宽带视频：全国政协委员胡葆森作客新浪谈两会(1)、(2)、(3)、(4)

　　窄带视频：全国政协委员胡葆森作客新浪谈两会(1)、(2)、(3)、(4)

　　2005年3月11日19:00-20:00，新浪网邀请全国政协委员、建业住宅集团(中国)有限公司董事长胡葆森作客新浪嘉宾聊天室，与网友就全国两会涉及房产的热点问题进行交流

。以下为本次聊天实录：

　　主持人：各位网友大家好！今天我们非常荣幸请到了全国政协委员胡葆森先生作客新浪嘉宾聊天室，和大家聊一聊有关两会涉及房产的议题。先请胡委员跟我们广大网友打一声招呼，做一个简单的自我介绍。

　　胡葆森：各位新浪网的网友大家好！主持人非常高兴第一次到新浪网的聊天室来参加这次网上直播这样一个活动，这次恰逢十届政协三次会议召开，我也有幸借这个机会来和大家一块讨论关于房产的一些问题，也希望各位网友有什么问题能够比较坦诚和我交流。

　　网友：先提一个广大网友都比较关心的问题，您在这次两会上面有没有提案和建议？

　　胡葆森：我这次政协三次会议上，我做了三个提案，第一个是来之前就准备好的，其余两个是参加会议期间自己利用休息时间写的。其中第一个提案，题目就是引入市场机制，做好拆迁工作，因为是围绕着城市拆迁这样一个问题来提了一些建议，把西方一些城市化进程中关于拆迁的这方面一些经验和一些做法介绍给我们的政府，供他们参考。

　　主持人：能不能简单介绍一下提案的内容？

　　胡葆森：咱们现在拆迁的主体现在主要是政府，现在据有关方面统计，到北京来上访反映的问题，接近一半，接近50%是由于拆迁引发的一种矛盾所造成的一些城市居民不太满意，在当地反映得不到解决，后来到了北京来上访，一半这个量就很大了。怎么样解决这个问题，我因为做地产已经将近13年了，在这个过程中也去过一些西方国家，也和西方的同行有些交流，包括政府的一些行业协会。举例子讲，2003年我和我们一批业界的朋友到日本考察，大家知道东京也一个著名的校区叫六本木，六本木是一个地区名字，六本木有一个很大的项目，森大厦，这个项目仅仅拆迁就耗用了将近十年时间，但是它是政府，把这块土地，这个街坊，通过招标让参与竞争的企业公平竞争，最终是森大厦这家开发商拿到这块土地之后，他拿到这块土地之后他是用了四种方式进行的拆迁，前期的工作，第一种就是货币补偿，举例子讲，这个街坊有一千个拆迁户，其中把它分了分类，其中有一大部分是采取了货币补偿的方式。

　　第二种方式是用新房换旧房，我在这个地方建新房，我用我的新房换你的旧房，至于有多少面积换多少面积那是一个交易双方协商一个过程，一种结果。

　　第三种方式，他们把森大厦做成一个项目公司，把开发商做成一个企业，有些拆迁户你认为这个地方可以继续升值，而且有巨大的升值空间这些用户，他既不愿意要钱，也不愿意要房子，他愿意在这个地方享受他的升值空间，他可以在这个里面折价入股。

　　第四种就是在前三种方式基础上一种混合型，比如你在这的物业比较多，你既可以拿走一部分现金，还可以换一部分新房，还可以入一部分股份，把这个经验介绍给我们的政府，也就是说政府实际上是把这些矛盾可以交给开发商去处理这件事情，开发商的手段会比较灵活，而且弹性比较大，我们政府往往在拆迁一个区域或者拆迁一个村庄的时候，制定一个统一的拆迁标准，往往大家都知道，这个标准一统一的时候，就很难兼顾到方方面面的不同的情况，不同的利益，就很难使所有的人都满意，一刀切，这一刀切就很难兼顾所有人的利益，使所有人都满意，所以我就用这种提案的方式把西方发达国家在城市化进程中的这些经验，包括教训介绍给我们政府，供他们去参考。

　　主持人：目前咱们国家搞的拆迁工作，好像是一部分人也是由开发商来做的，好像也有一部分是通过引入一级土地开发，由一级土地开发公司运营之后然后再有开发公司进行这个项目。

　　胡葆森：现在一级开发公司现在都属于政府了，因为政府知道这里面有巨大的利润，开发这块地他知道成本一个亿，拍卖的时候有两个亿、三个亿，政府当然不愿意放弃这块利益，它往往承担了土地一级市场开发工作。现在这种私营企业介入到一级开发过程中的私营企业很少。

　　网友：大家都说两会上面最热和最焦点的话题就是房价的问题，目前全国的房价尤以北京和上海两地房价最高。您从这次两会得到的信息看，各种委员对于咱们房价大概是一个什么样的看法？

