实录： 2007社会住宅论坛(组图)

　　主持人：各位嘉宾、女士们、先生们，中国新住区规划设计政策研究中外比较——2007社会住宅论坛现在开始！

    首先允许我介绍与会的嘉宾：

　　侯淅珉 建设部住宅与房地产业司副司长

　　孟晓苏 中国房地产开发集团理事长

　　顾云昌 中国房地产及住宅研究会副会长，建设部住房政策专家委员会副主任

　　赵 晨 《住区》编委会主任

　　王珮云 中国建筑工业出版社社长兼书记

　　沈元勤 中国建筑工业出版社总编

　　林家彬 国务院发展研究中心社会发展部副部长、研究员

　　高晓路 中国科学院地理科学与资源研究所创新基地研究员

　　赵文凯 中国城市规划设计研究院居住区研究中心副主任

　　边兰春(边兰春博客|边兰春新闻) 清华大学建筑学院党委书记

　　叶 青 深圳市建筑科学研究院院长

　　张 杰 清华大学建筑学院教授，住宅与社区研究所所长，博士生导师

　　周燕珉 清华大学建筑学院教授

　　董 卫 东南大学建筑学院副院长，博士生导师

　　王 欣 北京万科企业股份有限公司副总经理

　　我们今天参会的媒体有新地产(新地产博客|新地产新闻)、建设报、安家、北京青年报、本次活动由新浪网房产频道全程直播。下面首先有请建设部住宅与房地产司副司长侯淅珉先生致辞。

　　侯淅珉：我一开始想这么一个研讨会就是圆桌会议，大家聊聊，没想到来了这么多人，来了以后，看到这么多的专家学者，特别是我的老领导赵 晨同志也参加了这个会议，非常荣幸。

　　大家知道，这几年我们国家住房制度改革发展比较快的几年，特别是住房市场体制的建立，在广度和深度方面都有很大的推进，正因为有了住房制度的改革，对于推动我国城镇住宅建设起到了非常大的作用，最近几年是我们国家城镇住宅建设发展速度最快的几年。五年来，我们城镇住宅的竣工面积是6亿平方米，人均住房面积由原来02年的22.8平方米提高到去年的27平方米，这个数字是按照户籍人口计算的。同时大家要看到，这些年居住的住房质量和环境条件提高非常快，但是我们也要看到，在这个快速发展的后面，住房资源的分配是不平衡的，一部分中低收入家庭的住房还是比较困难，特别是随着住房价值的较快上涨，一部分中低收入家庭，特别是中等收入家庭住房支付能力相对下降，这成为我们当前住房政策完善和制订方面一个亟待解决的问题。

　　国务院对于解决低收入家庭住房问题非常关心，去年在国务院有关部门的共同配合下，我们制定了国务院24号文件，关于解决中低收入家庭住房问题的有关文件，对加快解决城市低收入家庭住房困难工作作出了全面的部署，目前各地正在加快落实，解决低收入家庭的住房问题，本质是一个社会的再分配问题，是一个社会的公众问题，是一个社会和谐发展的问题，也是人的发展问题，所以关系到中国社会的全面进步，关系到全面建设小康社会的目标的实现。

　　在这样一个重大的社会问题面前，需要社会各界的广泛参与，特别是专家学者的参与，尤其是业内专家要起到更大的作用。中国的住房问题是一个非常复杂的问题，中国是一个人口大国，是一个发展中的大国，是一个处于改革过程中的大国，社会对于市场经济体制还在不断的完善的过程中。我们的住房体制也在不断的完善过程中，和住房问题相关的财政政策、税收政策，土地政策，金融体制都在不断的改革过程中。我们面临着世界各个国家发展历史上从来没有过的复杂的问题，刚才说了，人口基数大，快速城镇化。

　　我们的住房政策更需要社会各界的参与，需要进一步强化我们的住房政策方面的和谐决策和民主决策，我们要充分借鉴市场经济国家的成功经验，特别是一些大国发展过程中住房政策的教训，但是同时也要更多的立足于中国的现实情况，要解决中国的问题，这是一个基本指导思想。参加今天的会议非常荣幸，也预祝本次会议圆满成功，谢谢大家。

　　主持人：谢谢侯司长的致辞，下面有请中国建筑工业出版社社长王珮云先生致辞。

　　王珮云：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好，今天由住区编委会，清华大学建筑学院、中国城市规划协会，居住区规划协助委员会，联合主办的社会住宅论坛即将开幕，首先我谨代表中国建筑工业出版社对在百忙之中参加论坛的各位领导和专家表示诚挚的欢迎和感谢。

　　住区是由中国建筑工业出版社，清华大学建筑设计研究院，深圳市建筑设计研究总院联合主办的建筑类定期出版物，开始于2001年，出版了27期，随着我国住宅市场化的深入它以建筑师和开发商为主要的服务对象，以专业性和市场性相结合为主要的特色，为建筑师于开发商搭建一个沟通的桥梁，几年来住区报道的主题紧扣国家住宅政策，关注住宅领域的热点和焦点话题，力求做到权威性、前瞻性、技术性和实用性的结合，由于它切合实际内容和深入研究的风格，逐渐被大家了解和认识，不仅被很多专业人士关注，也受到了相关人士的关注，国六条出台以后，住区就组织了中小户型的探讨和中小户型设计竞赛，今年八月份国家出台了关于解决城市若干家庭住宅困难问题，众多学者专家从多角度对住宅保障制度，保障方式，技术标准，市场规律、规划设计等问题进行了探讨，这也是我们今天在清华大学建筑学院举办这个社会住宅论坛的由来。现代传媒的职责所在，已经不局限于传统出版物的形式进行研究和传承，已经升华成广泛的联系社会关系的纽带，今天我们在清华大学举办这个社会住宅论坛，就是力求以科学实践为着眼点，实现引导、构建和交流，力争为政府职能部门，建筑设计人员于开发商搭建一个开放、务实的平台，总结经验、深入探讨，协调合作，进一步促进新时期中国住宅建设的蓬勃发展。最后感谢清华大学建筑学院，中国城市规划协会住区委员会，感谢你们的支持和操办，感谢新浪房产和其他各媒体的支持，感谢各位的光临，预祝《住区》社会住宅论坛圆满成功，谢谢大家。

　　主持人：谢谢王珮云社长的致辞，下面有请清华大学建筑学院党委书记边兰春教授致辞。

　　边兰春：各位来宾、各位专家、各位朋友大家上午好，非常高兴与各位朋友相聚在清华大学参加这次富有重要意义的2007社会住宅研讨会，首先我代表主办单位之一清华大学建筑学院向各位朋友的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

　　住房问题是重要的民众问题，住房保障是社会保障体系中一个重要的和首要的组成部分。联合国人居议程和伊斯坦布尔人居宣言提出了人人享有住房，和城市化进程中人类住区可持续发展的两个目标，刚刚闭幕的十七大刚刚提出了实现小康社会的目标，实现居者有其屋，也是构建小康社会、和谐社会的关键之一，20多年，我国住房制度不断改革深入，城市住宅建设持续的发展，但同时，针对不同收入的家庭，实行不同的住房政策，给不同收入的家庭提供解决住房问题的途径，这样一个目标从实施的实际情况看，还相对不够完善，政策措施不够配套，部分城市低收入家庭的住房已经存在困难。因此，住房保障政策的研究还需进一步深化，需要建立多层次的住房保障体系，解决住房问题，不可能走完全市场化的道路。

　　2007年国务院发布了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，把解决城市低收入家庭的住房困难作为维护群众利益的重要工作，作为住房改革的重要内容，作为政府公共职能的重要职责，把保障性住房提到了前所未有的高度，是中国房改过程中重要的新的里程碑。

　　这次非常高兴由清华大学建筑学院和《住区》杂志以及中国城市规划协会居住区规划学术委员会共同主办，德中思维国际文化交流有限公司承办的2007社会住宅研讨会，是从经济需社会发展，住宅建设与社会公平，项目开发与住宅设计不同视觉对住宅设计展开的探讨，也是在新的阶段，新的背景下，具有交流意义的探索，清华大学建筑学完一直在建筑教育过程中关注住宅与住区发展的研究，积极发展与国内外的相关单位合作，今天到来的很多的嘉宾都曾经为我院在这些领域的教训和发展给予了热情的帮助，在此我们也表示热烈的感谢，同时我希望今后能够进一步得到各位专家和领导的支持，并将这样一个密切关注社会现实，探索中国住区发展的学术论坛，通过各位专家、学者富有建设意义的研讨成为一个促进业内外交流的平台，为我国住区的健康发展作出积极的贡献，最后祝本次研讨会取得圆满的成功，谢谢大家！

[page title=孟晓苏：用金融创新推动廉租房建设 ]

　　主持人：谢谢边兰春教授的致辞，本人庄惟敏作为《住区》杂志的主编，清华大学建筑设计研究院院长欢迎各位的到来，这次住区的研讨会应该说目的很明确，我们说通过社会住宅的设计研究，中外比较的探讨，特别是在政策方面的研究和探讨，我们希望形成业内的交流和互动，为社会住宅建设提供依据和理论，我们今天在这里举办这个研讨会，就是针对国内现在主要城市不断攀升的房价，中低收入家庭如何实现居者有其屋，我们从人文、社会、项目开发、设计多层次探讨，我们今天有九位发言人带来精彩的报告，在此我代表《住区》编委会欢迎大家的到来，也预祝大会圆满成功，下面进行我们的嘉宾主讲阶段。今天报告的第一位主讲人是中国房地产开发集团孟晓苏先生。今天他的演讲题目是：用金融创新推动廉租房建设。

　　孟晓苏：谢谢庄院长的介绍，非常高兴今天在清华大学举办的社会住宅研讨会。我的题目是对建立廉租房制度的回顾和思考。除了企业的身份我还有其他的身份，今天我以一个学者的身份讲话，对某一些部门提出意见，大家也不要在意，十七大胡锦涛总书记探讨民生的时候说健全廉租房住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。就这些问题我们不能不进行一个回顾和思考，我讲三个部分，第一个是供给结构欠缺助推房价上涨；建立保障住房制度的历程艰难；最后一个是廉租资金来源的深入思考。

　　首先讲讲供给结构欠缺推动房价上涨。房价上涨一项是社会各界关注的问题，而我们看到，从今年下半年以来，房价上涨已经成为一个抑制不住的趋势，我们看到上半年，房价上涨还相对平稳，而下半年房价上涨的幅度过快，根据国家发改委前不久公布的十月份的上涨数据，新房上涨9.5%，二手房上涨了8.7，北京的房价涨17.8%，不光是高档商品房价格，普通商品房也在上涨，北京、上海、广州、杭州、市区内已经一万以下的房子了。二手房卖房超过新房也是注目的现象，国家出台了一些政策，包括对二手房买卖的附加税，这些税收转嫁给卖房身上，所以造成了价格上涨过快，国家统计局最近分析房价上涨的时候说了四点，一、居民需求旺盛；二、房屋供给不足；三、土地成本上涨；四、建安成本上涨。

　　应该说房价的上涨是与连续几年控制产出造成的，我们看到有一些部门把国家控制基本建设过热的政策不适当的用在居民住房上，两个龙头一个是紧缩土地，一个是紧缩信贷，用在住房上被媒体称为紧缩银根，就这样连续几年控制产出加剧了供求关系的逆转。有人说土地供应量不够，房价上涨不是土地供应不足造成的，但是我们看到连续两年北京市的用地规划，房地产只是40%，能说土地供应量不够嘛，对于供不应求造成房价上涨，我05年就多次呼吁，其中包括中央研究室房地产会议上，我明确的讲出了自己的观点，需要增加供给，才能够抑制房价，我还举了一个例子，就是陈云同志建国初期怎么样控制上海的粮价的，如果换我们这些能干的干部去，就不一定采取陈云同志的办法了，他们就有可能用减少供给，断绝粮道的办法去控制。

　　去年全国出现了一件事儿，就是猪肉价格上涨，全国人民都知道应该怎么解决，多养猪，但是面对房价上涨，主管部门还说要减少建房。今年六月份商品房供应逆转更家厉害。到今年六月份供求不平衡达到了0.48：1，老百姓买两套房，市场只能提供一套。国家发改委在分析了一到八月份的情况，他们发现竣工面积增长了10%，销售面积增长了30%，全国销售面积是竣工面积的2.47倍。

　　国务院早在2003年就发布了18号文件，它的精神到现在还有重要的指导意义，18号文件提出总量基本平衡，现在基本不平衡了，第二个是结构基本合理，现在我们看到房价上涨还有结构的问题。

　　我们知道在发达国家和地区，他们大量的供应廉租房和其他社会住房，包括香港，50%的家庭住在政府提供的居屋，而在新加坡，我们知道新加坡87%的居民都住在政府提供的各种保障性住房里面，而我们在前一些年，我们推进住宅商品化的同时又一些忽略，我们经济适用房投资小了，商品房投资多了，今年下半年，土地价格控制不住了，各地不断的有地王出现，广东东莞的一个低价从8亿开始拍到26.8亿，我们看到楼面价格推上海，有一块地派出了一平米6.6900元。住房价格都已经拍到2万一平米，外环外都出现了1万一平米的楼面地价。

　　什么原因造成了低价上涨，其中一个原因就是供给不足，到底出现的是低价的回归还是低价的泡沫，我想大家都有自己的开发，前一段时间股市很好，房地产都上市融资，再高价拍地，出现了地王，然后推进了房价进一步上升，土地储备使得房地产公司更加容易融资，房地产地价房价轮番上涨已经形成了恶性循环。

　　温总理在最近，在新加坡大学讲话，他说近年房价上涨比较快，人民有很大的意见，我认为总理这段话是对前一段房地产宏观调控的总结。

　　第二个问题，我谈谈建立保障住房制度历程艰难。在房改初期，建设部就带领着我们制订了一套完整的住房供应体系，包括商品房，经济适用房和廉租房，我们都知道，买不起商品房的可以买经济适用房，都买不起的可以租住廉租房，又有中等收入者说，我们没有到经济适用房的适用范围，但是我们也买不起商品房，怎么办，又出现了限价房，这些联系起来，已经能够促成我们的住房体系了。

　　我和杨慎会长在1998就提出了建议，要积极推进保障性住宅建设，把廉租房建设列入政府财政预算，另外还是设置机构的问题。

　　随着房地产市场的发展，弱势群体在住房上得到的实惠减少，尽管在国八条里说尽量保障住房，国六条里又出现了加快经济适用房建设，主管部门又把国六条误读成了小户型，这里面就出现了几个误区，一个是用小户型代替低价房，我们看到很多小户型和大户型一样的价格，把两个小户型拆成一个大户型，成本肯定是增加了。第二个误区是联合调查组查处高价房，第三个误区是保障性住房到底归谁管，我们看到发达国家和地区都是由政府和企业协力建设，但是在我们这里，有一些企业家提出来，我只给富人盖房，我们不管老百姓的事情，而我们的政府却忙着抓房地产企业，也忽略了保障性住房的建设。今年的人大会议上，有人提出我们只有房地产政策，而没有住宅保障政策。

　　温总理提出了两个方面啊，一个是房地产业应重点发展面向广大群众的普通住房，而政府要帮助和解决低收入家庭的住房问题。

　　今年8月1日，温总理主持召开国务院常务会议，通过了解决城市低收入家庭住房问题的若干文件。而且在决议中，又详细的提出了若干项需要做的重要工作。政府的职责最重要的是要搞好廉租房，其次是建设经济适用房，对于小户型问题，温总理讲了经济适用房户居面积90平米最适当的，国家讲的小户型是经济适用房，并不是适用到一切商品房上。温总理还讲到注重市场调节，防止市场混乱，还有节能节地问题。

　　我相信大幅度提高保障性住房的比例就可以有效的解决问题，就可以达到国务院提出的要求，增加廉租房的房源，扩大保障的范围。

　　最后我谈谈廉租房的资金来源，我现在不光是房地产业人士了，也算是金融人士了，尽管国务院2006年提出了建立健全廉价租房制度和租赁制度，但是现在也没有完善，建设部提出经济适用房可以出租，但是谁来当业主？我们把经济适用房卖给有钱人，让他们当业主吧，但是经济适用房规定不能卖给有钱人，那么我们把经济适用房卖给穷人，他们当业主吧，但是他们怎么能当得起业主呢，提出这个是很好的理想，但是本身是一个悖论，现在我们需要思考的是长期持有廉租房的资金从哪里来？温总理主持常务会议上就明确提出了要保障资金来源。

　　在最近新加坡的讲话中，温总理讲了，中央政府带头安排49亿元用于廉租房的建设，总理讲到，明年还要加大廉租房建设的力度，看来明年需要动员的资金还要多，从哪里寻找资金，我从96年开始多次向国家提出关于住房金融创新的若干建议，而我在2005年建议引进国外房地产成熟的投资信托，就是REITS，是解决房地产资金的来源，基本做法就是个人买房者，出租收租金，其中老百姓的资金形成一个基金，用来买房，包括房屋、写字楼、商业、物业、工业、厂房、仓库等等，收租金，再向基金的持有人分配这些租金，并且可以拿这个股票上市，这就是REITS。

　　在REITS发育成熟的市场上，都有特别严格的规定，其中有收益率的规律。在美国由于这样的严格规定，美国197支REITS总体发育良好，收益率最高，风险度最低，由此我们可以判断REITS是收益高，风险低的股票。

　　REITS从2000年开始进入亚洲，现在日本、新加坡、韩国和中国香港、中国台湾都已经有了REITS。香港的睿富基金，是用中国大陆的房产发行的另一个REITS，我是这个睿富的董事。他在香港发行，收购了北京三元桥的嘉诚广场，用租金每年向资金持有人分红，现在股票上市，价格目前是4块多，而我们研究发现，香港政府的第一支REITS就是用廉租房发的，利用廉租房和下面的商铺和停车场，他们的租金比较高，来发了350亿的REITS，资金还给了香港财政，而领汇基金的发行受到投资人的追捧。

　　我们发现在美国用廉租房发行的REITS更多，甚至美国某州政府把鉴于拿来发REITS，政府交租金，通过政府交租金，把原来没有租金的物业变成租金物业，从而在社会上融资。

　　在我们国家，目前财政资金紧张的情况下要想把好事儿尽快的做起来，需要学习国外的先进经验，通过发行REITS，廉租房资金低，成本也低，政府有义务向租户进行一些补贴，或者直接补贴给金融机构，廉租房的收益率达到7-8%还是可以的。

