主持人 ：刚才您提到北京跟上海房地产发展的差异，前两天有一个报道，相比之下北京的房价比上海要低得多，您觉得这种说法正确吗？有道理吗？您认为这两个城市的房价相对目前房地产市场的状况跟房地产消费市场的状况，哪个更合理一些？

　　张宝全 ：北京和上海的房价有没有差异？我想所有城市的房价都有差异，没有差异是不可能的，因为只要不在一个共同的区域市场都会有差异。最早的时候，北京的房价高于上

海，比如92、93到97年之前，97年以后慢慢改变，到两千零几年的时候，上海的房价态势感觉比北京高，通过我们的交易量就能感觉到市场有变化、供需水平变化。既然前三年左右，上海的销售量是北京的两倍，也就说明在前三四年的时候，上海的需求量比北京强。当需求量强的时候，这就有可能带来供需，如果说对卖方更有利，也就预示着价格的变化可能会快。所以，在这前三四年里，上海的房价变化速度比北京快，从市场现象来解释是很正常的。这两年就很有可能北京的房价价格变化可能就会比上海明显。

　　前三四年北京没有释放的能量在这几年都要进入市场，进入市场有一个强大的消费支撑，我们的价格一定也是会比较坚挺，这就是说市场的基本态势已经决定了这个态势。中国整体房价稳中有升，包括北京市近几年房价也是稳中有升的，除了客观消费需求以外，更大的是经济发展的优势，就是中国经济增长速度一直很快，而且这几年的基本态势也是这样，不会改变。如果中国经济在高速增长的过程中让房价低下来，这是很危险的一件事，就说明中国的经济一定发生了严重的问题，经济高速增长而

　　这些加在一起，就是房价在近几年里稳中抬升的状态不会改变。但是中国到目前为止，包括去年有很多经济学家对社会表现非常高的责任心，但都没有把精力花在点子上，或者是该做的没有做，都是学术舆论化，都没有对市场做出积极的贡献。比如任何城市和国家，一个平均房价的升与降和房价的升与降是两个不同的概念。我们现在就把平均房价升与降看成了房价的升与降，这是极其不科学的。

　　主持人 ：两个概念的混淆。

　　张宝全 ：平均房价是所有地产房价加起来的一个平均值，它受结构的影响，高端产品、低端产品、中端产品比例的不同就会造成平均房价价格的绝对不一样。而一个房价的涨落的前提应该是在相对同一个区域的房价价格的变化。比如最早有一家机构做得对，但是做了两期以后就不做了，不知道是不是这样做没有广告的支持。在北京，选择一个是CBD区，一个是海淀，一个是再选哪里。比方同一个区域里，相对的产品有相对的等同性，一个区域的高与低，CBD和六环差异很大，但是一个CBD区里差异是很小的，不是今天有，明天就没有，明天还是有的，把一个城市区域、核心区域或者是郊区区域，把它们作为一个房价的参照点，看他们这各个区域里价格的不同，把他们的平均指数拿出来，再一加，一平衡，这就比较科学。其实这样做也比较简单，我们房地产交易网都有这些数据。

    我们如果能够选好一些价格参照点，就像股市有股票指数，股票属于哪个单位，谁的股票，房价可以选房价指数，但是不能选一个项目，因为项目做完就没有了，而是要选同等区域，同等区域里的楼盘在同等时间里的交易记录做一个均衡和比较，就可以对我们的价格是否发生变化做出监测。比如CBD区的房价增长可能比较高，郊区的房价根本没有动，可能过渡区，比如四五环之间增长就很低。这些都可以有效的或者能够很形象、清楚地看见我们房价是否在发生波动。但是千万不要把一个平均价格指数当成价格波动来说，这是非常不严肃和非常不科学的。

　　主持人 ：按照您的方式来做的话，老百姓看到的数字可能不像现在这么触目惊心了。前几天房价的报道也很多，比如一季度北京商品房均价已经到了7千多，很多老百姓看着非常惊讶。而且像您说的北京短期内的房价肯定还是坚挺的。

　　张宝全 ：比如北京一季度我看到一些数据统计，北京一季度房价增长是17%还是多少，快到20%，应该说相当相当高。把这个看成是价格增长它缺乏有效的依据支持。

　　主持人 ：怎么讲？

　　张宝全 ：比如第一季度的供货数字，基本上都是去年年底和今年年初消费的，这一部分的消费人群，里面有很多可能是年终分红或者是什么等等，或者是消费的产品结构，中高端可能占主体。这是一点；再一个，在去年的时候很多媒体就叫我们预测2006年房价，我自己就曾经说过，2006年初期的时候一定会由于局部短期的供需紧张造成价格的不正常波动。比如第一季度突然间跟以前非正常的平均价格指数的增长，这就是一种不正常的波动。不正常波动的原因是什么呢？除了年终和年初可能由于分红。过年了，买套房子好好过个年，除了这种需求以外。还有一种是2005年中国学术舆论化带来的结果，在第一季度也要反映。因为2005年学术舆论化，觉得中国房价要降30%、降50%，这就使很多购房者对未来预期很模糊，就开始持币待购，持币待购是什么意思呢？我们有市场需求，但是因为对未来预期不明确，所以把需求就停滞住了。