　　胡葆森：房价现在确实它由一个生活中的问题，对房地产商来讲，是行业中的问题，现在已经转化为一个社会的问题了，它之所以转化为社会问题，就是无论从政府还是从百姓，还是从专家、学者，还是从开发商这四个层面，都在共同关注这个问题，因此它变成一个社会问题。所以这个问题，我们总理在政府工作报告里面，也提到今年在政府工作的重点里面，也有一个要防止房价上升过快这样一个意向工作，当然有些政协委员在发言中也专门谈到了房地产的房价问题，专家、学者也在谈论房价问题，对这件事情的观点，大家共同一个观点认为房价上升得过快，这样首先不利于满足中低收入阶层的住房需求，最终会引发社会上更多的不满，会转化为一个社会问题，造成新的不稳定因素，形成新的不稳定因素。

　　主持人：您是作为咱们建业集团的董事长，您是从事房地产开发，您感觉从开发商的角度来看，现在房价涨得过快，还是处于一个合理的水平？

　　胡葆森：我觉得中国现在的市场太大，我们现在说房价涨的太快，往往是根据像北京、上海、广州、深圳这些一级市场的情况来说的，实事求是的讲，在过去的两到三年，北京、上海是我国最大的两个城市的房价确实上涨的是比较快，已经超过了15%，跟公布数字大概10%左右，实际数字我相信会超过10%，应该达到15%甚至更多。

　　这样一个数字确实和我们家庭收入增长的幅度是不成比例的，这样一来确实收入和支出这样一个矛盾，就会对我们每一个人的生活产生直接的影响，所以造成社会方方面面的不满，我想这也是正常的，是自然的事情。这件事情现在引起方方面面的重视，也应该是很正常的，它已经转化为社会问题了。

　　主持人：谈到房价就不能不谈到泡沫的问题。本次政协会上政协委员厉以宁先生在发言中提到了中国经济，特别是房地产市场没有泡沫，你怎么看待这个问题？

　　胡葆森：厉先生这篇文章我也看到了，他是就中国房地产整体而言是不存在泡沫了，说得太绝对了。我觉得作为一个经济学家在评价一个社会现象的时候，用一个市场或者两个市场，或者用少数市场的现象，或者用他自己感觉的整体的现象来下一个结论我觉得未免有一些有失偏颇的地方。我觉得有些地方现在泡沫，我自己认为还是存在的，这种泡沫实际上是由于产品结构的不合理带来的。

　　比如上海，我认为上海它现在的房地产商品房的结构是不合理的，它的高档房，就一万块钱以上的房子对老百姓来讲很难用自己的工薪来买得起的，它的一种特殊购买阶层是比其它的城市要多，但是它不能成为这个市场上一个产品的主体，恰恰是在五六千块钱到以下的或者四千块钱以上，六千块钱以下这些中低价位的房子，能够受到中低收入阶层欢迎的这些产品供应量不够，所以它现在的状况我个人一直认为，最近这两年上海的房地产市场，商品房的供应在结构上出现了问题，这样一来在某些价位的房子就存在了一种泡沫，大量的两万块钱以上，一万五千块钱以上的房子，实际上空置率越来越高，我是这样一种看法。北京市场应该说也有这种现象，没有上海那么严重，但是已经有这种现象，所以你不能简单说中国的房地产市场不存在泡沫，只能说局部上是有泡沫的，整体上来讲泡沫不是很大，我是持这样一种观点。

　　主持人：刚才胡委员提到了中低收入者买房难的问题，出现结构性的问题，中低收入阶层买不到他们所能承受的房价的房子。你感觉这次通过两会的讨论，这些问题应该通过何种途径得到改善或解决？

　　胡葆森：关于如何解决中低收入阶层住房的问题，不仅是开发商在关注这个问题，恩格斯那时候专门写过文章，《论住宅问题》，从小城市到大城市，从大城市到中城市，从农村到城市，住房问题是每一个人所面临的现实问题。无论是从我们二十一世纪现代政府，还是从十七世纪、十八世纪以前的政府，每一个城市处在城市高速化的进程当中都会出现住房问题，住房问题变成热点问题非常正常，城市化率每年以1%-1.5%在提高，现在全国的城市化率现在在40%，而且在2020年中国城市化率平均要达到55%，在未来15年的过程中，平均要提高15个百分点，每年要提高1个百分点，1个百分点意味着以现在13亿人来讲，每年有1300万人要进城，从农村进入城市，每人十平方米来讲就是一亿三千万平米，再加上原有五亿人的城镇人口，每年我们住房是五亿到十亿之间，是巨大的新增需求，所以在这样一个过程中住房问题成为热点问题也是很自然的。

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