　　那么廉租房建设资金从哪里来？主要还是财政，我们现在财政资金紧张，但是我们需要动脑筋的市我们的财政还有能力，过去的大量的财政资金去哪里了，道路、交通、桥梁，还有一些不该建的，比如说政府的办公楼等等，这是我们近些年来一些地方政府大型土木建的办公楼，这些办公楼有的地方甚至用整整一年的财政收入建这么一个楼，然后分摊到各年，也有的用国家的贷款建办公楼，而不是用开发，我们看到这里，有市级、县级、区级，还有镇级，而且建的如此辉煌。这些问题已经引起了社会各界的关注，我们现在修建办公楼，不光是政府大楼还有党委、人大，政协，都在大兴土木，过去都叫做政绩，现在中纪委一差就是劣绩，中纪委查到怎么办，处分他们，处分了之后怎么办，有人出主意，收购了，收购了卖给谁，我说通过发行社会资金收购政府办公楼，然后租回去，由政府来租，这样的话，就从纳税人的钱变成投资人的钱，政府掀起的支付能力就可以加强，就可以从这里拿回钱来建设社会住房，而这个股票又可以上市流通，成为非常好的社会资产，我们目前面对的是流通性过剩的市场，而政府是流动性不足，我们能不能让两者之间沟通，让政府的固定化资源进入市场，让市场流动性过剩的资金持有政府的物业，事情能不能综合起来解决，发行REITS也有利于我们资本市场的平稳发展，前段时间上涨到6000点，最近跌破5000，这个振荡值得我们重视，如果有了REITS可以防止股市虚高，中国的物业回报稳定，增值快，也使得投资人的权益长期升值。

　　胡锦涛同志十七大报告中讲要使人民学有所教，屋有所居，建设和谐社会。现在我们需要开动脑筋，用金融创新，提供住房保障体系，谢谢大家。

　　

[page title=林家彬：政府住房保障的对象与方式]

　　主持人：感谢孟总精彩的发言，他这方面的研究很深入，从宏观的角度概括了我们国家廉租房的建议，提出了很多新的观点，我们也拭目以待，看看能不能推进。接下来第二位主讲嘉宾是林家彬先生，他是1982年毕业于清华大学，1989年就读于东京大学研究生院，他的演讲主题是：政府住房保障的对象与方式。大家欢迎！

　　林家彬：各位嘉宾大家上午好，刚才孟总进行了精彩的发言，对房地产政策也进行了评论，对廉租房制度的建议，特别是提出了各方面集中创新的很好的思路，我的发言是关于政府住房保障的核心内容，也是近年来为建设部侯司长他们服务的一个课题。

　　我今天讲的内容有四个方面，首先是政府对低收入阶层实施住房保障的理论依据；世界各国实施住房保障的基本经验；对我国住房保障标准的考虑；关于改进我国住房保障制度的思考。十七大开幕的时候我参加了一个研修班，也非常关注十七大报告在这方面怎么说了，刚才孟总演示了，说里面要健全廉租房制度，最近温家宝总理在新加坡用了很大的篇幅来讲这方面的内容，刚才孟总也做了详细的介绍，这些实际上是中央政府一种态度的表示，表示的中央政府解决低收入家庭住房问题的核心。

　　我今年8月7日，国务院公布了24号文件，指出了住房问题是重要的民生问题，这是开篇第一句话。我演讲的第一部分是对低收入家庭实施住房保障的几个依据。我们认为在一定范围内住宅是生活必需品，一定范围只是保障人的基本生存条件，超过这个范围就不属于必需品，甚至进入奢侈品的范畴，居住条件是人的基本条件的组成部分，居住需求是人类的基本需求，同时住宅也是最昂贵的生活必需品，很多国家居民消费指出占到消费总指出的比重20%，不管是哪个国家，不管是哪一个阶层，都难以靠自身的力量解决住房的问题。

　　住宅具有一定的外部性，具有一定的准公共品的特质，虽然住宅布具有消费的非竞争性和非排他性，总体上属于私人产品，但是贫民窟、棚户区等居住环境的存在使整个区域的环境和卫生状况恶化，也不利于社会的稳定，合理的公共政策选择，是对低收入阶层的居住问题给予某种形式的援助，使他们的居住条件和居住环境得到改善。住宅政策是社会政策的重要组成部分，已与上个世纪中期以来得到国际公认，1948年通过了世界人权宣言，指出拥有适当住房是享有适当生活标准的这一权利的一个组成部分。1960年国际劳工组织发布了关于主任住宅的劝告，提出为了确保向所有工人及其家属提供充分、湿度的住宅及时当的生活环境，应当住宅的建设作为国家的目标。1981年4月，在伦敦召开了城市住宅问题国际研讨会，通过了《住宅人权宣言》指出，拥有一个环境良好，十余人居住的是所有居民的基本人权，1996恩年联合国第二次人类住区大会通过了伊斯坦布尔宣言，提出了人人应该享有住房。

　　现代意义上的公共住房政策始于19世纪末20世纪初，西方资本主义国家为解决在工业化和城市化过程中出现的研究居住权不平等的问题，采取了政府干预的方式，针对社会中没有能力自己解决住房的群体，实施各种形式的住房保障，经过一个世纪的发展，各个国家都有了自己的住房保障制度，保障方式，保障的对象，面积标准，从这些角度出发，对世界各国的主要做法进行了梳理。从保障主体来讲，我们来看政府的保障责任是由中央政府和地方政府共同承担，英国1919年制订了一个住房与城镇计划法。对于支付租金有困难的家庭给予房租的补贴，中央政府在认可地方政府制订的房屋补贴实施方案上，对地方政府提供相应的补助金，最高达到补贴总额的90%。

　　在日本，1951年制订了《公营住宅法》，公营之住宅相对于我们现在说的廉租房，把这个作为中央和地方政府的共同责任，在具体的操作上以地方政府作为公营住宅的提供主体，中央政府对地方政府提供资金补贴。在德国，1950年发布了《住宅建设法》按，把促进住宅建设作为各级政府的共同责任，该法推出了社会住房计划，政府对纳入社会住房计划的项目提供投资补贴，在土地供应、贷款、税收等方面给予优惠，把社会住房的租金控制在低收入家庭的负担能力之内。

　　日本的住房保障主要采用公营廉租住宅的形式，地方政府设立住宅供给公社，建造公营住宅以后以低廉的租金出租给低收入阶层，具体的对象是这样界定的，收入水平处于最低的25%的阶层，公营住宅的房租是根据承租人每年申报的收入以及公营住宅所处的位置、面积、建成恩年限和其他条件决定的。

　　另外，为了对低收入阶层中特困阶层加以特别对待《公营住宅法》还规定了第一种公营住宅和第二种公营住宅的区分，第二种公营住宅是面向特困阶层的，租金也更为低廉，在房屋的面积、结构、材料等方面也相应的降低标准，对于入住之后收入水平提高了，超过上限标准的人怎么办，法律规定必须三年之内搬出公营住宅，在半出之前对其租金水平按规定进行上调。

　　英国对低收入者的住房保障主要采取房租补助的形式，根据您的收入进行计算。总体上看，在不同的发展阶段，政府住房保障的方式也有所不同，在住房研究短缺的时候，政府一般采取比较直接的干预方式，直接参与和控制住房建造、分配的所有过程，当住房短缺基本解决，居民收入水平大幅度提高以后，政府的干预方式转为间接干预为主，取消租金控制，补贴也逐步的从广泛的对建房的补贴转为部分对住户的补贴，并主要集中在对最低收入群体的援助方面。

　　面积指标是政府住房保障最为重要的一个技术标准，从国际经验来看，当住宅绝对短缺没有解决之前，政府的主要政策目标放在解决有房住之上，面积个标准相对较低。

　　在二次大战结束后的一个时期，欧洲各国以尽快解决住房短缺为目标，在技术指标方面干预形式往往制订一些下限。

　　除了面积标准之外，日本的最低居住标准还有这样的规定，确保夫妇有独立的卧室，确保6岁以上17岁以下的儿童能与父母分室就寝，满18岁以上有自己单独房间，卧室的面积标准为主卧10平米，次卧7.5平米。还有单独的浴室。

　　我们来考虑一下对我国住房保障标准如何制订。我们这么考虑，保障标准不宜一开始就定的太高，这个东西是有刚性的，可以先采取稍微低的标准，等将来国力发展到新的水平以后再适当提高。我国目前城市人均住宅建筑面积是26平方米，保障标准可以考虑为平均水平的50%-60%。具体的保障标准应该区分家庭人口规模，并作住宅设计专家的参与下经过更加细致的斟酌才能确定。今天很多专家来参加这个研讨会，我们希望建筑设计专家在这方面发挥比较大的作用。

　　最后一个部分是关于改进我国住房保障制度的一些思考。我国现行的住房保障制度存在着制度设计不完善、覆盖面过窄，福利收益人群倒置，制度目标难以实现等多方面的问题，在考虑现行住房保障制度各种方式运作绩效的同时，借鉴国际上的相关经验，我们提出以下改革与完善我国住宅保障的思路：

　　首先把住房保障作为中央与地方政府的共同责任，由于住宅是基本生活需求的组成部分，并具有准公共产品的性质，因此政府对社会保障和收入分配的角度出发必须进行干预，由于社会保障和收入分配主要是中央政府的职责，因此住房保障首先是中央政府的责任，同时，由于住宅是不动产，不具有空间上的流动性，因此，其作为准公共产品的属性体现为区域性的准公共产品，从这个角度上看地方政府也对其负有当然的责任，从世界各国的实际做法来看，也都是把住房保障作为中央和地方政府的共同责任，应当通过立法途径，在法律上明确各级政府在保障公民居住权利方面各自应当承担的责任和义务，建立和完善相关法律体系，使住房保障的主体、责任、实施方式和标准等问题都能够有法可依，有章可循。

　　第二个建议是要以廉租房制度为核心，大幅度强化住房保障制度。国际经验表明，廉租房制度是政府直接介入住房提供、为低收入阶层提供住房保障的有效途径，建议在住房问题最为突出的大城市地区由政府组建非营利性的公营住宅机构或特殊企业，以此为基础，较大幅度的扩大和提高廉租房制度的覆盖面，使低收入阶层、特别是现有居住水平在住房保障体系以下的人都可以享有廉租房。

　　在具体保障方式上，允许地方政府自主选择。在明确了各级政府在住房保障上的责任的前提下，具体选择何种保障方式，应该由当地政府根据当地实际情况进行因地制宜的选择。一般而言，在住房总量供需缺口较大，住房价格水平较高的地区，由政府直接提供廉租住房更加有效，而在供求关系基本平衡，住房价格水平较低的地区，采用货币补贴的方式，有利于满足居民自主选择的需求。

　　改革经济适用房制度，变补砖头为补人头。现行经济适用房制度在操纵过程中存在诸多的问题，对其运作方式进行改革势在必行，可借鉴山东日照、江苏南通等地的探索实践，将政府对经济适用房建设过程中的各种优惠量化为货币补贴，直接发放给符合条件的困难家庭。利用，日照市将政府划拨的经济适用房用地、郊游国土资源部门通过挂牌、招标、拍卖的方式供应土地市场，将推动所得净收益划归财政专户储存，作为住房困难户购房补贴，由这些符合条件的人直接领取住房补贴。

　　住房保障标准应进一步深入研究。住房面积标准的确定具有很强的技术性，与家庭人口构成、住宅的结构形式等等都有一定的关系，因此为了确定比较科学合理的住房保障体系，应该组织专家制订最全面的体系。

　　个人征信管理体系亟待完善。住房保障制度的有效实施，有赖于个人征信管理体系的建立和完善，政策当局必须能够准确的掌握廉租房申请人的收入水平，资产保有水平及其变化情况，才能够使面向穷人的政策真正惠及穷人，目前，我国的个人征信数据极端分散，多个政府部门以及商业银行、公用事业、修正、电信、移动通讯、保险灯商业机构都各自保有部分个人信息，而且处于相互屏蔽的状态，形不成完整的个人征信体系，应该通过立法等手段促进征信管理体系的完善。谢谢大家！

[page title=顾云昌：健康楼市(楼市博客|楼市新闻)与和谐人居的发言]

　　主持人：谢谢林家彬先生做的精彩报告，应该说政策是我们住宅发展的关键，我们知道最近政府也成立住宅保障司，我们也期待着成立这样一个机构能够带来政策方面现实可靠性的政策指导。接下来给我们带来精彩演讲的是顾云昌教授，顾云昌教授是我国著名的房地产专家、学者，现任中国房地产及住宅研究会副会长，建设部住宅政策专家委员会副主任，曾任建设部城市住宅局处长，建设部城镇住宅研究所所长，建设部政策研究中心副主任，中国房地产协会副会长兼秘书长，八十年代参加中国住宅建设技术政策和2000年中国住宅政策研究，多次参与国家房改政策的研究和制定，九十年代参加2000国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。下面由顾云昌教授给我们带来题为：健康楼市与和谐人居的发言。

　　顾云昌：各位上午好，非常高兴参加这次论坛，大家知道，住宅房地产是牵动着经济社会和每个人的神经，中国房地产业是国民经济的重要支柱产业，大家注意，是重要支柱产业，不是一般的支柱产业，这是国务院明确的，对每个家庭来说，大家可以算一下，凡是有房地产，你财产当中一半是房产的价格，特别是北京的房价越来越高，占的比例会越来越大，我前天晚上刚从美国回来，美国房地产业是被看做是火车头的产业，尽管美国房地产业已经不是以新开发的楼盘为主体的产业，而是二手房交易的产业，就这样，美国的房地产业仍然是火车头产业，美国房地产业次级抵押贷款使美国的经济滑向衰退的边缘，美国65%是贷款买房，这其中次级抵押贷款占9%，就这样造成了对美国经济的影响，对整个美国金融的动荡，乃至全世界的金融和经济的影响。

　　有专家预测，美国今年的房价会下降1.3%，房价下降1.3不算什么，但是就这样，对美国的银行、金融系统带来的巨大影响恐怕现在还没有见到底，现在很多人认为这关很难过，当然了，美国不希望房地产出现问题，哪个国家都不希望房地产出现问题，中国也一样，房地产衰退以后，带来的第一个问题就是就业问题，如果中国的房地产衰退，我们现在建筑队伍当中劳动力占到了农村转移到城市劳动力的一半，我们部队的专业人员就没有办法参与物业管理了，清华大学搞建筑的收入也会大大下降。

　　现在人们关注美国的次级债到底是什么一回事，到底有什么影响，这是一个大事情，导致了美国的美联储升息降息不稳定，也就是说房地产的问题实际上和整个宏观经济联系在一起，美国一样，中国也一样。这是我们关注的国际一件事情。

　　另外一个事情就是我们今天讨论的事情，前不久英国的新首相布朗先生发布了一个公告，要在未来的十几年当中，从现在开始到2020年之间，在英国兴建300万套社会住宅，英国现有的社会住宅有500万套，未来要盖300万套，这个数字非常大，使我想起了在八十年代初刚刚做住宅研究的时候，撒切尔夫人提出了住宅私有化，把住房卖给了居住者，现在返过来又要构建社会住宅了，很有意思，可见住宅问题的解决并不是一下就可以的，为什么联合国提出人人享有适当的住房，我想在美国、英国这样的发达国家，住房问题没有完全解决，何况我们转型期的国家，所以我们认真研究房地产的住房问题十分有必要。

　　最近大家都在学习、研读十七大的文件，我在学习当中有这么一个体会，房地产太重要了，我们必须要用十七大文件武装的头脑，十七大提出，改革开放以来，我们最大、最显著的成就是快速发展，最近五年，我们国家最显著的进步是人民生活的改善，也就是说两个显著，但是我看到这两个显著的同时，中央非常客观的提出了当前存在的两大问题：第一个是我们资源环境问题突出；第二个问题在我们生活普遍提高的同时，看到了贫富差距的拉大。在今后发展过程中，十七大提出了三句话，也是今后发展的三个目标：经济要又好又快的发展，请注意，又好又快的发展，过去是快字当头，现在是好字当头；第二句话，我们要加强社会建设，社会建设的重点就是保障和改善民生；第三个目标是要发展生态文明，我们在环境资源问题上要注意建立生态文明，我想这些话，实际上是对我们过去工作的一种肯定，也是对今后发展方向的一种指出。

　　联系到十七大这三句话，总的题目是中国特色社会主义和科学发展观。我觉得我们房地产业也是面临着三个挑战，哪三个挑战呢？一个就是我们现在如何在又好又快的发展过程当中保持房地产市场又好又快的发展，我们的房地产市场过去几年不是快速发展，而是高速发展，我们的投资始终保持着25%-30%，但是我们在高速发展当中如何保持健康的态势，如何建立好市场的问题；第二个我们在发展当中，如何按照国家的生态文明要求，我们的住宅建设，我们的生产产品，我们的开发模式和消费模式能不能做到绿色的发展？就像我们外面开的展览会一样，太阳能的——绿色的发展；第三个问题，我们在住宅建设不断发展，数量不断增加的时候，如何达到中央提出的住有所居，联合国提出人人享有适当住房的目标，建立和谐人居的环境。

　　中国的房地产要唱发展的歌，要跳生态的舞，要奏和谐的曲，说起来很容易，实际上我们面临很大的挑战。第一我们的房价高攀不下，刚才孟总讲了下，我们04年的房价上浮最大，15%！05年是7.5%，06年又是5%，但是今年出现了明显的反弹，搞不好达到10%左右，一个健康的市场房价比较是平稳的；第二个挑战，我们现在要开发绿色建筑，但是我们现在的房子90%以上都是不节能的，我们盖的都是灰色建筑，中国是房地产大国，现在也是最大的建筑浪费国，到现在为止，还没有足够引起我们的重视；第三个问题，由于房价的攀升，使现在很多困难家庭租不到，买不到和收入相匹配的房子，收入差距的拉大，住房问题更加凸显，摆在房地产业面前有很严峻的挑战。

