有建立起完善的技术标准，你才能够复制到外地，复制到西安，复制到长沙，复制到武汉，这就不是加法了，是集合起来的，那你是20个亿、120个亿，只能复制连锁开发，复制连锁开发一个是管理保障，一个是技术的支持。

　　主持人：技术这块我们能提供吗？

　　宋延庆：现在我们也可以说，是业界我们唯一做技术研究和技术咨询的企业，

　　主持人：真要做这项工作我们就相当了不起了。

　　宋延庆：我们几年前就意识到了，房地产市场必将进入规范时代和连锁复制企业，有一些企业融资比较差，入市比较差，通过洗牌或者通过投靠主流开发商，主流开发商需要一些东西积淀，管理 技术很重要。

　　主持人：能够达到这一点，我也有很多感触，这些大企业他们能复制的，他们开发最好的产品，比如阳光100，比如万科，他们开发最好的产品，用技术的因素来进行复制，但是遭遇到不同城市，因为购房者购房的特点和需求不一样，有没有碰到这个问题？

　　宋延庆：你提的这个问题非常好。这种复制并不是对市场和客户不符合的。我举一个例子，复制的要素有很多，但有一项是其中包括户型的复制，一个房子70、80平方米，两室两厅的房子，你说在深圳、上海或者在北京，这个两室两厅在户型上有多大的区别吗？区别很小。这就意味这咱们完全可以把这两室两厅的图纸把它固化下来，可以在济南用可以在长沙用，可以在新疆用，可以到青岛用，这是没问题的。

　　主持人：刚才您谈到了户型，在深圳就说90平米的房子做成三居他们很乐意接受，因为他们那边特别是环境，跟北方不一样，比方说保暖，墙的厚度什么的要求不一样，那在北方90平米做三居室是不适应的，两居的房子是70、80到90平米，不同的地区特别是牵扯到不同的环境，不同的温度，指标也是不一样的，从户型方面是有区别的，因为有区域的特征，应该还是有区别的。

　　宋延庆：这个复制并不仅仅是所有技术指标的复制，就像你刚才讲的园林景观，在南方河可以很好地利用，但是在北方就不行。其实我们所说的复制主要是从产品形态的复制，我再举一个例子。浦东世贸集团的滨江花园，浦东世贸滨江花园开发出来以后，开发商说原来的滨江豪宅这么好卖，入住率这么高，他们就想了我们能不能复制到其它城市？他们公司，就是有江或者河穿城或者绕城而过的城市，大中型城市都进行了滨江花园的复制开发，现在已经进入了南京、福州、哈尔滨，还有刚刚进入济南，在江边或者河边进行开发。我们做的是产品形态或者产品模式的复制，不意味着所有经济指标和技术指标的复制，可能南京那个是600亩，有可能长沙湘江边上是400亩。

　　主持人：其实到这里我才算听出来了，它复制的是一种产品，产品的形态、产品质量和产品品质的复制，还要结合区域不同的特点，不同区域的需求会有一些变化。

　　最后我们还回到今天的话题，最后一个问题，想您预测一下08年市场，08年这一年太特殊了，因为是牵扯到奥运的因素，我觉得它太特殊了，如何看待08年的市场？

　　宋延庆：我不太谈论价格和走势问题，还是举一个例子吧，如果讲大了不太合适。

　　我们在北京呆了有4、5年时间了，在北京的4、5年时间，包括多少大学生买过房子的，我就一一地分析为什么这些大学生都能够在北京买房子，发现有这么一个规律，父母在外地，孩子在北京上学，他希望孩子留在北京工作，就会去帮助孩子置业，这样很难纳入

房价变化的预测、预算，所谓的房价是涉及到非常复杂的政治、经济、社会、生活的因素。像我们年轻人买房子，他拿的钱是双方父母，甚至是祖父、祖母、外祖父、外祖母的钱，并不是10几倍比1，可能是要乘上3、4、5、6这样的关系，从这个角度说，我个人对2008年房地产市场比较乐观。

　　主持人：对，其实您刚才谈到了一个非常层次的话题，我们牵扯到中国独有的特征，在外国可能这种情况很少出现，但是在中国又不一样，在中国买房不是一个人的事情，是整个家庭维尼的事情地不能用房价单独一个因素来横，是一个综合的因素。

　　宋延庆：就像炒股票看“世零”一样，看房价也一样，不能用收入等等一个单一的指标来评判到底市场会怎么样，否则的话就比较单纯了。

　　主持人：您非常严谨。最后请寄语一下新浪房产。

　　宋延庆：祝贺新浪房产越办越好，人气越来越高。谢谢。

　　主持人：希望您和网友一起继续关注我们新浪房产，我们也会继续做有责任的媒体。