中国楼市泡沫不会破灭 收益要靠专业投资

　　主持人：我们今天的主题是07年到底是投资楼市好还是投资股市好，投资就要考虑到风险的问题，其实这段时间不光是股市谈论是不是有泡沫，楼市也同样存在泡沫的问题，社科院前一段的黄皮书就说楼市重蹈日本的覆辙。雷总觉得现在楼市有没有泡沫？

　　雷越姝：至于会不会重复日本的泡沫问题，我想任总的博客说的很好了，我只是感性的说一下我认为不会破灭的一个理由，破灭的标志就是大量的房屋销售不出去，导致资金链条断裂，然后进一步形成价格跳水这样的恶性循环。房子卖不出去的就没有钱了，房子就烂在那里，所以只能通过降价的方式尽快的回笼资金，这样就有资金链条的稳定性。当时的日本，还有很多现在的西方发达国家，像我知道的澳大利亚什么的，他们大的行业形势都是在银行的支持下，而市场上以中小企业开发为主，他们的地方银行支持的是中小企业，他们愿意支持中小企业，也愿意支持大企业，但是大企业实际太少了，那个市场的主体是中小企业，银行开了门槛较低的开发企业，这个资金链还是非常脆弱的。

　　但是中国完全不同了，第一中小企业并不是市场上的绝对主体，另外在市场上中小企业的资金来源是自有资金，不是银行的贷款。现在的开发贷款实际太高了，他们也有，但是支持的都较大型企业，最起码也是中等以上的开发企业，总体来说中等以上的开发企业最起码在海上也是一个战舰，有一点浪也不会翻。对银行来说也愿意贷给他，有一点风吹草动，银行的支持还是比较高的，而不会出现快速的资金撤退，加速资金链条的断裂。中小企业就像一个帆板，比较容易翻，现在的问题是中国的中小企业开发主要依靠的是自有资金。

　　我刚才说的这个观点实际上和任志强(任志强博客|任志强新闻)的博客观点是比较吻合的，他也是这个意思。

　　主持人：也就是说我们泡沫存在的基础和日本是不一样的，不会出现像日本一样的泡沫破灭的情况。雷总也写了一篇博客的文章，谈到《北京的股市长牛，有利于地产排毒》，这篇博客赢得了2万多的点击率。很多人都很关注这个话题，刚才王总也谈到了楼市和股市同期都在涨，楼市去年北京放假涨了4.4%，您觉得未来还会涨多少？您刚才说国家统计来说排到2%增幅，您觉得未来会如何？

　　雷越姝：我觉得现在需要讨论的不是楼市降价的问题，而是怎么涨，涨多少的问题。大幅度的涨幅趋势，和刚才说的泡沫破灭一样，现在的供应关系是基本平衡的，是供小于求的大环境。为什么大家说房价降，或者我认为宏观调控的目的，也不是为了让你的房价的绝对值在下降，也不是说今天你的房子卖1.5万，明天就让你卖8千。他是让你的涨幅会在一个合理的范围内，也就是我们刚才说的涨幅回落。我觉得主要的目的还是通过控制供应结构来控制房价统计数据上的涨幅回落，宏观调控的目的是控制统计数据的房价，而不是单个的房价，这个主要是通过供应结构来控制的，包括06年非常关注的70%90平米以下的政策，是对供应结构的大的制约。现在四环以内的土地供应量是非常少的，比例也非常小，主要的供应量集中在五环以外，因为供应的土地继续向城乡结合部和近郊区发展，自然的导致房价比前几年供应土地的地价和房价的绝对值要低，而不是说相对值。

　　可能三年前五环边上的房子卖6000，今天他卖8000了，即使在这种情况下五环以内供应8000-10000的房子，也比三环内的6000的房子会降低。刚才说控制户型的面积为什么会导致房价在统计数据上的涨幅回落，因为户型的控制限定了你项目的目标客户群，因为真正能够接受90平米以下的户型的人，他的购买力肯定要比想住150、180、200以上户型的人购买力要弱。这样的话，你只要增加了这个区间段的供应量，他在同一个楼盘上会持续上涨，但是涨幅不会说特别的厉害。

　　主持人：您觉得今年的涨幅应该不会像去年能达到10.4%的高度增幅？

　　雷越姝：06年怎么讲呢，长期关注股市的人他踏上了这轮涨幅。07年更多的是，对股市没有经验的人也会踏入股市这一轮行情，这一轮的资金吸纳和06年是不一样的，06年吸纳的是本来就准备进股市的资金，但是07年肯定会吸纳一部分对股市不了解或者是极不了解的人会进入股市。我觉得涨幅会增加，再加上宏观调控的政策。我本来觉得宏观调控政策对整个楼市房价的影响会很复杂，因为它有滞后性，如果07年大家动作快一点，宏观调控的效率就会显现出来，如果动作慢一点，房价肯定涨的更快。现在有一个更大的就是股市对资金的吸纳，对供求关系还是会起到非常重要的均衡作用。所以我为什么讲股市或许是07年房价最重要的杀手，这个杀手不是让绝对值发生降，而是说涨幅有所回调。

　　主持人：王总在前一段时间接受媒体采访的时候也提到过对于地产重新估值的问题，您对未来的地产持乐观的态度是吧？

　　王德勇：你说万科在5块钱的时候我就看12块钱，但是没有人看，到了13块钱的时候我开始不看好了，但是所有人都看好了，我认为超过这个估值是偏高的。我认为国家对房地产政策的调控，07年市场会更加的严峻，土地增值税是16日出来的，我之前写了一个报告，我说会出现风险，今天我又写了一个报告，这个起源于深圳市出来一个政策，对公用资金的专业征收，所有的房屋都要追缴，我认为在今后一段时间里面，地产股的走势一定是偏弱的，就是有不看好的一面。

　　主持人：地产股的走势区域偏弱的态度，您觉得股市今年的收益率会怎样？

　　王德勇：总体来说，房市股市还是会上涨为主，但是这里面的风险会很大，但是真正赚钱的是来源于专业的投资，不像以前买了就可以赚，就像买股票是可以赚钱的，但是并不是每一个都赚钱，买房子也是一样，我觉得这时候应该是进入一个市场结构性的调整层面，这时候应该是专业化的投资会起到更加重要的作用。在历史上也是专业化起作用的，跌的时候也并不是每个人都买，大多数人也不看好北京的房子，那个时候买就可以赚钱，股市也是一样，去年的时候也不是很好，但是买了就可以赚钱，今年会有一个变化。

　　主持人：您的意思是说投资股市的话应该由专业的机构买基金的形式投资股市？

　　王德勇：买基金是一个比较好的选择，因为基金是专业化很强的结构了，股市从2002年跌了2200点，到05年已经跌破了，但是总体来说基金还是赚钱的，您就可以知道他的专业化的程度了。去年大盘涨了之后基金依然没有落后，基金盈利超过80%，在百分之百左右的是非常多的，非常普遍的，其实如果自己不是很专业的话，基金是很好的选择。

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