　　我想讲两个问题，一个是健康楼市，一个是和谐人居的问题。关于健康楼市，我用这样的标题，稳定房价与规范市场，两手促进楼市的健康发展。我认为一个健康的楼市应该是房价稳定的楼市，是市场规范的楼市，而我们现在房价不稳定，上涨过快，我们的市场不规范，现在的市场不规范主要表现在供不应求的情况下市场状态的不规范，我们的状态是供不应求的状态，现在有许多捂盘不售等等现象，应该通过两只手，市场无形的手和政府有形的手促进房地产市场的健康发展。房价上涨过快是事实，为什么房价上涨过快，我想最普遍的道理大家都知道，是市场的供不应求，为什么会供不应求，为什么不多供应点，我觉得这里面有复杂的宏观经济的背景，现在一方面是需求很旺盛，一个是自住的需求，第二个是投资需求，自住的需求来自于拆迁的需求，农民进城的需求，这些需求源源不断的在中国的房地产市场上发生，特别是98年房改以后，老百姓买房的欲望井喷一样的爆发，现在也是婚龄的高峰(高峰博客|高峰新闻)，每年有700万到800万对，但是我们每年供应的住宅是500多万套，可以看出这里面的比例。更主要的问题我觉得还是投资性需求，现在说投资性需求势不可当，尽管国八条和国六条对投资需求进行了一定的抑制，但是现在挡不住投资的需求，原因在哪里？仔细来说，在我们房价上涨过快的背后，我用四个字概括：钱松地紧的环境。钱松也就是我们说的资金流动性过剩的问题，现在中国的资金流动性过剩，有的专家说达到了泛滥的程度，中国有的是钱，因为缺少投资的渠道，这个和我们的收入增加有关系，也和整个的市场经济发展有关系，比如说现在搞按揭，按揭就是用未来的钱圆今天的住房梦，过去土地不算钱，现在越来越贵了，货币发行肯定是多，主要的问题是外汇储备，中国是世界第一，超过1.4万亿的外汇储备，必须要用人民币收回，这个是多少钱的市场流通，在这种情况下，我们缺乏投资的渠道，现在人们可以买股票，存银行，存银行现在是负利率，买股票前几天大家很高兴，现在完了，想了半天，还是买房子最安全，投资房地产最让人放心，也是无奈的选择，必然导致大量的货币流向市场，你看山西的煤老板，拿两袋钱，一到四层全要了，他不会投资，他会买楼啊。

　　我们从根上分析原因，在钱松的前提下，我们又出现了地紧的问题，地紧客观存在的，温家宝总理说我们18亿亩的红线不能突破，2020年以前不能低于18亿亩耕地，必然控制我们的建设用地，就意味着房地产的用地也是受到严格的控制，要节能圣地这是完全没有错的，再加上我们在这样的大环境下，又推出了招拍挂的改革，但是由于土地供应紧张，招拍挂一来，我们准备工作做的不够，过去的土地完全是开发商下去征的，造成了几年的土地供应量跟不上，开发量跟不上，导致了北京市住宅的开发量去年比前年下降了20%多，这样的情况下，您说我们能不造成市场供应的紧张吗？甚至三年没有批过土地，房地产开发必须和土地联系在一起，如果土地供应出现的不足，就会出现房价的攀升。为什么泡沫都在世界房地产出现，美国、英国，美国的房价过去几年涨了70%，英国的房价涨了100%，就是这个原因，在这种情况下，我们如何稳定房价，必须要有很大的挑战，培育一个市场，房价不稳定，谈不上健康。

　　现在有很多的建议，国务院各部门也在听取各方面的意见，我讲讲个人的看法，我觉得我们国家现在客观的存在一种什么问题，就是三个过剩，第一，资金流动性过剩，第二劳动力过剩，第三，许多方面出现了产能过剩，所以我们要继续控制投资规模，继续控制货币的发行量，要安排好劳动力，创新、创业，但是我们又看到了客观上存在的，我们的房地产市场，特别是住房市场的供应不足，三个过剩和供应不足联系在一起，应该得出什结论，我们过去的政策是抑制需求的，我们没有在扩大供应方面下工夫。如果我们适当的扩大住宅建设的供应量，现在整个市场是菱形的供不应求，今年1-9月份，商品住房是1.7平方米，卖掉的是3.9亿平米，控制住宅越来越少，摆在我们面前的问题是如何供求调节，适应市场的发展。

　　最近大家都在学习、研读十七大的文件，我在学习当中有这么一个体会，房地产太重要了，我们必须要用十七大文件武装的头脑，十七大提出，改革开放以来，我们最大、最显著的成就是快速发展，最近五年，我们国家最显著的进步是人民生活的改善，也就是说两个显著，但是我看到这两个显著的同时，中央非常客观的提出了当前存在的两大问题：第一个是我们资源环境问题突出；第二个问题在我们生活普遍提高的同时，看到了贫富差距的拉大。在今后发展过程中，十七大提出了三句话，也是今后发展的三个目标：经济要又好又快的发展，请注意，又好又快的发展，过去是快字当头，现在是好字当头；第二句话，我们要加强社会建设，社会建设的重点就是保障和改善民生；第三个目标是要发展生态文明，我们在环境资源问题上要注意建立生态文明，我想这些话，实际上是对我们过去工作的一种肯定，也是对今后发展方向的一种指出。

　　联系到十七大这三句话，总的题目是中国特色社会主义和科学发展观。我觉得我们房地产业也是面临着三个挑战，哪三个挑战呢？一个就是我们现在如何在又好又快的发展过程当中保持房地产市场又好又快的发展，我们的房地产市场过去几年不是快速发展，而是高速发展，我们的投资始终保持着25%-30%，但是我们在高速发展当中如何保持健康的态势，如何建立好市场的问题；第二个我们在发展当中，如何按照国家的生态文明要求，我们的住宅建设，我们的生产产品，我们的开发模式和消费模式能不能做到绿色的发展？就像我们外面开的展览会一样，太阳能的——绿色的发展；第三个问题，我们在住宅建设不断发展，数量不断增加的时候，如何达到中央提出的住有所居，联合国提出人人享有适当住房的目标，建立和谐人居的环境。

　　中国的房地产要唱发展的歌，要跳生态的舞，要奏和谐的曲，说起来很容易，实际上我们面临很大的挑战。第一我们的房价高攀不下，刚才孟总讲了下，我们04年的房价上浮最大，15%！05年是7.5%，06年又是5%，但是今年出现了明显的反弹，搞不好达到10%左右，一个健康的市场房价比较是平稳的；第二个挑战，我们现在要开发绿色建筑，但是我们现在的房子90%以上都是不节能的，我们盖的都是灰色建筑，中国是房地产大国，现在也是最大的建筑浪费国，到现在为止，还没有足够引起我们的重视；第三个问题，由于房价的攀升，使现在很多困难家庭租不到，买不到和收入相匹配的房子，收入差距的拉大，住房问题更加凸显，摆在房地产业面前有很严峻的挑战。

　　我想讲两个问题，一个是健康楼市，一个是和谐人居的问题。关于健康楼市，我用这样的标题，稳定房价与规范市场，两手促进楼市的健康发展。我认为一个健康的楼市应该是房价稳定的楼市，是市场规范的楼市，而我们现在房价不稳定，上涨过快，我们的市场不规范，现在的市场不规范主要表现在供不应求的情况下市场状态的不规范，我们的状态是供不应求的状态，现在有许多捂盘不售等等现象，应该通过两只手，市场无形的手和政府有形的手促进房地产市场的健康发展。房价上涨过快是事实，为什么房价上涨过快，我想最普遍的道理大家都知道，是市场的供不应求，为什么会供不应求，为什么不多供应点，我觉得这里面有复杂的宏观经济的背景，现在一方面是需求很旺盛，一个是自住的需求，第二个是投资需求，自住的需求来自于拆迁的需求，农民进城的需求，这些需求源源不断的在中国的房地产市场上发生，特别是98年房改以后，老百姓买房的欲望井喷一样的爆发，现在也是婚龄的高峰，每年有700万到800万对，但是我们每年供应的住宅是500多万套，可以看出这里面的比例。更主要的问题我觉得还是投资性需求，现在说投资性需求势不可当，尽管国八条和国六条对投资需求进行了一定的抑制，但是现在挡不住投资的需求，原因在哪里？仔细来说，在我们房价上涨过快的背后，我用四个字概括：钱松地紧的环境。钱松也就是我们说的资金流动性过剩的问题，现在中国的资金流动性过剩，有的专家说达到了泛滥的程度，中国有的是钱，因为缺少投资的渠道，这个和我们的收入增加有关系，也和整个的市场经济发展有关系，比如说现在搞按揭，按揭就是用未来的钱圆今天的住房梦，过去土地不算钱，现在越来越贵了，货币发行肯定是多，主要的问题是外汇储备，中国是世界第一，超过1.4万亿的外汇储备，必须要用人民币收回，这个是多少钱的市场流通，在这种情况下，我们缺乏投资的渠道，现在人们可以买股票，存银行，存银行现在是负利率，买股票前几天大家很高兴，现在完了，想了半天，还是买房子最安全，投资房地产最让人放心，也是无奈的选择，必然导致大量的货币流向市场，你看山西的煤老板，拿两袋钱，一到四层全要了，他不会投资，他会买楼啊。

　　我们从根上分析原因，在钱松的前提下，我们又出现了地紧的问题，地紧客观存在的，温家宝总理说我们18亿亩的红线不能突破，2020年以前不能低于18亿亩耕地，必然控制我们的建设用地，就意味着房地产的用地也是受到严格的控制，要节能圣地这是完全没有错的，再加上我们在这样的大环境下，又推出了招拍挂的改革，但是由于土地供应紧张，招拍挂一来，我们准备工作做的不够，过去的土地完全是开发商下去征的，造成了几年的土地供应量跟不上，开发量跟不上，导致了北京市住宅的开发量去年比前年下降了20%多，这样的情况下，您说我们能不造成市场供应的紧张吗？甚至三年没有批过土地，房地产开发必须和土地联系在一起，如果土地供应出现的不足，就会出现房价的攀升。为什么泡沫都在世界房地产出现，美国、英国，美国的房价过去几年涨了70%，英国的房价涨了100%，就是这个原因，在这种情况下，我们如何稳定房价，必须要有很大的挑战，培育一个市场，房价不稳定，谈不上健康。

　　现在有很多的建议，国务院各部门也在听取各方面的意见，我讲讲个人的看法，我觉得我们国家现在客观的存在一种什么问题，就是三个过剩，第一，资金流动性过剩，第二劳动力过剩，第三，许多方面出现了产能过剩，所以我们要继续控制投资规模，继续控制货币的发行量，要安排好劳动力，创新、创业，但是我们又看到了客观上存在的，我们的房地产市场，特别是住房市场的供应不足，三个过剩和供应不足联系在一起，应该得出什结论，我们过去的政策是抑制需求的，我们没有在扩大供应方面下工夫。如果我们适当的扩大住宅建设的供应量，现在整个市场是菱形的供不应求，今年1-9月份，商品住房是1.7平方米，卖掉的是3.9亿平米，控制住宅越来越少，摆在我们面前的问题是如何供求调节，适应市场的发展。

　　我们现在解决住房问题应该是两条腿走路，商品住房、社会住宅，前一段时期社会上有一种误读，认为住房问题主要是房价上涨过快造成的，但是我们看到，住房问题和房价问题既有密切关系，但是又不是同一个问题，房价问题是市场问题，住房问题是社会问题，及时房价稳定了，住房问题也不一定能够解决，更何况房价上涨过快，现在北京如果说一万块钱降到五千块钱，买不起的还是买不起，国务院出台了20号文件，指出了方向，在今后的发展过程中，我们一定要注重社会保障。

　　现在我们的住房问题比较凸显，一个是房价上涨过快的问题，还有一个收入差距在不断的扩大，还有我们过去几年在执行政策当中，还有市场化发展过程当中，比较注重市场化，甚至可以说市场化过了头，八十年代美国人说住宅市场化过头了，我不明白，现在明白了，现在我觉得国务院的意见很清楚，中国的住房问题，多数人应该通过市场来解决，少数人应该通过住房保障来解决，这是一个比例问题，社会住宅是一个比例问题，因为前时期有人提出来，中国60%的家庭应该购买经济适用房和廉租房，我认为中国不可取，新加坡可以，香港可以占一半，中国是一个转轨过程的国家，是城市化进程加快的过程，我们没有那个财力也不可能做到多数人的住宅通过社会住宅解决，我个人觉得三七开比较合适，因为我们的房价可收入资金的比例在不同的城市不一样，在北京、上海的个房价比例会高，在世界的大城市都是这样，外来购买力强的地方往往房价都比较高，北京购买的人都不是北京人，1/3的人都是外地人，外地来买房的都是有钱人，我想多数和少数应该从各个城市的具体情况来说。

　　我有研究过世界各国的住房保障体系，各个国家都不一样，我们不能照抄照搬，只能按照中国的住宅保障体系，我们刚才说的转轨经济的，我们还是发展中的，还是社会主义初级阶段，如果社会保障力度太大，人们都进来，肯定受不了，所以中央提出了逐步的解决农民工的问题，人家的城市化已经完成了，我们的城市化还在进行当中，所以这个社会保障要根据中国的情况而定。

　　我觉得关于现在24号文件提出来面对低收入家庭建立廉租房和经济适用房，国务院23号文件提出中低收入家庭的经济适用房，面向低收入家庭的是廉租房，这次提出的是廉租房和经济适用房都是低收入家庭。要健全廉租房的制度，完善经济适用房的政策，我认为住房的社会保障问题，就是社会住房问题，无非就是三个方面，一个是法律制度或者政策制度，第二个是规划布局，第三个是执行力度。法律政策首先是保障主体是谁？可以拿出多少钱保障，一定要明确。第二个保障的对象一定要文化；第三个保障的标准要完善；第四，机制要健全。

　　我们过去北京的经济适用房是出了名的大家感觉到问题比较多的，我想我们可以客观的分析一下北京经济房出台的背景，我们国家1998年出台经济型房政策的时候，正是住宅建设拉动经济增长的时候，我们的经济型房推出来，要拉动经济增长，大面积建设，当时我们有一个担心，刚刚废除了实物分配，怕大家不买房，我们的任务就完不成了，为了整个宏观经济的需要，北京市政府说我们放开，谁有钱谁买，刚开始的时候没有人买，但是后来抢了，我们调整的速度慢了，以至于导致了刚刚有人说开宝马车的人去买经济适用房，成了投资品了，我们看到有很多的难度，北京市有关人士告诉我们，没有办法，香港300多人管公共住宅，但是北京只有两三个人，没有人管，这是我们管理部门的失职。

　　还有刚才林教授讲的我们整个社会的信用体系没有建立起来，过去买经济适用房就要单位写一个证明，这个征信体系建立不起来，的确有一定的难度，我们最后的改革，改善的速度不够快，速度没有跟上，这是经过修改、讨论以后，24号文件出台，这些问题进一步明确了。

　　这里面有一个什么问题呢，一个进出的机制问题，我认为要特别注重把社会住宅和商品住宅隔开，设一个隔离带，社会住宅是消费品，商品住宅既是消费品又是投资品，如果没有隔离开，让社会住宅成为投资品，那乱套了，我们过去这方面没有注意。

　　这是政策法规的问题，现在我们还没有完整的法律体系，没有住房法，资金来源问题，土地出让金当中的一部分，公积金的一部分，还有其他的财政补贴，按照正常的渠道应该由财政支出，这样才能保障我们的供应量，土地的供应体也一样，地方政府他搞廉租房建设，经济适用房建设是拿不到土地出让金的，所以没有强硬的规定措施，供应量保障不了。

　　英国的社会住房土地是政府的，开发的成本是差不多的，土地的价格决定了未来的消费价格，这是一个法律政策的问题。

　　第二个是关于规划布局的问题，我认为规划布局应该采取适当、方便、分散的办法，因为经济适用房不可能太好，也不能太差，太差经济适用房将来的配套各方面都有问题，第二要方便，交通要方便，购物要方便，让中低收入家庭可以方便的生活、工作。另外特别强调要分散，我不主张大片的盖经济适用房，我到南方看了一下，有一百万平米的经济适用房盖的很漂亮，但是物业费收不上来，门口的小桥流水很漂亮，但是水是黑的。一个社会、一个很大的居住群应该是各种不同收入的家庭，那才是生态的，如果都是经济适用房的人，廉租房的人，将来很可能形成贫民窟。

　　廉租房更多是按照租金补贴的办法，我们有的是小房子，我们干吗盖了这么小的房子，用这些存量房解决廉租房，把这些低收入家庭分散到社会当中，有利于社会的和谐，和谐人居这方面可能也要做，所以北京市提出来将来的廉租房和经济适用房在未来的普通小区当中占一定的比例，这个举措我举双手赞成的。和谐人居不是人人有房住，而且整个社会得到安宁。

　　第三个，执行力度，我觉得执行力度很重要，现在出台24号文件，文件毕竟是文件，还没有划到实际行动，人们需要有廉租房有一个认知的过程，前几年之所以廉租房没有建立起来，经济适用房出现偏差，主要是地方政府认识不足。2000年的时候，我到上海调查，全国各地都在搞经济适用房，上海没有搞，为什么没有搞，我去调查，上海人说，你们北京现在房价多少？我说平均4500左右，我们上海3000，他说我们房价这么低，干吗搞经济适用房，我没话说了，但是他没有想到三年后房价就涨起来了，我们应该看的长远一点，我们的发展过程当中，有高有低，特别是我们刚刚进入市场经济，对房价的认识不足，我曾经说美国搞、日本也在搞，现在来说解决住房问题是长时期的，在中国应该是多数人，让更多的人买商品房，少数人社会保障，保障的层面有不同。

　　最后我有两点建议，第一个就是对于中低收入的问题，我认为中低收入的住房问题应该引起我们各界政府的高度关注，现在叫唤的不是低收入，而是中低收入，大学毕业两三年，买不起，他的收入不够提供经济适用房和廉租房的条件，这些人往往是夹心层，像美国实现住房抵押、担保，首付可以减少，原来是20%，担保之后是15%，或者是金融的支持，政府的帮助，采取一切措施解决中低收入家庭住房问题，中低收入正是向中等收入家庭迈进的一个阶段，这个问题下一个阶段会凸显出来，应该由大家来呼吁。这个问题在需要国家都是比较凸显的，而且这些人是未来的社会的主流。

　　第二个问题是上限房的问题，在国务院政策里面没有提出，我认为上限房问题应该想清楚了再说，限价商品房为了限制房价上涨过快，但是卖给谁，搞不好有权有势的买走了，我转让的时候按照什么价格转让，千万不要再犯过去经济适用房走过的弯路，我觉得有许多问题可以和住宅问题联系在一起，归根到底是住有所居的目标。我们要更多的关注低收入乃至我们中低收入家庭，谢谢大家！