    但到去年年底的时候，发现这个预期根本没有发生，或者完全是相反的预期，结果就造成这部分人群迅速在今年年初，甚至是在去年年底就进入了市场。这些都造成了短期供需的紧张，都有可能给市场房价带来波动。但是我个人认为北京第二季度和第三季度的平均房价价格一定比第一季度低。因为今年真正新开的盘，大部分还是中档盘为主，还有一些低档的盘。但是一般讲一年的新盘都会在春节以后进入市场，很少在春节以前进入市场，也就是第一季度的房价都还是去年项目，在年末和年初销售的记录。而今年真正我们的供应机构还没有在我们的第一季度房价里体现出来，到第二季度特别是第三季度就非常明晰了。所以，到第二季度、第三季度平均房价指数应该下降，低于第一季度，但我并不认为平均房价指数的下降就表示北京房价下降，而北京的房价依然是稳中有升的态势，不会变化。

　　主持人 ：可能是之前的预测造成了人们对房价下降的期待，一下子没有看到这种现象发生，人们又处在恐慌状态，一下子赶紧把他们的需求给收回来，买了房子。看来业内这一块对房价趋势的预测，对老百姓买房还是有一个比较大的驱动作用的，好多人都在看着业内的专业人士怎么谈房价的问题。

　　张宝全 ：从供需来看和去年相比，到现在为止相对紧张的态势还是存在的，当然也正在缓解。比如上上个星期推出的“苹果派”，我们拿出几百套房，原来的销售计划这一百套房应该是在两个月之内或者是一个月之内销售完，结果发现一个星期就销售完了。这些都说明了什么呢？这些都说明了市场的需求和我们对当初正常的预测已经发生了不一样的态势，其实这种态势都可能对房价的增长提供一个条件，比正常的增长提供了条件。

    比如一个楼盘应该是低开高走的，我们不能把一个楼盘商业上的销售策略当成一个价格变化的依据。因为低开高走不仅对发展商是公平的，对买房人也是公平的，你先买的房开始付按揭供应，当你到一年之后，可能这个按揭也供了不少钱了，所以一年以后可能房价一定要高于你甚至于大于你的按揭供应，也就是说你早一年投资买这个房，你应当获得一年的收益，而不是说你就应该比别人多掏钱，得不到收益。比方如果房价从开盘一直到结束都没有变化，那就是先买房的人等于就赔了钱了，赔了按揭利息的供应。

    所以，一个项目自己在营销的过程中，低开高走这样的基本态势也是基本的销售手段。但是由于市场的变化，可能会给低开高走一个正常的幅度和时间变化的幅度，就会带来影响。比如像北京现在开的楼盘，我相信在这种强劲的需求支撑下，它的速度一定会加快。也就是本来想两个月再提提价，一个月以后就开始提提价，这都是市场的必然规律。

　　主持人 ：最后归到我们的主题上，博鳌论坛已经办了很多年，您觉得博鳌论坛对亚洲经济或者亚洲房地产市场起了一个什么样的指导作用？

　　张宝全：：任何东西我们都不要寄希望于某样东西就能给我们解决所有问题，都是不同的形式或者是不同的存在是提供一种试点和视角，这些试点和视角最后变成市场综合判断的依据。所以，博鳌论坛我更加相信是以亚洲的视角，因为从参加论坛的人来看，都是全亚洲范围的人，所以它的视角会更宏观。比如中国的经济发展脱离不了亚洲的经济环境，亚洲经济环境里面发展的趋势和态势一定要影响中国经济的发展。

    这就是可能博鳌论坛给中国或者是给亚洲、世界提供的不同的人不同的参照点。他更站在一个宏观的角度来研讨中国地产的发展，和中国自身一些研究和探讨，我认为一定会有所不同的。我们会通过不同的层次或者方面获取不同的判断和经验，来给我们找出一个比较好的思路，或者找出比较好的判断，或者是为我们的判断提供比较好的参照或者是依据来决定我们的行为或者推动我们的市场。

　　主持人 ：由于时间的关系，我们今天的聊天就到此结束了。非常感谢张总今天抽时间过来参加我们的这次聊天。谢谢。

　　张宝全 ：谢谢大家！