姜炜：近几年北京房价不会出现拐点(图)

　　姜炜(姜炜博客|姜炜新闻)：看现在说的市场上的变化，我觉得像深圳10月份的大幅度萎缩，是不是一种常态这个我个人认为还是需要比较长时间的观察。比如像06年上海市场的变化，一直大家都认为上海是中国70个大中城市里面房价表现最好的，一直下降，在今年年初就出现了大幅度的上涨。一个很有针对性的政策出台的时候，头一个月的市场反映我不认为就是一个完全的常态。而且这个政策出台实际上针对性最强的就是深圳的市场，像我们现在说的北京市场，很多人也在说北京市场是有价无市，看怎么来分析，我觉得北京市场有价，确实价格还在涨，无市确实存在，包括新增的供给量一直在萎缩，10月份新增供应只有7千多套房，比9月、8月都在下降，并且现在平均的每套户型面积还在120、130平方米。这种供给和需求的差距，销售量还是大于新增供应。前两天发改委还在说空置房子面积在持续下降，有些专家还把它解释为购销两旺。所以我觉得同样一个局面，不同的市场大家的解读是不同的。我认为房地产出现这种抢购一空的现象，本身并不是正常的状态，而应该解释说确实是存在有一定的过热倾向。房价这么快速地上涨，国家宏观调控各方面的政策也逐渐在累计，加上本身高房价对市场的抑制作用，现在出现浓重的观望情绪是很正常的现象。

　　刚才我们几个还在说这个房价，现在大家自己聊起来也感觉该不该买房，也是个问题。所以我觉得所谓的有价无市暂时还不能理解为房地产是进入冬天或者说马上就要出现拐点，而且我也不认为08年奥运会会是房价拐点的主要作用因素。我们看到无论是世行还是亚行对明年北京GDP增长是超过10%，国家明年的发展方向还是抑制固定资产投资增速，防止过热。至于雪崩就谈不上了，刚才杨总说买方市场和卖方市场的转变，这个趋势是有，但是作为房价拐点来说，还早。我认为北京最大可能出现的就是窄幅波动或者是到一定阶段出现10%左右的宽幅波动是有可能的，说明显的拐点向下走，特别是我一直在强调的不是说新房均价的向下拐点，而是说普遍意义上的房价拐点，我认为在北京近几年是不可能出现的。雪崩这种观点就更可笑了，有些人谈到房价要有拐点了，他最后的解释就是新房销售的均价，把所有的限价房、经济适用房、廉租房一块加起来，做一个平均数，那它肯定有拐点，政府供地都已经出现这种拐点了，很正常。

　　主持人：因为政府近期出台了比较多的关于保障房的制度，你觉得这些政策对于当前的房地产市场会有什么样的影响？

　　姜炜：它只会降低商品房土地的供应量。

　　陈国强：未来对市场比较直接的影响就是整体均价，这个会体现出来，均价会往下面调下来，但是市场化的这部分该涨还会涨上去，就是这样的特点。我们通过均价来解读城市房地产的发展很容易走入误区，这不是一个好的角度。

　　主持人：应该用一个什么样的指标来衡量它呢？

　　姜炜：就是同区域、同类型房价、房产的价格波动，李总那边的数据可能更直观一些，我不知道他能不能找出北京某一个区域房地产的价格在下跌？

　　李文杰(李文杰博客|李文杰新闻)：没有，如果按照区域都没有下跌。

　　姜炜：如果李总说了在北京今天有8个区域画出来是下跌的，有4个区域是上升的。

　　李文杰：按照区域说，朝阳区政府公布的是上涨35%了，10月份已经比1月份涨了35%了。

　　姜炜：对于老百姓来说最直接的就是他住的房子是涨了还是跌了，你看密云的房子今年新供上来的只有5千元对他没有意义，他自己住的房子今年12000元，明年10000元了，这是跌了，明年16000元了，你告诉他是跌了，他怎么会相信。

　　陈云峰(陈云峰博客|陈云峰新闻)：这样细分很有意义。我听说有的城市还在做假数据，就是说政府还在对外公布和实际数据低很多的价格，有的地方还是存在的，现在北京已经好一些了，北京现在对外公布的数据已经比较准确了。

　　杨少锋：我认为不是说有的地方，应该说中国大部分地区，特别是二三线城市政府公布的数据都是假的，都是有很大的水分的，我们自己亲身感受，许多城市房价是两年时间翻了一倍，但是公布的数据都是我们同比增长10%，顶了天了说增长15%。