[page title=高晓路：住房政策技术标准的测定及其运用]

　　主持人：谢谢顾教授的精彩演讲，因为在政策研究方面非常有造诣，刚才从宏观的角度对问题的本质，包括自己的观点都非常有启发性，上午最后一位演讲者是高晓路研究员，她是中国科学院地理科学与资源研究所创新基地研究员，她毕业于清华大学城市规划硕士学位，后来在东京大学获博士学位，长期从事城市与规划政策方面的研究，她独立和合作出版了多部专著和论文，她演讲的题目是住房政策技术标准的测定及其运用，大家欢迎！

　　高晓路：非常高兴今天有这个机会和大家交流，在我国国家对住房政策的宏观调控背景下，住房政策的标准是非常重要的内容，去年国六条提出来城市新开工、新审批的住房面积90平米以下的要在70%以上，这次国务院再次重申这个问题，经济适用房提出来标准在60平米左右，可见住宅面积标准是住房政策最重要的手段，所以国家一直在强调这方面的研究，我相信我们大家所有的人都非常关心住房政策的技术标准。

　　在我们国家各形势下，多大的面积是合适的，我们要怎样科学的制订一个标准，怎么样评价目前的政策提出的标准，这些标准对我们将来住房政策目标的实现有什么样的影响，我觉得不光是实政的研究能够解决的问题，更大的层面上我们需要一个非常清晰的理论框架，所以今天我想跟大家探讨两个方面，首先是住宅标准的理论框架的问题；第二个结合我们一些研究成果和大家汇报一下我们的看法。

　　要想讨论住宅标准，我首先要从住宅政策的总体目标进行一个讨论，刚才几位嘉宾都提出来了，我们的住宅政策总体目标就是人人拥有适当的住房，标准是什么呢？标准就是适当的住房，而标准从它的作用来说，我想大概可以分成两个方面，首先是要增加满足适当的住宅供给，从适当的手段调整供需的关系，另外使更多的居民获得合理面积和品质的住宅。一切的出发点还是要结合住宅政策的总体目标进行讨论。

　　在这个目标的框架下，我想制定住宅标准一般性的原则大概有这么几个方面，首先肯定爱兼顾效率和公平，这是所有公共政策的基本出发点，如果两者发生矛盾，应该根据实际作出权衡。供给方面：政策成本太高，可能使大量的住宅成为非法住宅或转为他用，减少住宅的有效供给，因此，必须结合实际住宅发展状况来制定。需求方面：为避免一部分居民(特别是低收入居民)丧失获取住宅的能力，应该与住房保障政策相结合。

　　具体怎么制定住宅标准，可能是仁者见仁智者见智，我们从各个学科都提出了不同类型的标准，从建筑学标准来看，可能有一个合理的面积，经济学的标准就是大家获得最满足或者基本满足，还有生态学、生物学、社会学的标准，我们也可以借鉴其他国家的方法，这些都不能说这些方法不科学，而且他们提出来的标准不一定是一致的，怎么样选择制订标准的方法，我想方法的选择在很大程度上是取决于标准的运用方式的，这一点是非常非常重要的，不考虑他的运用方式根本就是无所适从，比如说我是普通的市民，我可能也提出自己的标准，政府提出的标准很难进行比较，所以运用方式是我们评价标准和选择标准的一个基本的考虑。

　　运用方式，住房的面积标准可以分两种类型：一个是低于保障水平则由政府提供住房保障(廉租房、租金补贴等)第二个是区域性的统一标准。我相邻的两个城市，这个城市稍微高一点，那个城市低一点，大家全到低的地方了，所以区域性应该相对比较统一。

　　最低保障水平的决定因素，从理想状态来说，应该是基本的生活所需要的空间。但是同时受到公共财力的制约，所以刚才林家彬老师也提到了，要逐步提高，一开始不要定的太高。最低保障相关标准还有一个一些问题，首先是社会公平的问题，覆盖面不足可能带来横向的不公平，比如说100户家庭都满足保障资格，但是只有10户被选上了，其他的90户怎么办，如果90户如果能够提供相应的补贴，可以解决横向不公平，但是如果政府无法提供相应的补贴。还有纵向不公平，提的比较多的就是夹心层的问题，刚才顾云昌先生也提出了这个问题，比如说符合资格的给他的保障水平很高，他租住100平米以上，稍微高一点的就住不上，这个在确定保障水平，也就是说最低标准的时候一定要考虑的两个问题，没有这个能力，一定要根据自己的实力确定合理的保障水平。

　　保障对象的定位和选择，现在是根据家庭收入和居民面积进行选择的。另外是收入提高，迁出难等等问题这些都是非常严重的问题，这个需要建立收入监控机制，按照收入提高租金直至达到保障住宅以外的租金水准。

　　第二类就是一般型住房的面积标准，我想一般的就是经济适用房包括两限房，商品房都可以称为一般型住宅，这个里面应该有三个方式：

　　一个是引导住房建设和消费(非强制性、也不伴随任何经济负担)。

　　方向性目标、有利于评价住房政策的效果，取得社会共识和制制定相关政策；对市场的直接调控作用较弱，但政府可以通过公共住房等手段间接的实现引导作用。

　　第二个是强制性标准的门槛(控制超标建设或交易)

　　见效快、直接调控作用强；随着社会经济环境的变化，需要适时变更，否则影响市场机能的正常发挥，催生违规操作。

　　第三个用于制定税制调控政策(超出标准时适用不同税率)

　　手段灵活，通过市场机制发挥作用。

　　这三种方式是制定面积标准的最基本的出发点，只有决定了你想用的标准是哪一类的方式，才可以制定合适的标准，这个也是经过了很多的讨论和研究，现在初步提出了这么一个住房标准体系，将来是不是可以分成三类的标准：最低水准(住房保障标准)、适宜水准(引导性标准)、高位水准(税制标准)

　　从理论框架来说，我们现在需要深入研究一些关键问题，首先是针对各类需求的分类指导原则——住房需求分析。有一些需要廉租房，有一些需要限价房，有的需要商品房，怎么把这个层次分出来，这个需要做完整的不同需求的分析，而且这个住房需求问题也是研究住房供给的出发点。

　　住房标准的合理数值。包括基本生活需要所要求的空间和品质——住宅设计分析。

　　公共财政能力的制约——宏观经济的分析

　　使社会效益最大的住宅面积和品质——微观经济学的定量分析

　　可持续发展的要求——资源环境效果分析。

　　我想分析一下城市居民住房需求，还有住宅标准的微观经济学。这些我们经过几年来取得了一定的成果，给大家介绍一下。首先是城市居民住房需求分析，如何对居民进行分类？不同属性、不同区域的消费者有何需求？需求具体化一些，也有住房的形式、户型、面积，区位、环境的选择。方法上来说，主要就问卷调查，根据问卷调查的结果，根据居民属性对住宅需求进行分类，包括家庭人口、职业、收入、居住现状等等。目标就是要打造住宅子市场的划分标准，另外我们希望知道分类指导原则，不同的市场需要某一类标准，或者是最低、或者适宜、或者高位标准，这都是需要具体分析的目标。

　　我们做了一个关于北京市居民的住房需求调查，2005-2006年北京城八区及新城地区居民问卷调查，具体的目前居民家庭住房平均面积是75.87平方米，人均面积是34.63平方米，还有拥有住房套数，家庭人口、家庭收入，职业类型购房意愿、期待面积等等等等，我们也根据这些调查的数据得到了分析的结果，首先所有的居民会根据目前拥有的住房套数分成两组，一组是无房，另一组是一套或者一套以上，按照差别的明显程度来分的，首先这个结果是根据拥有住房的套数，无房又根据家庭月收入分成小于5000块钱和大于等于5000块钱，然后像有房，根据人均面积48平米分成两组，大于48平米的家庭月收入人均面积46.67平方米，最后得到的结果就是把所有的居民通过这个分析分成了8个差别非常明显的组。前三组是无房，后面的是有一套住房或者一套以上的住房，收入5000上下，目前的面积是48平米等等，大于等于或者小于48平方米，人均面积46.67等等数据。这些数据意义在哪里，首先给了一些划分，居民族群的一些关键值，收入有3000、5000、1万都有，最后发现5000块钱是最重要的门槛，目前的面积，现在我们发现一个门槛是48平米，建筑面积，还有77.7平米，50平米和80平米左右是非常大的门槛，另外人均面积，他的门槛一个是7.5左右，还有一个是人均面积在45平米左右，这个不是随意给出来的，而是根据总体的统计分析得到了结果。

　　再一个比较有意思的是靠购房需求的强度，我们统计了一下，购房的概率，我们发现无房的人需求强度非常大，显著的高于其他没有房的，另外就是强度最低的这块，7组和8组，7组什么意思呢，他有房子了，收入是5000块钱以上，目前是80平米以上，所以他的需求强度不高了，5000块钱以上，已经有房的居民现在挺满意了，8组的意思是说收入不到5000块钱，但是住的是50平米以上的，他也挺满足了，根据这样的分析结果，我们就能有下一步政策的基础性的资料和信息就提供出来了。

　　刚才提到定量划分不同类型住房需求的门槛，通过这些分析给出了，5000块钱48平米等等，这些都是很重要的参考值，根我们目前实施的政策也非常吻合，另外无房需求强度非常高，家庭收入如果小于5000块钱，50平米，也满足了，家庭收入大于5000块钱，住房面积在80平米以上，也满足了。

　　我们分成了几类，可以制定比较好的分类指导原则，比如说刚才提到的第三组，收入到5000块钱以下，人均面积不到7.5平米，而且非常需要住房，这个应该是最低保障的基本主体，另一个，比如说5组，他有一套以上的住房了，现在的面积挺大的，人均超过了46.67，三口之家，算下来大概140平米以上，两口之家90平米以上，这个还很需要住房，所以抑制一些投资性的需求，每一组都有它的政策面。

　　我们根据北京市住房需求得到了一些政策的启示，从另一种角度来说，方法应该说是有普遍意义的，很多数值在其他的大城市也是可以适用的，关于需后我想引申一下，关于90平米70%的基本判断，我知道建设部也在做一些研讨，去年我也参加了一些研讨。相对于当前的政策引导目标这是合理的，我们大概分成了几类，第一类没有住房，家庭收入5000块钱以上，这个家庭比例是2.8%，这是根据调查的结果，政策引导目标，无房，政策引导不要超过90平米，收入比较少的就是保障水平，这个政策引导目标定下来。

　　关于90平米70%这个政策本身，事实上带有强制性标准的性质，强制性标准有他的好处，也有他的弱点，最重要的是现在我们国家没有制定比较合适的税制标准，在这种情况下，应该说是一种手段，而不是终极的目标，2050年，我们都要90平米以下70%，并不是这样。

　　住宅标准的微观经济学分析。如何设定适宜标准，房地产市场或居民满意度的分析，住房面积与效用(表现为房价和居民的满意度)通过效应的最大化分析面积在多大的时候社会效益最优。首先从住房面积标准的影响开始谈，所谓的适宜标准，如果过低，达不到卫生和健康的要求，适应性很差，增大交通压力，绿地减少，过高呢，维护成本提高，公共服务水准降低，不公平，旧城改造难。确定适宜面积标准的关键问题就是面积超过何种限度会产生不利影响？另外产生了多大的影响？从住宅市场入手分析住面积的影响，我们做了一个基本的假设，住房面积和生活品质是挂钩的，而生活品质肯定会影响住房的价格，所以住房面积和价格从理论上来说是有一定的关系的。我们用了一种微观经济学法叫做资产价格法，对住宅价格的回归分析，推算住房面积对市场价格有什么影响，总体来说就是把住房面积标准界定的问题转化为经济学的问题。我们做了一个朝阳区房地产的数据，建筑面积平均是110平米，售价去年平均是24万，换算到套内面积是1万一平米，然后我们搜集了大量的数据，除了房地产网站的数据，还有小区的容积率，绿地率，套密度，地铁的距离，亚奥中心，学校距离等等。另外我们把这个小区的景观、环境做了分类，分成六类，物业费也有一个统计，我们进行了一些实地调查，通过这些实地调查把这些小区放在不同的类别当中。

　　住宅价格回归模型，我们发现住宅价格是受12项因素影响：第一个是住宅的形式，另外是朝向、环境类别，绿地率、学校距离、建成年数、套内面积、建筑面积、地铁距离、亚奥距离、住栋规模、户数密度。

　　根据这个回归结果我们得到什么结论，首先是住宅属性，包括住宅的形式，调整出房率的影响后，板楼低于塔楼。朝向南向最高，纯东西的减少，距离因素，到学校的距离增加一公里，房价会减少878元人民币，到地铁的距离会减少406元人民币。我们关注的是住房的适宜建筑面积是多少？住宅面积回归系数表明什么呢？在其他条件完全一样的条件人，人们仅仅是用面积获得的一种满足感，根据我们回归结果划出了这么一条曲线，面积多大体现的价格变化，50平米左右明显上升，另外一个很关键的，在80平米左右上升更加明显，请大家关注50平米和80平米两个数值，80平米房价达到最高，80平米是最优解，50平米是次优解。

　　这个说明了什么呢，50平米是小家庭的适宜住宅面积标准，这是非常明显的一个结论，稍稍展开一下，特别适合一到两口人家庭，满足相当一部分租房和首次置业的消费群体的需求。室内净使用面积约30平米，是满足《住宅建筑设计规范》中一个起居室大于等于10平米，一个双人卧室大于等于12平米，厨房大于等于5平米，一个卫生间大于等于3平米的最低限度。由于换购费用较高，效用低于80平米以上的住宅，应该通过减税或者补贴的手段降低换购费用。80平米是比较高的舒适度的住宅标准，效用达到全局最优，满足长时期的需要和多样化的需求，且足够舒适，将来尚需根据家庭结构对需求进行细分，划分适合不同家庭结构的适宜标准。

　　上面这些分析我们虽然只是根据一个总体的面积，还没有考虑很细的家庭结构，但是将来有可能需要进行细分，划分不同家庭结构的使用标准，因为现在城市的家庭人口结构已经是平均不到三口人，三口人和两口人肯定是主力的构成，从这个来讲，50平米和80平米的政策门槛应该是非常合适的。

　　住房标准的科学决策必须建立在清晰的理论构架之上，标准的制定方面取决于运用方式。首先要明确不同运用方式的差异及其特征，其次，选择不同类似标准的测定方法，确立原则。然后，对标准的具体数值进行研究。

　　标准的具体数值的研究，需要考虑很多因素，家庭结构、住宅形式、居民特征，地域文化差异、气侯类型差异，城镇化和区域发展导向的差异……这些差异应该对我们国家下一步住宅标准的制定差距影响，像主体功能区划分的重点发展区域，将有大量的人口进来，这些地区可能要稍微低一些，而限制发展的地区可能要稍微高一点。适合我国国情的住房标准体系，需要跨学科，跨地域的综合研究和交流与合作。

　　感谢《住区》给我提供了这么一个好的平台，希望通过这个机会和大家多交流，促进今后的合作，谢谢大家！

　　主持人：谢谢高晓路博士，应该说政策的制定，特别是标准制定是一个科学的研究过程，以往我们吃过了苦头，拍脑袋制定标准，这应该是一个体系，上午的论坛到此结束！

[page title=周燕珉：廉租房建筑设计初探]

　　主持人：各位嘉宾、各位同学、各位建筑师朋友，上午我们都是大腕讲了一些政策的东西，包括一些深层次的研究，应该说上午下午两场有一点区别，上午有一些同学听了的话，会和下午有一个比较，下午这些演讲嘉宾也是房地产建筑设计规划政策研究方面的实践者，也是在第一线，他们有很多既是大学的教授，又是建筑师，又是规划师，理论和实践的结合，使他们在这个领域里面有非常的造诣，下午五位的发言会从各个角度，不同的方面给大家做一个陈述，有一些东西因为也是时间的缘故，我想他们也会把最主要的和大家讲，我们杂志也会在里面摘一些重要的演讲，文章发表出来，到时候大家可以结合杂志来看。第一个给我们带来精彩演讲的是清华大学周燕珉教授，周燕珉教授曾在日本学习工作过七年，主要从事住宅方面的研究，所以大家可能在很多的杂志上都看到了周教授的文章，包括很多研究的发表，包括他参加很多次全国性的住宅设计竞赛进行点评，特别是对中小户型本身的研究，老人住宅本身的研究，他积累了很多的经验，也有多本专著的发表，所以今天的演讲我相信一定会给大家带来很多的收获，同时他现在是中国城市规划协会居住区规划学术委员会的副主任委员，同时还在万科房地产公司进行合作房地产方面的研究，已经有五本书出版，还有很多篇论文，所以我相信大家可以在这里面学到很多的知识，下面有请周教授给大家演讲。

　　周燕珉：大家下午好，这次在建筑学院召开这样的研讨会，我自己觉得非常高兴，也是我们建筑学院的老师们积极的举办这个事情，感谢《住区》感谢设计院张院长他们，以后我们再有机会还要继续开这些会议，现在很多年轻人关注社会住宅的话题，很欣慰。

　　今天我讲的题目是廉租房建筑设计初探，我们从设计的角度首先了解居住廉租房的人是什么样的人，要进行一些调研，一些内容是我们做的调研，大家看一下他们的实际情况是怎么样的，我们针对他们做怎样的设计。上午是政策层面的，下午我们具体化一些，研究背景大家都知道，一是城市低收入者住宅严重匮乏，住房需要低收入者群体不断扩大；第二、廉租房建设将成为政府提供公共住房的核心措施；第三、部分城市开始建设少量的廉租房，但是缺少相关设计研究。国家下了决心，这方面很重视，但是准备还不足，作为研究者应该承担这个责任，马上研究一些内容给国家支撑。

