聊天：2007年应该投资楼市还是投资股市(组图)

图为聊天嘉宾的合影，从左至右：傅严、王德勇和雷越姝

　　2007年1月30日，北京永通昌房地产开发公司副总经理雷越姝(雷越姝博客|雷越姝新闻)女士，京中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新闻)房地产经纪有限公司副总经理傅严，中信证券董事首席研究员王德勇先生，和清华大学朱凌波先生做客新浪聊天，一起探讨：2007年应该投资楼市还是投资股市。

　　下为此次聊天的实录：

　　主持人：各位网友大家好，欢迎来到新浪网嘉宾聊天室，和我们聊07年投资流向的问题。今天我们有幸请到了北京永通昌房地产开发公司副总经理雷越姝女士，北京中大恒基房地产经纪有限公司副总经理傅严，

清华大学朱凌波先生还有中信

证券董事首席研究员王德勇先生作为我们今天聊天的嘉宾。

　　首先在开始之前我列几个数据：大家知道，近几个月股票特别的火爆，去年市场有一句话在社会广为流传：买房不如买地产股，地产股成为大盘的领涨板块。比如：万科的股价一年涨了36%，最少的股价也涨了40%以上啊！

　　最近几个月来股市的持续升温，吸纳了大量其他市场的资金。有数据显示，上个季度北京商品房成交量大降三成，其中的一个重要原因就是许多炒房的前都改做炒股了。国际知名房产物业顾问公司来德粱行最近发布了一个报告显示，去年第四季度北京新建商品房成交量大幅下滑，其中10月到11月，全市商品住宅销售成交套数为2.3万套，同比下降30.7%，成交面积为275.3万平方米，同比减少31.3%，实际是二手房交易淡季的时期出现了火爆的情况。据你们来看，市场是真的一手房下降量快，二手房交易量有上升吗？

　　雷越姝：实际上我们现在单单看楼市的话，新建商品房的供量在去年下半年以来是偏少的，这样导致了新建商品房的成交量降低，就是可挑选的余地小了。我们也可以把这个成交量减少看成是需求量的减少。从我们项目的个案来看，有一个叫卡布其诺，昨天晚上正好和我们的业主聚会，提供了一个非常重要的信息，小区里面几乎所有的业主都有接到过二手房公司打来的电话，问业主的房子1.2万卖不卖。我们当时新建商品房销售的时候最高价格也不过是8000多的样子，在这样一种巨大的价格差距情况下，很多的业主也免不了动心，或者是买别的房子考虑这个问题。从购买者的角度来说，一个是新建商品房选择余地小，另外一个问题肯定不能入住，现在价格差距也不是很大，权衡之后，宁愿选择二手房。这反映了一个信息，近期二手房供量不会减少。

　　傅严：对于二手房消费者来讲，由两部分构成，一个是自住的需求，一个是投资的需求。从我们的市场来看，06年随着政策的出台，包括税费的增加和增收办法的一些改进，对这个市场上投资的顾客确实造成了一定的影响。投资的顾客有所下降，但是二手房卖房市场供应量远远的低于需求量。刚才雷总说了，有很多投资一手房的房主这几年随着房屋的增值也开始对外出售这些房屋，所以供应量上面有所增加。这两个对比来讲，二手房现在的市场就不难理解了。

　　主持人：也就是说现在二手房的交易量确实比去年同期的交易量大很多。

　　傅严：应该说是对的，虽然有一些政策的影响，6月份出台的房屋增收税，还有后来的土地增收税的出现，从市场来看，不像05年的时候出台一些新的政策对市场上的顾客造成很大心理上的影响，他们已经习惯了政策的出台。虽然有一些影响，但是总的来说没有05年的大。

　　主持人：雷总前两天在博客里面写了两篇文章，第一篇为《07年的股市或将是房地产市场的重要杀手》，也可以看出您对楼市的担忧。您觉得投资资金的流向，比如说流向了股市，究竟对房地产市场有多大的影响，会不会对房地产下跌产生逆向的驱动？