　　今天讲有三个部分，第一调研城市低收入者的居住状况，第二、借鉴国内外廉租房的设计经验，第三探讨廉租房设计的可能性。

　　低收入者居住状况的调研分四个部分，北京城市中心四合院原住民生活状况调研；北京承重外来人口生活状况调研；上海住房困难原住民生活状况调研，北京已建廉租房状况调研。

　　先说成是中心四合院原住民生活状况。大家还是有一些认识的，有一些老北京的人比较了解，现在有一些状况还是没有改善，我们也去参观、调研看到，搭建的情况非常的严重，就剩一个小胡同，搬东西都非常的困难，房间里面非常的拥挤，混住，吃饭、睡觉、冰箱、柜子全在一个柜子里，另外就是搭建的厨房，包括仓库都把道挤了，洗澡的空间也没有办法解决，所以就在墙根拉一个帘子，弄一个水龙头，夏天的时候上面有一个包晒热水，男女老少只能这样的洗澡，所以生活当中确实非常的困难。

　　城中村的情况。我们看到有很多的垃圾，收废品站，我们看到，身边的垃圾特别多，原来的居民都是一层的小平房，现在都是二层，根本没有保温和隔热的可能，上面二层就是特别窄的小过道，有一点砖的就算好的房子了。一个屋子15平米左右，这里面可以看到，他在各方面的活动全在这里，睡觉、洗漱、就餐，包括劳动经营。城中村里面还有一些外来人口的劳动工具才可以生存下来，这些劳动工具怎么办，如果没有了怎么生活，住在楼上生活就改善了嘛，所以我们也考虑劳动工具在哪存放，继续维持生活才可以改善。还可以看到小胡同里面生机勃勃的一方面，他们也没有贫富的差距，也没有那么憎恨，不顺心，可以看到小孩们也坐在小凳子上学习，字写的特别的好看，也没有觉得什么不妥，他们就这样学习的很认真。

　　可以看到城中村的居民对拆迁以后的担心，第一个是生活费用高了，第二个是养老，这些人今后的养老问题很严重，生活费用高了是特别需要担心的事情，这些人原来在那个地方生活，包括做一些小买卖，还是可以维持的，虽然生活的很差，但是钱可能赚的也不少，外来打工者来到这里生活，巴家那带租金200-400，如果廉租房高于这个也不愿意去住。如果廉租房一旦超过刚才所说的数，他们也是不会去的。

　　上海市住房困难原住民生活状况调研。不足20平米，常住4口人按，日间和夜间摆放家具不同，家具基本是简易的可以折叠的，随处可见的储藏空间，厨房卫生间都是三户共用的，大家看一下这个平面。到了夜间五个人住，就搭一张床，女儿放假回家睡在里面，舅舅家一家三口来的时候就把过道挤进床，计算的非常准确，我认为这个现象也很多，其实他们的亲戚来了，的确不能让人住旅馆，就得住家里。

　　北京市已建廉租房使用状况调研。这是北京唯一已经建成的廉租房，总的来说调研问下来，就是缺少相应的设施，医疗等等，卖东西也的也很少，觉得自己生活在孤岛上。像这个老人家，生病了，想请一个保姆，但是也分不开保姆住的地方，所以自己只能坚持，还有家里的东西特别多，都堆起来，所以也没有考虑到做储藏的，堆在一起生活很不方便。

　　刚才讲的我们调研的四种类型的东西，很简单，但是我们可以看到反映出不同的需求，我们看一下外面的情况，先说香港，香港的廉租房刚才嘉宾也讲了，他其实是在不断的进步的，首先是面积上逐步的扩大，通风采光逐步的改善，公共设施不断完善，建筑形态高层化复杂化，原来是租的，后来可以买下来住。

　　五六十年代是这样的，首先是东西向，外廊是一圈，公共厕所，后来进步一点变成口字型的，多带了一些户，稍微有一点成套性了，九十年代现在比较向商品化住宅靠拢，形式也变了，容积率还是比较高的，但是形式上已经有了很大的进步，变成了一室两室的户型出来了。

　　从户型上来讲，刚开始的这种可以看出，基本的就是筒子，后来变成一间一间的屋子，橱柜也独立了，这就是发展到现在，覆盖面越来越大了，现在的生活也就得到了很大的改善。

　　个案访谈调查。租用者满意度提高了，套内面积增大了，一般为两室一厅，公共设施完善，生活便利，室内采光也比较好，政府参与，达成与物业公司的有效合作。近几年来居住者可以购买，和租的混住在一起，但是大家还是可以接受的。

　　这是一个平面，香港的居室还是比较小的，但是厅还是比较大的，橱柜也很完整，也是非常适用的。这是日本的市营和县营住宅，我们在日本也住过这样的房子里面，非常好，但是他们也在不断的进步，正是早期六七十年代的房子，大家可以看到，里面的情况是住着两位老人，两位老人有一个是卧床不起了，另外一个老人就睡在旁边随时照顾他，早年的厨房还是对外开窗的，这边是女儿住的房子，已经出去了，现在过年过节看望父母，留一间房子给孙子使用，这间屋子反而是仓库，老人的活动范围是收起来的，这间屋子就是搁一点东西，所以他觉得厕所离的比较远，对他们来说好象觉得不好，不太适合老人住。

　　这是一个老人，七十多岁，残疾了，他睡在这个床上，旁边搁了一个椅子，所有的东西都在周边放着，旁边的照片可以看到他的情况。他什么都希望一步到位，餐厅主要是来客人才用的，这个调研是我们的林博士在日本留学期间研究老人住宅的。

　　这是九十年代的日本，他的住宅是进步的，把厨房和主要的卧室靠在一起，这两个屋子是主要的生活场所，其他的屋子全部放东西，我们说廉租房到底什么人住很重要，老人住就和我们想象的居住不一样，他就想在一个小地方待着，你把主要的东西放在哪里，便于他生活就可以了，就不是我们一般想象的那样。

　　廉租房的楼栋基本形式，廉租房到底形成什么样的形式，我们现在只是泛泛的说不是一梯两户为主，比如说外廊式的，他有可能节约楼电梯，带动很多户，内廊也有可能，但是就出现了很多北户型，或者东西向，两边都不好，但是有阳光，如果不许出现北户型的法规不改，廉租房也有困难了。所以我们觉得有一些跟法规矛盾的地方。还有塔式的，一梯多户，我们称为毛毛虫的塔式。当然这种单元式的也有，特别小的，一梯三户的。

　　几点思考。对保障对象我们觉得应该对其需求要细分，富人的幸福可能接近，确认的不幸各有不同，要像对待商品房一样的研究廉租房，比如说万科，金地这样的大的房地产企业，有时候也请我们研究，他们特别重视需求的对象，怎么样细分。但是廉租房的人就不用，一大群人都是穷人，就这么简单嘛，可能他们的细分比中收入以上的人更需要，因为每个人都有不同的要求了；第二就是分阶段考虑建筑形式，首先要保障的是什么人，我觉得就是老弱病残，失去劳动能力，家庭人口多的困难家庭，要有针对性的设计。第三就是量体裁衣，适合就是节省。楼栋形式和单元户型应该是多样和可变化的，不能简单的考虑成一室一厅，两室一厅的小面积住宅。有一个屋子再加一个客厅，哪些人是不是需要这个客厅，需要不需要大组的沙发，但是肯定需要一个床，两个人住廉租房，可能不只一个人，但是必须就要住在这里面，我觉得这个时候适合就是节省，要对针对性的。

　　现在我们自己拿了一个户型，一个比较极端的，特别小的户型，大概28平米，我们看怎么针对租住的人使用，这种户型是自带厨房和卫生间的，我们要求可适用性特别强，用很多的隔断保证多人睡眠，我们这面有一堵墙，有可能将来联起一个隔断来，也许是一个点，再宽点舒服一点，就是想到是不是要分间，是不是有可能，这是要考虑的，可能是三个人住的，有时候一个老人病了，就必须要另外一个人来看着他，或者有一个孩子，就必须要有一个床位给他住，四个人两种两个孩子的也有，也可能是第一胎残疾了，再生一次，所以这个时候你要考虑分开房间，不是简单的主卧、起居。

　　比如说各户自己带卫生间，但是厨房公用，这种人整天在外面忙碌，时间比较少，但是也要考虑有这个地方，如果没有厨房可以摆一些床，但是没有厨房不太好用，但是针对某一些人来说，厨房不是很重要。

　　还有就是就厨房和卫生间都拿出出去了，就像学生宿舍了，如果这样大家可能也很希望，上下铺的，还有学习空间，接待人的，也许大家就满意了。

　　廉租房还考虑到可持续的发展，生活应该有可持续性，老人进去是健康的，但是后来病了，两个老人都倒下了，这个房子能不能保证他在这里继续生活，比如说健康老人，原来有厨房、厕所，后来卫生间有软帘，然后出去，下面架空等等，这种生活也可以持续下去，而不是说我今天住进去特别合适，过两天我换一个廉租房，老人住进去就不会再出来，不可能越来越富裕，原来就是困难住的廉租房，也没有劳动力了，后来有钱了，所以一定要保证这个住宅适合他，老年了也没有关系。

　　面宽和进深的影响，这个面宽比较宽，这两个面积也许是一样的，稍微宽一点，适用性可能就强了，比如说这个床在这里摆着，里面还可以摆一个桌子，这样就比那样的住宅更好一点，这也是值得考虑的一个方面。

　　我们总结一下，刚才我们讲的户型怎么设计，不要考虑户型怎么设计，应该考虑什么方面太合适，廉租房设计首先要以低收入者的生活特点和居住需求为基础，通过调研低收入者的生活特点和居住需求，确定合适的面积大小，比如一些空间为共用，如公用厨房等等。另外就是建筑内部功能及空间硬科学、合理、实用，要对生活有所排序，睡觉、做饭、厕所、储藏，学习、娱乐、待客、工作等等功能，但是要进行排序。增加户型的可适应性，户内空间可根据家庭成员组成的不同，通过适当的改造，适应不同家庭和不同时期的居住需求。考虑户内空间使用、生活的可持续性，如在老年人户型当中，考虑随时间的发展，老年人对无障碍设计的需求及互利人员暂住护理的需求。谢谢大家！

[page title=王 欣：万科对中低收入住宅的思考和关注]

　　主持人：谢谢周燕珉教授，其实我们一直在讲，现在我们在住宅设计里面很多建筑师持一周态度，户型做的差不多了，现在做住宅设计基本是户型一大抄，看起来不是这样，周教授通过第一手调研资料，有一些东西还是很细致的，我们认为这个研究是有深度的，应该说从这里面体现了建筑师的职业精神，下面我们从另外一个角度来体现职业精神，接下来发言的是王 欣先生，北京万科企业股份有限公司副总经理，简单的介绍一下，王 欣是1987年毕业于清华建筑系，在89年获得硕士学位，05年获得惠普万科高级经理培训班的商学院结业证书，他现在的职位相当于房地产经理人的概念，他在这方面积累了很多的经验，除了自己作为建筑师，从事房地产的设计、经营之外，还是万科集团星级讲师。在这个方面他有两方面的经验，学术上的、理论研究上的，还有作为房地产第一线的实践者，接下来请王 欣先生给我们带来能力与责任，万科对中低收入住宅思考和关注，大家欢迎 。

　　王 欣：大家好，刚才发言的周燕珉老师是我的班主任，刚才介绍我的庄惟敏院长，他是80届的，我们是82届的，我们那时候看周燕珉，就像你们看超女。作为建筑师我大概在万科已经待了将近五年了，确实对于住宅 设计来看，大家都有不同的角度，我觉得从开发商的角度可能会给大家带来比较有意思的话题。

　　说起开发商一般从媒体角度来说，都会加无良两个字，但是我觉得还是有一些有良知，有觉悟的开发商，我自己认为万科也是其中之一，对于中低收入者住房的关注，万科在两三年之前就开始关注了，我今天讲的内容分三个部分，第一个是我们开始的一些项目的实践，万科遵循一个叫少说多做，我们做了一些项目；第二个我们在中低收入的住宅研究过程中，是有一些技术上的对策的，比如说我们的客户导向的产品策略，这个课题我在这个讲堂里面讲了第二次了，另外就是工厂化的住宅建造，现在从住宅的产业发展来看，已经面临着制造方式的革命，这个革命在座的大多数同学没有认识到，如果这个革命按照我们目前的预测或者国外的经验来看，会对建筑设计行业带来革命性的变革，现在我们最多的谈到的话题，今后要是工厂化的设计，可能要先定结构方式，再定国内的平面，而不是现在先由建筑师出发，然后配图。最后我简单的讲一下，从我们的实践和思考来讲，我们从政策面提出一些简单的想法。

　　从项目实践上，我会提到几个项目，这个项目是最近、也就是这个月，万科和武汉市政府合作从事青州区的一个安居工程，政府主动提出和万科集团合作，这是我们认为非常荣幸的一个事情，这个项目会涉及到2000户居民，全部都是小户型的经济适用房，今天上午我在和我们的同事交流的过程中，前几天深圳市政府直接委托我们万科集团在深圳承担20万平米的安居工程建设，提出的要求是明年年底交房，这个委托是在我们工厂化实验基地剪彩仪式上深圳副市长提出来了，我们觉得只有靠工厂化的方式才会完成这个建造的速度。

　　第二个项目是非常有意思的项目，在广州，我们叫新土楼的项目，大家看这个立面是非常有意思的设计。05年的时候王石(王石博客|王石新闻)带领我们同事到福建考察土楼，这里面我们首先研究中低收入人群的生活模式，他对住宅的一些要求，包括家庭组成的结构、特点。我们05年也选择了试点项目，在06年的时候我们也组织了中低收入人群的住宅论坛，去年11月25日，土楼的项目在广州奠基。

　　我简单介绍一下我们对中低收入人群首先还是从客户入手，根据我们2000年的人口普查，全国流动人口1.2亿，农民工将近1亿，占全国人口的1/13，外来移民也是城市居民的主要构成部分，大量的外来的人口实际上在城市里面没有得到公平的待遇，无论是教育、税收、住房，交通各种补助，养老健康保障方面没有得到公平的待遇，我们应该保证合法的权益，提高他们的生活质量，这是社会公平的一个重要体现。我不是想唱什么高调，而是同有良知的开发商的角度来说，是一个思想的认识。

　　你要研究他们有多少的经济收入支付他的住房，我们看中低收入家庭可支配收入是600-1500元，低收入可支配收入是800元，他们的居住面积大大低于26平米，这些人肯定以廉租房和企业宿舍为主，无法支付商品住房和两限房。

　　这是我们去福建调查的土楼，这个中原的居民逃避战乱南迁形成的方式，这种土楼有很强烈的家族的特点的居住方式，我们看到这种特点是向心性，中间有一个祖堂，也就是说这个氏族一定要有一个族长，精神层面的问题在中间解决，中国人没有宗教，但是我们有族堂，周边是客房和书房，最外圈才是住宅，这里面体现了什么，家族的平等关系，这里面没有任何的等级，所有的朝向都是向心的。

　　传统土楼的特点就是均衡性、内聚性，强烈的归属感，这是现代移民的生理需求和心理需求，我们希望在现代化的城市里面创造一种新移民的生活。

　　这个项目大家看到占地面积9000平米，直径72平米，建筑面积12000平方米，容积率1.3，这是我们楼上部分的标准的平面，大家可以看到，这种单位和刚才周老师说的非常接近，就是类似酒店的平面，但是在里面会有不同的居住选择，同时我们觉得对于这些人共同配套设施非常非常有必要，这是一层，也就是豁口的圆形，这个部分是公共活动设施，比如说图书室，娱乐室，打打乒乓球、台球等等，这个活动空间我们在一层设置，和土楼的原始功能是一样的，这边解决一些日常精神生活的需求，文化生活，周边是居住。这是最后的一个效果图，应该是在明年就可以入住。这个应该成为我们万科作为中低收入人群解决方案的一个实验基地，我们会在这里持续的实验，平面的使用是不是和我们当初设计师分析的一样，是这么一个方式，包括所有配套设施的使用情况，还有包括物业管理模式，这些都会和政府合作，进行持续的社会实验。

　　我来介绍一下单元，我们基本分两种，一种是单身宿舍，第二个是家庭生活的公寓了，设计原则：相对完备的居住功能，可接受的极限居住尺度，高效率的居住空间(可变可叠加)灵活可变的居住模式。

　　这是一个单身宿舍的40平米的单位，大家可以看到，这是我们的上层平面，说白了就是学生宿舍，一层是学习的空间，上面就是六张床，每个都有独立的单元，都有学习和储藏的空间，这是我们做的，上层就是床铺，下面是学习的小单元。第二个是隔间公寓，正常的状态是两个家庭卧室，一个餐厅，一个临时卧室，极限的我们可以做三个家庭卧室，这是公共的卫生间，大家可以看到，从这张图来看，左边的效果图我们从阳台这个位子看下去，这个独立空间是给一个家庭的，我们把这个剖面图打开看一下，下面是学习的空间，通过内部的小楼梯可以上到睡眠的空间。我们还形成了一个小的商业街，这些人也需要一些小的商业服务。我们在这个项目当中，也会研究物业出租的租金是不是可以达到这类中低收入的人群可以达到的支付能力。同时我们做了板地下的自行车口。

　　这也是我们在研究过程中提出的这部分人解决家属探亲的需要，我们会在这里面留出一部分客房作为廉租的酒店房，有一部分已婚的打工者家属来了怎么办，我们这个方案还是比上海那个廉租房的方案提高一些，主要解决的是成本问题。这是广州的项目，明年入住，这个项目应该说就是针对打工仔的群体。

　　下面这个项目我们是在北京拿的一块地，南北长，东西短的一个项目，分三个地块，A、B地块，还有商业地块，最后划分只有这一小条，是我们所谓的廉租房，这个廉租房是政府回购的，政府用比较低廉的价钱出租，剩下的全部是所有的两限房，政府给我们的要求是6200块钱出售，这是在北京这个区域，接近南四环的位置，6200一平米，我们认为这个价格还是非常高的。

　　这个项目我想说什么问题呢，我觉得现在还是在整个住房保障政策里面，各个政府部门的政策还是没有配套，这个项目大家都看到西边是经济适用房，北面是学校，这个项目出让的时候给定了限高和容积率，但是你按照北京的日照分析，这个项目基本是做不出来的，最后你会发现大量的东西向，这就是所谓的在阳光权居住权之间怎么平衡，如果从商品房开发来讲一定是失败的，但是廉租房来讲，我们是不是应该主动的降低日照的标准，这是一个矛盾，否则的话，没有办法在城市的核心区更高效率的利用土地，确实这个项目从设计角度来说，在座的很多都是建筑界的同学，你碰到这个项目，你在规划上面的技巧基本没有用，怎么解决容积率，南北向，东西向的问题，基本没有空间而言，你能够做的就是按照政府的要求满足日照。最南边这两个楼，只有这个楼是作为开发商可以作为商品房出售的项目，我们现在是这样算的，基本这些廉租房政府回购，如果我们为了平衡这个成本，在我们不赚钱的情况下，这个楼的单价要卖到两万块钱，但是这个楼和其他的房子没有什么区别，同时你面临着花两万块钱买了和廉租房的人住在一起，这是值得研究的话题。

　　现在北京市大概前天公布了两限房户型的标准，一居室45平米，两居室60平米，我们零居是35平米，两居室是50平米这么设计，这个项目因为时间非常紧，七月份拿到地，政府要求我们十二月份正式开工，所以我们想这个项目详细的做客户调研，仔细的做设计根本没有时间，我想拿给周老师看也不会及格，我们基本这样想的，首先保证卧室，第二个我们想把这个卧室可以隔离开，这个零居室，由于南向面宽还可以，5米减掉1.8米的厨房，这个面宽还多多少少存在划分放两个小单人床的可能。

　　我想介绍第三个项目，这是武汉的C8，我们内部开玩笑，我们说这个项目就是管尼姑叫孩子的项目，根本做不出来，为什么呢，你看用地就是这块，南北向，后面就是限价住宅，容积率指标是4.2，我们国内的规划管理还是相当相当乱的，我们现在尤其在北京，很多校友在当政，但是和一些西方发达国家相比，规划管理还是比较粗放的，我看美国的规划，他把规划模拟先做出来，限高，容积率等等，考虑到城市的景观，土地的价值，最后让你设计师可以实现，预先做测算之后，土地的议价有所考虑，我们是反算法，我这块地整个拆迁成本算完之后，就有一个全部的土地价格，然后在这个土地价格加上土地出让金，加上原来土地使用者的利润，这就是地价，如果拍卖的话，举高这部分实际让政府拿走了，最后的压力放在发展商这里，发展商谁也不会做赔本的买卖，被动的就把房价举上去了，同时以这么一个规划条件，4.2的容积率给我，我能不能做出有品质的住宅，不是政府的事儿，是开发商的事儿。但是我们也是非常的无奈。

　　我们最后形成了一个总平面，主要是18层的住宅，净用地是7000多平米，搞三万平米的楼，北侧就是限价住宅，严格按照日照间距来做，意味着你只能做板楼，板楼做这么大的面积的话，必须把板楼的进深做大，又要做小户型，是单面廊还是双面廊，单面就意味着你这个房子的进深非常大，如果15米的进深怎么做，而且是小户型，最后这是我们的成果，我认为是考验了我们，第一我们觉得一定要做内廊，这样才能够提高进深，第二个，如果做了内廊要解决一个问题，出现纯北向怎么办，住宅设计标准也不允许，及时允许客户也不会接受，我们就用了一种剪掉楼梯的办法，这是底层的平面，这一户，这一户，看上去没有什么区别，进来之后，诀窍在这里，通过楼梯上到二楼之后，这是二层平面，楼上的部分跑到北面去了，北面的上来之后跑到南面去了，每家每户都由南向面宽，主力户型基本可以作出两室一厅，又做了大量的进深，满足了容积率的要求，如果做不到这个容积率，作为开发商就出亏了。

　　所以我特别想把这个案例介绍给学生，你以后面临职业生涯的时候，面临的问题，一定要和客户的需求，业主的需求，你要把握政府的规则，同时要去研究这个开发过程中成本和效率的关系，否则就说做不出来，单面上非常深的房子，肯定销售出现问题，这是非常有意思的一个项目。

　　第一部分的项目实践简单的讲到这里。第二部分我讲一下我们对于中低收入人群的住宅解决，我们其实是有自己的技术策略的，尤其作为开发商来讲，是从事大量的建造的实践，如果没有技术的东西，根本不行，非常重要的策略就是工业化住宅，刚才我说了，绝对不是危言耸听，如果住宅的发展再过五年，我们相信工业化的住宅制造一定是主流，在这么一个时代来看，今天的同学们，如果你想从事住宅设计，一定要跟上形式的变化，万科不是绝对一家进行工厂化探索的，但是目前来讲，我们和同行交流过程当中，我们认为万科做的还是比较远的，为什么做工业化，我们有三个理由，作为企业来讲，我们要承担企业公民的角色，要承担社会责任，节能节水环保；第二个，客户的价值，工厂化生产的住宅，质量一定比传统的质量要高，节能性能，防渗漏，平整度，很多的指标都高于传统方式制造的住宅，第三个作为企业来讲，一定要有效率，深圳市政府委托我们明年完成20万的住宅建设，出发点就是万科一定要以工厂化进行制造，不然完全不可能。

　　这张表说明什么呢，我们把住宅外围的系数做比较，这个表可以说明，国外的标准远远高于我们的标准，北京的传热系数，外墙是0.82，丹麦0.3，加拿大0.27等等等等，都大大低于我们的水平，所以节能是非常高的。第二个节约水源，大家知道，在工厂里面生产混凝土是通过蒸汽养护的方式，这部分水大部分是可以使用的，这是我们现场施工过程当中，这些水毫无疑问浪费掉了，我们在工厂化实验楼里面，一号楼70%以上的工序都是干作业，现场的水资源的浪费大大的减少。

　　这个也是节约材料，大家可以看到，由于我们在车间里面进行生产，大部分的模板是可以重复使用的，现场的主材消耗非常多，混凝土的板一般五年以上就不能使用了。同时我们觉得工厂化住宅也是一个环境友好，对环境保护是非常有效的，这是我们传统的设计生产方式，各种模板，主材的辅料都扔掉了，一定要在我们的国土上找到一个地方，无论什么方式要占用国土进行处理，但是工厂化，无论垃圾排放、噪音都是大大的降低。产品性能刚才讲过了，隔声保温，生产效率大大的提高。

　　这张表是我们总结了一下，作为住宅的建造技术基本分四个方面，我们逐渐的展开进行研究，这是我们的一个工厂化的发展的路径这个可以看出，07年我们一号楼、二号楼都基本形成了，东莞的基地也在建造中，还有我们今后的研究计划。

　　我们在北京也是签约了一家，大家知道榆树庄构件厂，第二个就是客户细分策略，刚才有专家提到过，我们客户细分的战略已经实行了很多年了，根据客户细分的战略，我们把客户人群分成若干份之后，根据不同的产品满足大家的要求，最近万科的举措就是我们集团聘请了一个品牌总监去推广我们的住宅品牌，这个在国内地产企业里面还是第一家。

　　对于城市富裕的人去我们会有产品提供给他们，对中低收入的人群针对性的产品，我们都会一一的标准化，我们在所在的城市不断的进行推广，包括我们的项目命名的方式也进行了一些规定。我举一个例子，我们在万科北方区域，以北京、天津、沈阳这个区域，08年会建造1.5万套住宅，09年会建造两万套以上的小户型住宅，这种方式要求我们探讨工业化生产的模式，另外就是一定要走标准化的道路，我们会结合各个公司研究的成果，我们会把自己的一些产品固化下来，这些产品都是经过针对客户分析以后，深入的挖掘研究，固化下来，一旦固化下来，我们就在不同的城市里面进行套用，提高开发的效率，也提高客户的满意度，不是每个项目都重新设计，这里面很多的设计都和清华大学合作过，尤其感谢周老师在我们的工作中提供大量的支持和指导。

　　大家可以看到，这是一个TS，也是我们工作的计划，这是我们所谓标准化的产品，大家可以看到，这是情景花园，在不同的城市直接使用，平面基本不变，但是我们结合当地客户群的欣赏的习惯，他购买的心理，我们会在材料上，细节上有一些变化，这是在深圳，同样的户型我们可以做成地中海式的风格，这是天津、沈阳、北京，大家看到一些微调。我们在上海的一个小公寓，我们叫蚂蚁工房 (论坛 像册)，这万科在发展过程中第一个小户型的产品，也获得了成功。

　　从实践的角度来说，对中低收入住政策的思考，刚才我讲了，红狮的土地出让价是3200元一平米，他限价，不允许开发商赚钱，但是也没有关系，在国外这种体系应该是政府和开发商共同参与的；第二个在规划管理法规上面也有值得提高的，限高，容积率，包括功能的限定不是太结合地块，规划条件给的很粗放，是没有经过预算的，就是从城市整体来看，我限高怎么控制，容积率怎么控制，相对比较笼统的提出这个要求，但是每个地块，周边的情况，包括周边是不是住宅，如果周边是住宅，周边是写字楼的退距是不一样的，您规划的条件是不均衡的，我们的规划管理上这方面很粗放。阳光权和居住权怎么平衡，我们片面的强调日照间距，是不是都适用，如果都适用，你的容积率就做不上去，就会出现像红狮一样的大量的东西向，我觉得规划应该考虑南北差异，这个城市的住宅保障标准一定要考虑本城市的发展，北京和乌鲁木齐怎么比，不能说在这个区域里面就一刀切。第二个就是个人征信系统没有建立起来，购房者实际收入谁也掌握不了，造成了我们现在红狮的项目，我们一直在和政府讨论怎么卖，政府最近给我们的答复就是定向给这些项目周边的拆迁户，他也没有办法认定哪些人有资格，所以我们觉得应该有一个相关的综合体系，涵盖金融、税收、土地、规划、民政、建设等领域，我的发言就到这里，谢谢大家。

[page title=赵文凯：关注住房保障中的市场规律]

　　主持人：谢谢王 欣先生，我们从他的演讲里面，看到了一个有良发展商的职业精神，我说做学问实际上很辛苦，除了调研、研究、分析，等等，应该说在里面的劳动和艰辛是非常难以言表的。接下来是赵文凯先生给我们带来他的主讲报告，赵文凯先生现在是中国城市规划设计研究院居住区域研究中心副主任、中国城市规划协会居住区学术委员会副秘书长，专家委员会专家。赵主任这边做过很长时间关于居住区方面的研究，曾经也参编了很多专著、规范，科研成果也获得过建设科技全国先进个人等等，他今天带来的演讲是关注住房保障中的市场规律。

　　赵文凯：大家下午好，今天很多主讲嘉宾的内容都是研究的结果，我这个讲的是个人观点，比较简单，题目是住房保障中的市场规律，怎么讲呢，今天在座的可能建筑专业的人比较多，大家理解起来可能更虚一些，应该说住房保障中的这个问题不应该是一个问题，应该是很简单的事情，但是从我们05年开始到现在，不断的调控政策的推出可以看出来，我们国家的决策层和政策制定的群体有可能对市场规律的把握还是弱一些，所以我觉得算是个人的观点，给大家交流一下。

　　首先是我们的认识和行动，上午一些嘉宾都已经讲到了，从理论上讲，住宅它不是一个纯的商品，它有他的公共属性，作为一种社会资源，它外部性是非常强的，这样的话，对住房问题全世界有一个共识，就是说它不能够由市场解决住房保障问题，政府必须在其中起到一个关键的作用。那么在国际上采取的行动也是这样，住房保障的一个体制实际上就是政府向居民提供一个产品，效益就是转移支付实现社会的再分配，保持公平和社会的稳定，这个是一个基本的理论上的东西。

　　我们的行动是从88年开始，11号文件标志着我们住房建设走向市场化，随后出现的问题是居民收入的差距越来越大，购房困难出现了，在的98年，就提出了经济适用房和廉租房的概念，文件里面提出了最低收入的租住廉租房，中低收入的使用经济适用房。这样，也就是说我们的住房供应体系是双轨制的，但是上午的嘉宾也提了，当时有当时的背景，双轨制执行的也不是特别好，最近几年，住房的价格上涨非常快，造成了我们已经有的保障和思路，还有做法都达不到目的，同05年6月出了国八条，06年6月出了国六条，试图抑制价格上涨过快，也提出了一些手段，控制需求、供应等等方式，但是在这个里面我想大家可能看到文件，在国六条里面没有住房保障这个词，也是在去年年底才逐步转变了这个观念，就说我们的领导层和决策层才开始转变观念，像一些会议上的讲话就说看来这个市场是解决不了的。但是我们调控的效果，07年1-5月，普通的商品房的土地供应提高了76.3%，经济适用房土地供应业增长了166%，但是同时价格仍在上涨，我们现在的涨幅三季度涨幅是8.2%，这是全国的水平，最近的消息说上海土地涨起来了，深圳跌下去了，这个政策是按下葫芦起了瓢，这个事情怎么办，到底问题出在什么地方，大家都有置疑，调控政策为什么不能稳定房价，提高了住房保障比例，能不能解决住房的问题，两限房和普通商品房能起作用吗，财政能否支撑住房保障等等，带着这些置疑，我们可以考虑一下，当前的调控当中，核心的问题在哪里。

　　按照通常我们的认识，住房的价格形成的机制就是由供需双方决定的，供不应求的时候，价格就会上升，这是非常简单的道理，在需求因素方面看，包括刚性的需求，结婚了，必须买房子了，这是刚性的需求，还有预期，预期有影响两种行为，一种是投资行为，预期不好，投资就会减少，另外一个他对刚性需求有一定的预期的影响，如果说未来有可能下降，可能推迟结婚，购房等等都会影响需求。

　　还有购房的首付利息以及税收等等都对我们的需求有一定的影响，其中像国外比较明显的就是税收，不动产税造成了人买房的时候想到了房子大了之后每年税收比较高，他对房子的大小有一个比较经济的平衡点选择，在供应方面影响的因素首要的是土地供应量，再有就是三级市场的流通是否畅通，这也是一个因素，税收、投资的预期都是影响供应的一些因素。

　　但是在我们目前调控还有住房保障里面，对这个市场形成价格机制考虑是不足的。那么我们现在的情况是什么呢，我们的宏观调控，同时也控制了土地的供应，也就是说假设我们在这个土地供应量不变的情况下，我们现在是一个什么状况呢？我们现在是商品房的供应，三角形是我们的需求金字塔，商品房的供应是价高者得，市场的供应是从尖端向下排列，到下面的时候就是城市里面最低房价，保障住房是从下向上排列，先保证最低收入的，然后是中低收入的，还有需要的话就是尽量扩大保障比例，所以我们现在每个城市去年年底完成的住房建设规划之后，基本有这么一个趋向，就是保障的比例越来越大，比如说像深圳，规定了每个项目必须捆绑15%的公共住房等等。在这种情况下如果土地供应量不变的话，那么扩大了保障性住房的供应量，也就是说同时要压缩商品房的供应量，因为我们在国六条里面提出来了，不是增加供应量调控房价，而是要调节土地供应的结构。增加普通商品房和保障性住房的土地比例，相应的供应商品房的用地就会减少，减少之后还是这样，就会有更多人买不起商品房。

　　您解决了一批保障性住房，就会有新生出来的一批人买不起商品房，这样的话，结果就是我们的夹心层又得不到保障，又买不起商品房的人的阶层会提高。这是一个市场的规律，我们在平时也听到很多这样的意见，说我们现在买不起房子的，有住房的困难，原因是人不够富，如果老百姓都富有了，我们的住房就没有问题了，有人有这个观点，供应量比较小的时候必然有一部分人买不到房，不管大家的收入有多少，也是买不到的。

　　这样的话，从市场的供应和价格形成机制来看，我们现在出现的问题，核心问题就在于总体的供需矛盾没有得到解决，无论供应模式采取什么样的，这个矛盾仍然是解决不了，比如说政府出钱做，还是市场做，还是REITS或者怎么样，如果供需不平衡的话，用什么方式都解决不了的，这个例子在美国是有的，比如说在硅谷，由于它的产业的发展，有一批IT界的收入是比较高的，在那个地方90年代末，2000年的时候就出现了这个问题，低收入的人群买不起房，中产阶级也买不起房子，那个时候在美国也有争论，他们的房子叫低收入住宅还是保障性住宅。在马林全县房源只有1.6万平方米，但是需求超过40平方米。这不是谁承担就可以解决的问题。

　　上午顾秘书长讲到英国要建多少的保障房，也说明了这个问题，就是说在供需矛盾的时候，夹心层市场没有办法解决，将住房保障仅仅理解为针对部分家庭购买力不足，是个思路是有局限的，住房保障和房地产市场仍然存在着关联性，我们有这样的认识，市场的就是市场的，保障的是保障的，一块市场解决，一块政府解决，互不相干，只要保障做好了，市场爱涨多高涨多高，后来想想不对，两个房产市场可以分开，土地是一个市场，压缩一方就要扩大一方。所以说通过土地这个环节，市场的规律，对住房保障还间接的发挥着作用。这样的话，市场供需的平衡应该是住房保障的基本条件，所以我们的论点是在这里。

　　第三个就是我们目前的住房需求和土地供应，我们现在还存在一个问题，住房调控缺少了一个重要的东西，就是我们的住房目标是什么，住房目标是没有的，以前有一个35平米，社会上流行的说法，他是一个建设部的科研课题的结论，建设部并没有认可一个数字，在我们的调控当中又没有提出新的标准，我们的人均居住水平未来是什么样的，分阶段发展是什么样的，直接定了一个90平米，这样的话，是不是缺乏系统性，缺乏长远性，有这么一个问题，也有人说中国人居住面积太大了，看看日本的情况，二战之后，也是经过了几个阶段，每个阶段的目标是不同的，在这个里面，一个是居住的面积是越来越大，居住的质量和水平也越来越高，到现在的阶段，他们提出了要适应当代需求，提供多样化优质住宅的阶段。

　　所以从社会的发展趋势来看，居住水平不断的提高，是一个基本的人性的需要，也是社会经济发展的一个必然趋势。那么在这个里面，我们不去谈论我们的目标到底是什么，只能比较一下，跟日本比较，日本实际上比我们的居住水平还要高，我们现在人均居住水平是26平方米，但是日本按建筑面积算的话，应该是在40平米左右。这样也就说明我们确定了适当高一些的标准，应该是适合发展的需要的。

　　暂时我们按照人均35平米算一个帐，我们在未来的15年当中，城镇人口将增加2.8亿人左右，需要98亿平方米的住宅，这是城市化带来的一个需求，那么已经有的城市居民的改善也需要，要从26平米提高到35平米的话，每人需要9平米，目前是5.6亿人，需要50.4亿平方米的住宅，一共需要150亿的住宅量，平均每年递增10亿平方米。那么我们的现状从2002到2005、2006年，我们全国的供应量维持在6亿左右，平均每年的需求是10亿，这就说明了严重的供需不平衡的结果。