　　雷越姝：我觉得是这样的，实际上那篇文章的标题足够的范围把自己的观点详细阐述，里面的核心意思是说会对楼市里面投资型的客户产生比较大的影响。实际上在北京楼市，尤其是单纯性的投资购房需求，整体比例上是少于上海的。实际上每个人买房都有投资的一面。但是如果说纯粹是为了炒房，比如今天买了两年后卖出，这是比较单纯的炒家，这种情况现在在北京还是偏少的，现在因为楼市的政策环境导致了炒家的土壤越来越少了。另外一方面是因为现在股市的火爆，对这种单纯的投资型买家是一个强烈的吸引，对一部分及时做长线投资的购房者也会产生比较大的影响。这样自住型客户都会受到一定的影响。

　　从我们操盘的经验来看，项目和项目不太一样，有的项目单纯的投资型客户是没有的，但像我们的瞰都，投资型就非常的强，最强的达到46%左右，06年下半年这个比例还再往下调，所以近期来看自住型的客户比例还在持续的增长。

　　主持人：您认为现在的股市火爆挤出了很多投资型的客户，自住型客户受的影响不是很大？

　　雷越姝：对。还有一个需要补充的，就是最近两天和一些银行界的领导沟通，探讨股市楼市的问题，如果近期对投资的买家是一个打击的话，如果年底股市还是很火爆，如果在股市赚到钱了，那么他不会在股市下跌的时候才投出，而会在恰当的时候兑现股市的收益，反而对住房又是一个促进。

　　主持人：您觉得在未来很有可能在股市下跌之前，还有部分的租金回笼到楼市里面吗？

　　雷越姝：对，那是自住型的客户，因为房子毕竟不是纯投资的商品，也有消费的理念在里面。

　　主持人：前一段时间有一句话投资地产不如投资地产股，去年万科的股票一年涨了360%，最差的地产股回报率也达到40%。王总，您怎么看这句话？

　　王德勇：这个比较复杂，也比较简单。因为在05年，大概八九月份的时候，当时北京青年报也做了类似的节目，就是“楼市的翘翘板”。我的观点是翘翘板在一定的时候是存在的，但是当时的情况下不是翘翘板，都在涨。当今投资品的环境非常好，流通性严重过剩，国际资本从西方向东方转移的情况下，所有的投资品价格都要涨，不光是房地产、股市，还有期货，有色金属都要涨，股市和房地产作为两个投资品比较重要的两个品种，其实都是要上涨的。

　　到了今天如果再往下看，这个问题又变的复杂了一些。因为毕竟有很大幅度的上涨了，股市有早就翻倍了，地产我去年是坚决看好的，特别在去年宏观调控的时候，7月份几乎没有人看到地产，就我们一家坚决强烈的看好，那时候万科是5块钱的价格，现在是18块钱。从5元到18元之后，以后是不是还要涨，这个问题很复杂了。5块钱的时候我们说坚决要涨，这很简单，但是18块钱之后再说涨跌问题就复杂了。房地产也是一样，最与众不同的是04年的时候，当时整个社会是泡沫论，我的观点不是泡沫，而是短缺，这样导致的是房价不但不会下跌，还会涨，还会加速上涨，当时所有人都认为要跌。现在来看，没有到三年就完全实现了，在这样大幅度上涨的情况下，我们探讨这个问题，又变得复杂了。我觉得还有很多的规律可以找，有很多的线索可以找，但是这些线索要比过去分析很多了，过去很简单，但是现在我们要分析很多的线索，这些线索有很多的假设条件了，在这样的条件下会怎么样，我想这个问题会变得更加复杂一些。总体来说，非要有一个结论的话，我认为总体还是向上为主的，不管国际还有国内的环境来看，流动性的问题既然是过剩非常的明显，我们也不能说严格的过剩，就是说它其实还是一个社会资本在变化，现在根本性变化是储蓄存款大量的减少。

　　主持人：您指的是增幅回落吗？

　　王德勇：对，这个回落是股市吸纳的重要的原因。另外从房市来看也是一样，现在基本是欧美的资本向亚洲进军。近一段时间亚洲的主流市场都会上涨，包括新加坡、台北、韩国，日本的东京，还有香港，到中国的北京、上海，这些城市都是以价格向上为主。这种价格向上为主在中国还会受到其他因素的影响制约，比方说国家对房地产的调控，这一点对价格的影响在07年是不容忽视的一个因素。股市上也同样面临着国家的调控，还有物质上的影响，这个问题变得很复杂了。

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