　　在住房供应方面，温总理也提了18亿亩农田必须保证的要求，这样算下来，每年供给整个建设用地只能提供400万亩，其中100万亩用于城市建设，还有100万亩用于大的交通设施，100万亩城市建设只有18%用于房地产开发，10亿平方米的住宅需要城市建设用地7400万亩，但是我们的供应计划只能供应500万亩，就是这么大的差距。

　　可以看出来，是严重的供不应求，在这个里面，人口的流向是倾向于大城市的，所大中小城市的压力是不同的。

　　我们在这么一个情况下，看看能有什么样的对策，我想有五个方面，一个是增加城市的供应，第二抑制不当需求，三、用地指标的地域差异化，四、积极发展大城市、提高居住比例，五、鼓励混合用户。

　　如何增加城市用地供应，前提还是确保18亿亩农田，首先就是退村进城，人从农村到城市了，在农村的建设用地必须减退，但是我们现在做的新农村规划还是维持、保护农民的所谓的权益，就是人走了，用地，房子还要保留，这样的话，是不是新农村建设方面是不是应该有一些变化，消减利用率不高的农村用地，再有就是农村建设用地的节约和利用，这个很重要，农村人均占地比城市人均占地要大得多，而且农村的建设用地直接威胁到农田，再有土地利用规划需要根据整体利益进行整合深化。现在各地做了规划，提出了人口规模，用地规模，一批一批的国土资源部就批了。

　　此外还是城市形态应该有一个合理的，现在一个是盲目的扩大城市，把价格拉开，也有专家提出来，城市新征的用地能不能到半山腰的位子，通过这些办法，我想是可以保证正式用地的供应的。

　　第二个是要抑制不当的需求，主要还是需要一些政策来做，要引导合理的住房消费模式，倡导面积实用、性能优越的住宅消费观，应该尽快的实施物业税，对住宅保有环节的税收调节，重点应该提高住房闲置的成本，减少个人出租住房的税收负担，甚至可以给予补贴，活跃房屋的租赁市场，住房有的城市并不是紧张，前一段时间我去黑龙江，也是日照、用地问题去了一趟，了解到像大庆市，有36万户居民，但是有52套房子，还说我们的居住用地不够，这就出现了空置，家庭数就这么多，每户都是两套三套，尤其是机关干部，房子更多，这是调节的重点，此外就是限制政府的行为，一些开发区、交通、广场的形成，这个浪费应该有一个有效的处罚机制。

　　第三个对策是用地指标的地域化差异啊，现在城市的总体规划存在两种倾向，一种是少数的大城市确实人口压力更大，他提出了控制人口作为发展目标，像北京提出了1800万人是一个底线，不能突破了。多数城市做规划的时候还是要通过人口规模要用地，要扩大人口规模，实际上发展不到这个人口，但是还是要做，很多的二三线城市这种现象都非常的普遍，建设部实际上批的用地还是很浪费。

　　在这种情况下，主要还是国土资源部给土地指标的时候一律按照人均100平米给，这个里面还包括地方差异，哈尔滨提出来了跟南方城市不公平，他也给100平方米土地，但是他的住宅间距是2.2倍，南方1：1就可以了，所以我想在这些问题上，土地供应商应该差异化。

　　第二个对策就是积极发展大城市，谨慎开发新城，目前我们国家的城市平均人口密度每公顷102人，北京、上海、广州这种大城市达到一公顷250人，但是我们多数的中小城市人口密度都在100人左右，有的城市更低，这个可以说明，城市的土地利用效率是高于农村的，像北京周边的农村都达到人400平米，小城市里又比大城市浪费地，我们的“十一五”规划也提出来要积极的发展城市群，大城市的带动作用，从土地的经济型，能够持续利用，和国家的持续发展的趋势是稳定的，积极发展大城市应该是我们现在能够提出来的一个策略。

　　再有，新城土地的使用效率比较低，很多大城市都要开发新城，北京很著名的就是两轴两带多中心，这个从目前我们所说的住房角度，或者是土地市场的角度来看，可以反思一下这么早的利用新城，是不是有问题，土地利用是比较低的，我们可以想像一下，在郊区所建的一些商业设施，左边的图片就是单层的大的超市也配停车场，在我们的市区里面，我们的商业设施是高层的群房，或者地下，这个说明什么，说明大城市的内部，可挖的潜力还很大，在这种情况下，不去挖掘内城的潜力，去挖掘新城，土地利用率很低，而且还要重新配套市政等等。第四个观点就是要积极发展大城市，谨慎发展新城。

　　最后一个是提高居住用地的比例，我们有一个国家标准，对城市用地的标准，提出了城市当中居住用地占的比例不超过28%，但是现在来看，有很多城市是由二产向三产转型，或者是三产发展所占的比例不断的提高，在这种情况下，居住的比例会有所提高，在这个基础上应该有一定的灵活性，除此之外要提高工业用地，交通、市政的土地，尤其我们现在的开发区，工业，单层的厂房，厂区里面要做景观，绿化，大草坪，都是浪费土地的地方。

　　除了用地的问题之外，就是我们居住区的规划的模式，这个可能是在座的大部分人都比较感兴趣的，应该倡导土地的混合利用，必然倡导开放市社区混合社区，把这个理念作为新的理念在全国使用，能够充分的利用有限的空间资源，也可以提高开发的强度，除了规划设计以外，是不是还有其他的办法，财政补贴，行政的提高开发的强度，都是在用地有限的情况保证房屋的供应。

　　有一个实例，唐山机场新区做的规划比较有意思，强调了混合城区的概念他的地块是比较小，而且要求这些道路都是共同的道路，不能封闭，这些的话，在这个基础上做出来的规划就非常丰富了，住宅的底层，东西向的邻接面就有商业价值，比如说小型的旅馆，办公、住所等等，只要不扰民的，都可以在这里立体化的利用城市空间，这么做之后，我们感觉效果还是非常不错的，能够容纳很多的内容，整体算下来，城市的产出率是非常高的，谢谢大家。

[page title=董 卫：政府与社会住宅发展的导向—以北欧为例]

　　主持人：谢谢赵文凯先生，赵文凯先生长期从事住宅区域的规划研究，应该说他讲的东西，很多对我们现在住宅规划设计方面还是有指导意义的，因为他的身份和他现在带的团队做的研究，应该还是说带有政策层面的。接下来是董 卫教授，董 卫教授是东南大学建筑学院副院长，博士生导师，中国城市规划协会，历史文化名城学术委员会委员。应该说他在这方面，特别是比较研究对国外国内有关方面非常深入，他也主持完成了国家自然科学基金项目，同时获得过省部级的优秀作品奖，今天演讲的题目是：政府与社会住宅发展的导向——以北欧为例！

　　董 卫：听了很多专家的报告，我觉得受益匪浅，我的介绍和前面很多专家的思路是类似的，政府应该在社会住宅里面扮演更重要的角色，我简单的把一些北欧的做法和大家做一个介绍，大家知道北欧是一个福利社会为特点的国家集团，我们现在概念中的北欧是瑞典、挪威、丹麦、芬兰四个国家组成的，传统上的北欧概念更大，包括英国、德国北部和荷兰等等。

　　从战后以来所实行的政策，在北欧国家也不是没有问题的，在八十年代，整个欧洲经济处于上升时期的时候，很多北欧的开发商，包括投资商，做工业的，觉得北欧的福利政策滞后了经济发展，所以跑到别的国家投资，也对北欧的经济造成了影响，人们从那个时候开始反思高税收、高福利的制度如何能够继续，社会住宅是北欧国家长期以来引以为自豪的一部分，他的发展也是政府导向的。

　　我们可以看到，以瑞典为例，他的GDP虽然不是世界上最高的，但是也达到了相当高的水准，收入应该和通胀率、失业率等水准做一个比较，这样的话，我们可以得出他比其他的GDP不是很高的国家的人均生活水准更高一些，从他的教育制度，人均的年龄水平都可以得到印证。

　　北欧的福利政策主要是从战后，战前的思想已经在讨论的，战后开始具体的实施，他们有一个很强的理念叫做社会民主主义，欧洲的社会主义思想和英国19世纪早期的思想有密切的关联性，以后这种思想逐渐的被很多的国家接受，北欧在战前、战后这段时间内，三十年代到四十年代这段时间，从英国输入了很多国家的政策，从法国、英国这些老牌国家比，北欧的发展还是比较滞后的，所以他积极的汲取了像英国这样的一些社会理想和社会制度的长处，最后总结出一种社会民主主义的思想，形成了一种比较宏观的，以福利作为主要体现的社会政治制度。

　　我以前在这挪威留学，经常和他们聊天，一个很有意思的观点，他们才是社会主义国家，我们是共产主义国家，他们说社会主义国家和共产主义国家是两个概念，也就是说他们对社会福利的政策，或者说民主思想的贯彻是非常普遍的，所以奉行一种普遍主义。

　　政府有责任保障全体国民生活水准持续的提高，特别是保障低收入阶层他们的生活水平有一个基本的标准，落实到住宅政策来讲，有这么几个原则，一个是普适性原则，另外一个是国家主义，还有公民福利权。这是这些国家制定社会住宅政策的时候一些基本的原则。

　　社会福利或者说社会住宅政策的具体落实有多种手段，一种就是发放住宅补贴，我们可以看到，不同的国家对于不同的家庭发放住宅补贴的强度是不一样的。丹麦、芬兰、挪威和瑞典，我们可以看到，瑞典的福利在住房这块是最大的，尤其我们可以看到几个国家的共同特点，都对单亲家庭给予的福利补贴是最高的。对于已婚家庭是比较低的，也就是说对于弱势群体的照顾，另外就是对老人的住房也是给予了相当多的补贴。总的来说，住房补贴率还是相当高的。

　　住房补贴所占的整个GDP的比例我们也可以看到，他们这些年发展的状况是不一样的，有的国家在涨，有的国家在跌，总的水平还是相当高的，也就是说他是占到国民收入的一个很重要的部分。

　　这里面我用挪威国家住宅银行为例，具体解说一下怎么样指导社会住宅的发展，在挪威，社会住宅主要的推动者和政策的执行者就是国家住宅银行，这个银行成立于战后，马上开始执行国家的福利政策，他的重要目标就是在短时间内推动社会住宅的建设，使全体国民很快的享受到良好的住宅生活状况。我们可以看到，战后以来，挪威的住房基本上是战后建的，80%，其中一半得到银行的资助，资助的方式也不一样，如何获得资助，在不同的时期，国家住宅银行制定的住房政策和标准是不一样的，我举几个简单的例子，比如说战后，战争的惨痛教训，住宅银行制定了一个政策，凡是要从国家住宅银行拿到贷款的必须要做一个地下室，出于对于人防的考虑，强制性的规定做住宅必须做地下室。慢慢的这种做法形成了一种传统，这些做法被接受之后，这个政策就取消了，取消了之后，大家还是做地下室。

　　另外一个政策，到了八十年代，他们规定要得到住宅银行的资助的话，住房面积不得高于120平方米，高于这个标准就没有资格获得国家住宅银行的贷款，这个就保证了最大部分的公民他们的利益。另外一种就是最近国家住宅银行提出了新的政策，我们知道可持续发展的概念就是挪威的前首相提出的报告，我们的共同未来，在这个里面首次提出来的，所以这些国家对节能、保护环境，节约资源的概念非常重视，现在新的要拿到国家住宅银行的资助的话，这个住宅必须要落实节能、环保，这个不光在北欧，在其他的国家都是一样的。

　　通过这些政策，实际上国家住宅银行就执行了政府对住宅发展方向的一个政策的推动作用，起到这么一个推动作用，这是一个非常有利的措施。

　　国家住宅银行他的政策的落实也不是由银行一家可以执行的，必须要和不同层级的政府包括私人开发机构合作，所以中央政府它的角色就是制定政策、法规，提供资金，对住宅银行的资金来源就是国库，他的收入也归国库，整个由国家操作，这样的资金走向。所以他有比较雄厚的资金来源，另外一个是地方政府，在落实国家住宅政策的时候，我们说社会住宅政策的时候，就是要选择项目，制定规划，来保障那些弱势群体，让他们获得合适的住房。

　　在挪威没有国家的建设公司，所有的建设公司都是私人的，最终落实盖房子都是私人公司做的，必须要和私人公司取得合作。所以住宅银行为他们提供贷款，帮助他们，或者引导他们建造社会住宅，为了保证住房的质量，能够得到有效的控制，其中一个做法就是贷款是事后发放的，你把房子盖好的之后我再给您钱，事先可以向私人银行贷款，借钱，不管你的钱哪来的，只有通过我的验收合格，才可以把钱给您。

　　通过这样的手段，国家住宅银行就控制了整个国家住宅的金融业，他控制了大部分的市场，剩下的市场就是对中高收入的阶层，他们用不着贷款，自己盖房子就可以了，这样就可以保证住房长期稳定的状况。这是我们看到的国家住宅银行扮演的角色，实际上就是金融机构，但是是实行国家住宅政策的一个金融机构。

　　这个和今天有一些专家提出的包括REITS的形式，信贷是类似的，但是它有一个非常强有力的支持，就是中央政府，因为它是国有，通过这个政策，政府牢牢的控制房地产市场，所以我们多少年来没有看到房地产市场大起大落的状况。近年来我们看到住房市场的发展也有一个状况跟我们国家很有一样的，我们是处在一种需求市场，但是在这些国家是控制市场，供大与求，所以开发商在建住宅的时候都会非常小心的，造不好就卖不出去，这是我们学习、引进西方政策和做法的时候需要注意的一定。

　　总的来说，运行的状况还是相当成功的，就是抑制了私人开发商的投机，有一些国家甚至规定你的房子你可以投机，可以买几套房子投机，但是你的收入超过一定比例的时候，政府是要拿一大半的收入回来，这也是通过这种政策来引导、平易住宅市场。这种涨幅和工资的涨幅能够保持相对的平衡，这样就从这块能够保证实现国民经济的稳定。

　　刚刚讲的是60%、70%、80%住宅银行对开发商提供的信贷，对个人的信贷也有政策，这个政策不同的时间是不一样的，近来的政策是14.5万克郎，100平方米的住宅大概是50万克郎左右的价钱。在10年前100平方米的住宅大概是20、30万的水准。所以很多年前我们到国外访问就觉得到挪威买房多好，又好又便宜。

　　社会住宅的形式是多种多样的，操作方式也是多种多样的，这个包括年轻人的公寓，老人公寓在一起的混合的住宅，我们如果看一些国外的有现象“合作住宅”民间集资或者到银行获得贷款，自己请建筑师把这个房子盖起来，这就是其中一个案例，这个算是比较大规模的建筑了，另外一些类型的，比如说我看到一个三户人家，一个是地主，他拥有这个土地，一个是建筑师，他负责建造的过程，产生他们两个共同的租一个住户进来，上面是每家的独立卫生间，养狗都是轮流养，这种生活方式在北欧、北美都是很多的，这都是民间的力量，自己发展起来盖的。

　　这个住宅就是在这个楼的拐角，两层楼，老人公寓，这个家庭里面的老人都可以到这里生活，跟医院差不多，有固定的护士照顾这些老人，老人周末也可以回家，平时就在这里面生活。跟托老所的概念一样。

　　这些家庭的产权也是多种多样的，可以混合产权，也可以自己享有产权，不同的方式，这个是在北欧这些国家很多这种类型的合作住宅。

　　其实在欧洲这种类型的机构非常多，在欧盟下面就有这样的机构，叫做欧洲社会住宅联络委员会，他是1988年成立，欧盟19个成员国，3万多成员，包括了政府机构，私人的开发商，私人的建设公司都有，总共为整个欧洲提供了两千多万的社会住宅，这样的机构就可以共同研究问题，共同制定政策，研究欧洲未来发展的政策。这个委员会，他认为社会住宅是实现欧盟大家庭的社会价值观的非常重要的要素，这是在很多欧洲的共识。所以在那边用不着像我们现在讨论住房是政府的责任，这个不用说，本来就是政府的责任。

　　丹麦也有自己的社会住宅的组织，甚至在印度也像欧洲学习，成立了自己的住宅银行，专门向中低收入，贫苦阶层提供社会住宅，我们熟悉了建筑师克莱尔就做过这类的住宅，建筑师也有这种责任去研究这个问题。

　　接下来我用一个案例说一下新的住宅发展方向，我刚才说了朝着环保、节能的方向发展，这是在斯德哥尔摩，上面是一坐桥，这个地方原来是污染比较严重的区域，2000年的时候开始改造这个地方，有一些地方的厂房迁出去了，建造了大量的社会住宅。其实从造型上看，我们看不出来由国家主导的社会住宅和私人建造的高档公寓有什么太大的区别。实际上他主要通过政策主导，比如说你有什么样的政策，就会有什么样的平面的方式，我们大家都熟悉，九十年代初从香港引进了总体的双十字的住宅平面，在提高空间效率的政策引导下形成的平面形式，这个平面可以服务最多，一梯八户。以后有了可持续发展，节能的概念、环保的概念之后，就发现这个平面的环境效率很低，所以现在不用了，因为中间的筒，一天24小时都要开灯，开空调的时间比板式的开的时间长。

　　有了政策和导向之后，更注重环保的要素，发现了这个问题，这个住宅区就在新的住宅政策的引导下所建造起来的新的社会住宅的类型，他的要素就是节能，环保，为居民提供更好的公共空间，可以说体现了当前瑞典最高的社会福利的小区的案例。里面的管道垃圾都有真空的系统分类，把垃圾吸进去，没有气味，非常干净，这是垃圾收集器，这是他的外墙，我们从外表看没有看出来和一般的住宅有什么大的区别，但是面积是控制在适中的范围，也就是100平方米左右，有大的套型，也有小的，七八十平方米都有，大部分都是一百平米上下，这是他的环保设施之一，处理水，水处理排放到外面，污水都要经过这个处理，现在国外的发达国家的特点就是污水处理设施的小型化，小型化好处就是污水处理好了可以再回来，冲马桶，浇花等等。这是一个具体的案例，这是处理以后的水作为小区的景观水的一部分，整个有一个很长的公共公园，我们可以看到，景观水的再利用的状况。这是分类垃圾处理系统，还有太阳能的电池利用，这是另外一类的采光窗，这个可以做成半透明或者透明的，造价比较高一点，为了向市民宣传节能环保的概念，特别建造了一个示范性的演示的中心，这个中心全部是一个玻璃盒子，地下就是各种各样的设备，地缘热泵太阳能利用，还有空气质量的检测，上面就是展示，再上面就是太阳能电池板，玻璃都是最好的节能玻璃，上面都是双重的屋面。我们可以看到社会住宅的发展为了实现一定的社会目标来建造的。社会目标是根据国家发展的政策在一定时期里面，在一个长时间里面我们可以看到这个目标是变化的，慢慢调整的，全民都达到了一个比较高的生活水准的时候，他要解决的主要矛盾不是面积的问题，而是生活质量的问题。这些国家都加入了国际的协定，每年要减少二氧化碳的排放量，这个小区很重要的使命就是展示这个技术，我可以做到既提高了国民的生活水准，也达到了我们国家对于国际社会的承诺。所以他是要为了实现一定的社会目标。另外我们看到产权形式是多种多样的，两家共有一套住房的产权，也是很多，不同的家庭分享产权，回收利益，另外社会住宅也有利可图，刚刚讲的挪威住宅银行不管是私人银行也好，建筑公司也好，都要付一定的利息，只不过这个利息是在大多数人能够承受的范围内，对于公共的设施可以通过经营的方式形成收益，这是一个小区的范围里面达到的目标。所以我们在探讨社会住宅的时候，很重要的要点就是明确目标，确定标准，到底我们社会住宅的发展标准是什么，目标是什么，不同时期可能会变化，是一个动态发展的过程。

　　当然了，社会住宅政策的要害是将国家福利直接提供给最需要的人，所以这个政策我们刚刚也介绍了，现在很多专家讨论，到底是提供一套住房还是给他住房补贴，让他到市场上获得住房，在不同的国家这些政策都在执行，最穷的人想得到住房补贴，有一些人希望获得低租金的住房，这是我们研究政策的时候的一个分类，就是刚刚专家说的市场细分的问题，最后社会住宅的表现形式十分多元化，并不存在我这个造出来就是社会住宅，不存在这个问题。我简要把这个做法给大家做了一个介绍，谢谢大家。

[page title=城市化与城市住宅 城市住宅供给体系 城市交通发展与住宅]

　　主持人：谢谢董 卫教授给我们带来的精彩演讲，实际上实例很多，我们想以后在杂志上专门出一些专题做详细的介绍，住宅的研究不仅仅是个体、户型、本身，实际上和住宅区包括城市的区域和城市的发展紧密相关，接下来有请张 杰教授来给大家做精彩演讲，现任清华大学建筑学院住宅与社区研究所所长，中国城市规划学会理事，中国城市规划协会城市设计学术委员会委员，人居环境委员会(人居环境委员会博客|人居环境委员会新闻)顾问专家，同时也是北京市规划协会的理事，他也有很多的专著和论文的发表，下面有请张 杰教授！

　　张 杰：谢谢庄院长的介绍，今天这个题目也是比较有争议，所以我在发言的过程中，如果有前言不搭后语的情况，大家就听一下，我讲的要点大家可以看一下，这三个方面专家都有所涉及，我主要讲一下，我觉得一些专家讲的我感觉比较深的，大家可以看第一个就是城市化与城市住宅；城市住宅供给体系；城市交通的发展与住宅，就这三个方面。

　　第一个从工业化、城市化与城市住宅简单的回顾一下现在工业城市发展的过程，这个表格是发达国家，也有发达国家主要城市城市化的过程，我们可以看基本有这么一个结论，上个世纪初的时候一些国家已经进入了70%的工业化或者说城市化的水平，像法国的巴黎，当然了，整个法国国家的城市化比较晚一些，但是上个世纪五十年代，他们的城市也已经超过了50%，我想请大家把这个表简单的历史条件稍微记一下，这样一个城市化的过程实际上是个移民的过程，这个是欧洲研究经济史的一本专著对整个十九世纪全球移民的过程。实际上我觉得今天我们依然面临着移民的问题，如果说我们城市住宅有任何重要的问题需要解决的话，我觉得你们有困难，但是有比你们更困难的，或者说战略上更重要的人群是从农村到城市来的，十九世纪大家知道欧洲很多移民到北美，当时很多移民到美国从事的行当大概统计的数据是90%以上从事非农业行业，在我们国家流动人口到城市来有相似性，说明人口的迁移首先是向城市迁移，城市面临的问题是移民从农村转移到城市的过程中，所以住宅问题息息相关。

　　我们学城市发展史经常面临这样的图片，坦率讲，我们在很多教科书上经常忘记了工人并不是城市里面，而是从农村来的，当工业化发展，大量的劳动力到城市来的话，这些人不是已经在城市的工人，而是从农村转移到城市来之后，才成为工人集中的社区，这是城市住宅面临的非常基本的社会特征。

　　从现在比较时髦的词，社会空间角度来讲，实际上工人社区作为社会特征，极为鲜明的社会空间的出现是现代城 (论坛 户型)市的特点，比如说上午顾云昌先生说廉租房怎么分布，是集中还是分散的，实际上在工业化进入到一定程度的时候，工人在城市中出现，所以所谓的居住分宜是现代城市面临的基本问题。

　　我们看一下中国的状况，大家都知道，我们国家在文革前有一段发展比较快，但是后来由于体制各方面的原因有一点停滞，现在面临急速增加的时期，由于我们的人口基数非常大，所以我们在未来一二十年，应该有更多的人想挤进城市里面，带来现代工业化带来的生活的改变。

　　说到大城市的作用，刚才赵主任提到的我非常同意，就是我们国家如果忽略了特大城市地区和大城市在整个经济发展中的作用，会犯一个战略性的错误，前一段时间我得到一个小道消息，说北京人口已经超过了1700万，有的专家说1800万超过了人就没有办法喘气，现在我们看还是照样喘气，我想人挤到这么一个已经拥挤不堪的地方的话，是有一定的道理的。

　　有了现代城市，实际上也有了和现代城市不同的住宅供给和体系，我们有必要从比较简单的理论上理一下，这样的住宅供给体系有什么特征，第一区别于传统的家族式的体系，大家知道在农村找几个亲戚就可以解决住宅的建筑问题，不是简单的商品交换，商品有两个特性，一个是实用价值，再一个是交换价值，在传统意义里面，这个是使用价值，这一点是我们现代城市供给体系根本改变的方面。

　　第二点住宅的消费很多专家都讲了，它是超前的，由于大家集中在城市里面，再也没有血缘的家族支持，一个人来到这里，他的消费必然是超前的，否则的话就会造成住房的严重短缺，就是我们讲的超前的消费促成了现代金融体系或者抵押贷款的模式的出现。

　　再一个就是很多专家说的社会住宅的出现，大量的移民到城市里面，变成了产业工人，他是无产者，他没有能力参与产品交换价值的体系的消费，所以需要社会提供。

　　非常有意思的，如果我们把历史的眼光回到城市化相对的阶段，我们会发现比如说英国、德国比较早的工业化国家，他真正说在50%以前城市化的阶段，城市住宅的提供不是这个国家提供的，而是企业家或者说小型的市场提供的，同时还有一个非常大的贫民窟的出现，贫民窟在英国有两个表达，前个有产权的，后一个是这个地不知道谁的，贫民窟作为现代城市化的过程中，我们可以说是必然的现象出现这是非常重要的。

　　国家对于住宅的介入，刚才董 卫教授已经说了，比如说北欧的体系，实际上是国家介入的国家，我们应该提到凯因斯，他是英国的了不起的思想家，当时他看到很多欧洲发达工业社会，国家应该干预很多的事情，其中住宅形成保障体系应该是凯因斯国家干预体系的具体的实践。

　　在这种情况下，西欧的模式，大家可以看到，私有的市场提供的，如果我们把时间推到二战结束的时候，市场提供的比例还会降低，这样我们可以看到，在这个政府介入的比例是相当高的，实际上在这里面，有一些国家城市化的水平是比较高的，比如说像西德，英国，法国，但是像西班牙，50年代的城市化水平是比较低的，有很多国家在城市化的过程中，政府也有干预的情况。

　　但是从70年代之后，石油危机之后，凯因斯主义失去了以前的魅力，西方纷纷的追求向市场看，撒切尔和里根应该是倡导者，我们国家的邓小平在那个时候也是变革的非常重要的人物，导致了国家的赤字增加，导致了供给越来越依赖于市场，现在我们得到英国重新300万套的建设量，300万是什么概念，在英国住宅发展最快的年度，六十年代初期也不过30万套，现在政府要说建300万套，这是三十年河东，三十年河西，对我们是值得深思的。

　　社会住宅在不同的时期也有不同的表现，刚才说的发达国家，如果我们把视野拉回到跟我们情况比较接近的新型经济国家，由于二战之后经济形成的新的不平衡，我们可以看到，很多发展中国家，包括发达国家，很多人口还是居住在贫民窟里面，大家可以看到，居民我们以前说的亚非拉国家的贫民窟比例是相当高的，这个给我们一个什么启示，我再回来，为什么讲城市化是移民的过程，跟这个是息息相关的。

　　大家知道，现在的印度，印度是贫民窟非常突出的国家，但是他的发展速度也非常快，由于战后整个城市发展的过程中，非正式住宅成了全球非常重要的现象，所以在很多国家，一个是大量的人居住在体制外，还有一个是全球很多重要的机构对于非正式住宅有很多做法，希望能够改善提高，这个实际上是非常理智的，现实的思路。我们看看我们国家的现状与选择，很多专家都说到这里了，比如说商品房这块就是供需的结构性矛盾，造成的原因很大，很多，比如说面积的问题，社会财富的分配问题，我想强调一点就是租赁市场的问题，在我们国家，经常政府会强调我们在住宅改革方面有很大的成就，比如说80%以上家庭成为了有房的家庭，这儿一个高比例的，从另一个角度来说，使得我们的租赁市场跑出了决策者的视野。

　　在全球发达国家和发展中国家都是非常重要的途径，我老说你有房是好事儿，也是一个坏事情，租赁市场不发达的话，随着社会流动性的增加，人不能背着房子走，租赁市场对我们是很重要的一块，即使在商品房这块也是非常重要的缺陷。

　　保障性住宅刚才专家说了，大家可以看到，整个住宅发展的投入和产出的量整个比例是在下降的，也造成了我们今天一方面比较自豪的说80%人拥有住宅，另一方面我们发现保障性住宅，面临前所未有的困境。

　　低收入的人都住在哪里去了，大家知道，在非典的时候，有关部门为了了解哪些人群被传染，了解了地下室居住的有多少人，当时宣布了非常大的数字，大家看这个照片，这是深圳的城中村，伴随着深圳城市经济奇迹也成为我们大家关注的热点，流动人口占人口的一半，多少人居住在这里面，如果我们对流动人口居住的状况跟深圳的经济奇迹，和我们国家在低廉的劳动力市场在国际竞争中的表现的话，我们不得不说类似这样的城中村为我们廉价劳动力提供了必要的生存条件，历史的东西不可忽略。

　　刚才我们看了发达国家和发展中国家走过的路和我们国家面临的现实，我想说一个基本的观点就是建立多层次的住房供给体系，而不是简单的回归公房分配制度，我们今天谈的更多的是体制内的问题，如果算社会人口的比重的话，实际上是比较低的，我觉得商品房自然要算一块，这个是不可替代的，但是商品房和公共住宅的比例怎么分，有待于探索。我们只能说一条，如果多数人进了城，需要市场提供，我觉得不太现实，历史告诉我们，这些人来到城市，国家的干预，我觉得供给体系也应该是多层次的，不应该是很多东西一概谁拥有这个房子，我就租，这个租还不是廉租房的问题，比如说德国作为一个非常发达的国家，现在作为租房的人还超过20%到30%，租屋的人很高，并不是没有钱的人。租屋是社会文明的发达标志，促进人员的流动，很多人租房住是一个生活态度，我干吗要做一个房奴，每天想着房贷交没交，这个工作状态就不一样，我觉得文明社会租房是重要的一方面。

　　再有就是低收入住宅，这个应该包括体制内的和体制外的，租还是非常重要的，关于贫民窟或者非正式住宅的改善条件，在国外60年代末就说过，政府通过适当的政策支持低收入阶层在非正式住宅里面有效的改善居住条件，这是政府非常重要的职能。

　　下面我想谈一下现在城市交通的发展和住宅的布局。回顾一下历史，非常有意思的，早期工业国家，发展铁路顺理成章，他发展铁路相当布局的时候，汽车才出现，所以没有汽车市场和铁路的竞争，历史就给了他们自然的条件，使他们非常顺畅的把城市用廉价的交通组织起来了，我03年的时候在巴黎教了几个星期的书，我特别问了一下巴黎整个城市的结构，他们跟我说了一个重要的信息，巴黎现在我们看到的沿着铁路疏散的结构，早期主要是依赖于区域性的铁路，我们北京要搞11个新城，要搞非常好的轻轨，投资是非常巨大的，利用区域性的交通干道组织城市的居住、就业形态，可能是我们现在TOD的非常重要的依据，这个我们可以看到英国的19世纪中到20世纪初期，汽车没有形成竞争对手的时候，已经形成了全覆盖的城市和区域之间的铁路的联系。

　　大家可能看到过这个图，由于没有汽车的竞争，使得铁路有利可图，斯德哥尔摩我们可以看到，从1930到1990年，整个增长都沿着铁路干线走，包括新城也是跟主要的铁路布置的，刚才说了，北京这样的大城市，公交线路的发展和居住用地的布局应该有更合理的思考，还有一个我们可以想，这样一个结构的话，要形成必须有强大的公共的干预，铁路就是长线的投资，同时要保证铁路能够带领用地的规划，肯定需要政府的大量投入，刚才赵文凯主任也说到了，其他的基础设施，我非常同意，铁路只是我们看到基础设施的最基本的方面，大家知道，在我们发展水平比较低的情况下，十万人未必可以养得起一个像样的超市，我们对望京、回龙观都做的调研，这么大量的居住人口，却形不成支持大超市的结构，所以我们要重新审视我们的人口规模和基础设施是什么样的。

　　同时我们要思考一个问题，最近很多城市都做10%到15%的廉租房到房地产开发的项目当中，分散也一定的优势，但是我们有没有想到住房不是一个房子，是说我住在这里能不能就业，就近买我想买的东西，我们想想，房地产开发的项目都是依赖市场，王 欣走了，我觉得万科搞的很多项目以前都是非常贵，要跟他服务的，都想赚一些钱的，如果把15%的面积做廉租房，中国学生到国外很穷，就把高档的地方搞得低档化，分散的布局跟社会其他的适用于社会低收入消费的怎么解决，这是一个大问题，现在谈的更多的是低收入住宅的量的问题，还没有谈质的问题，我们可以借鉴一下，比如说巴塞罗那准备奥运的时候说形成两个统一，一个统一的就业市场和一个统一的消费市场，达到这两个统一，才能够给不同阶层的人提供一个选择范围内平稳的生活和就业的机会。

　　大家知道房子是不能跟着人走的，所以很多专家都讲了，房子是不可移动的，不动产，但是山不转水转，房子不转，交通可以转，我人这个阶段可以选择稍微差一点，前提是我能不能转移，选择另外一个地点适合不适合我有足够的钱付交通费用，所以交通说起来根还是最主要，最主要的因素。

　　您也可能会选择美国的方式，随着小汽车的发展可以做郊区别墅，但是非常不幸的是我们没有这么多的地，刚才赵主任也说了我们国家土地紧张的状况，所以对于我们国家小汽车的问题显然是一个问题，同时交通对我们居住的形态，像早期的做郊区的，很多都影响了后来的居住形态，在这个情况下，我们看一下我们国家城市发展的资源状态，第一个人地资源相对紧张，经济基础相对薄弱的情况下，我们肯定不会像美国那样，应对一个快速发展的城市化，节约用地，高密度的城市应该是我们思考的主要的方向，还有要强调城市规模的节约效应，我们在很多，很长的一段时间里，由于很多原因，我们怕谈大城市，特大城市有很大病，大城市也有很多病，但是返过来讲，不走这条路，带来的可能是更深层次的问题，所以我们只有强调规模的效应，才能在有效的基础设施投资前提下发挥，给大家提供一个方便的投资环境的服务，所以我认为快速廉价的公交应该是我们紧凑城市的基础，北京今年宣布了10亿的补贴，使地铁降到了两块钱，希望大家更多的用公交，政府也算明白这个帐了，这个钱治理环境可能不好，干脆补贴回去，公交发展是非常重要的一块。

　　对于紧凑城市，我们今天闭上眼睛，美国也好，欧洲也好，巴塞罗那有一个扩展区，还有一个新城，最后实施到最后的密度是相当高的，这么一个高密度的城市，也支持了新城是非常有活力，非常有特色的，包括欧洲的主要城市，巴黎、柏林的发展都是在城市里面紧凑型的做高密度的住宅。

　　再有从整体城市的交通布局，新加坡是值得借鉴的，国家如何加强宏观调控，土地的开发，结合在一起是我们解决住宅的非常重要的经验，我想没有这个的支持，我们盖完了房子可能仍然没有什么意义。

　　还有最后一个题，我记得八十年代的时候，很多专家探讨是否发展高层问题，所以在很多专家眼里，建筑建高了，密度搞大了都是不可接受的，今天赵主任给我们带来了比较宏观的信息，我个人觉得如果我们把大帐算清楚了，学一些已经发展成高密度，做的还不错的城市，是我们非常现实的选择，从战略的高度，规划好、建设好高密度的城市居住环境，是摆在我们整个城市决策和规划者更重要的课题，谢谢大家！

　　主持人：谢谢张 杰教授的精彩演讲，今天一整天大家的信息量是很大，这一整天我们说也需要有一个盘点，当然了，这个盘点也许在我们后面的几期《住区》版面上大家会看到一些嘉宾主题发言的内容。感谢各位嘉宾精彩的演讲，感谢清华大学建筑学院，今天是非常成功的一次论坛，也感谢中国城市规划协会，居住区规划学术委员会一起主办，感谢承办单位德中四维国际交流文化有限公司，也感谢我们网络直播的新浪房产，感谢他们作为我们的一个媒体向外转播今天的盛况，感谢《住区》杂志编辑部的各位，他们才是真正的组织者，我们执行主编戴静，感谢各位与会的来宾，没有你们我们今天的论坛不可能取得这样圆满的成功，谢谢大家。

　　(本次论坛到此结束)