专题摘要:11月25日下午消息,新浪乐居获悉,自12月10日起,北京市将调整享受优惠政策得普通住房均价,新交易定价按2010年全市住房成交均价1.8万元结合区位调整系数确定。

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普通住房平均交易价格如何优惠

    根据相关规定,结合北京实际,自2011年12月10日起,北京享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。
    其中,全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。
    新的普通住房标准内容
    享受优惠政策的普通住房,应同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价格低于按本通知标准确定的所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。

北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格区位调整系数表

解放四类原“非普通住宅”

以下四类原先被划分为“非普通住宅”的房屋得到解放,房产交易税负最高减轻12余万元。
一、90-140平普宅税负最高减轻12万。
二、五环路-六环路住宅税负减少7余万。
三、部分中低端洋房可按普宅缴税。
四、北部住宅重新合理定位。新标准六环路内各环线北部价格上限,均较南部高3600元/平,北部购房需求最高将会节省税费11余万。【详细

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(一)开展存量房评估的政策依据是什么?

存量房评估工作是“应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估”的简称。今年初,国务院出台关于进一步做好房产市场调控工作的“新国八条”,其中明确提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。市政府在“京十五条”贯彻落实意见中明确规定财政部门会同税务、住房城乡建设等部门负责开展此项工作。【详细

(四)存量房交易计税价格是如何确定的?

对于纳税人申报的存量房交易价格符合存量房交易价格评估值的,按照申报价格征收各项税款;对于申报的存量房交易价格明显偏低且无正当理由的,按核定计税价格征收税款,有正当理由的,按申报价格征收各项税款。核定计税价格参照存量房交易价格评估值确定。【详细

(七)对房产交易中介机构如何加强管理?

房地产经纪机构应当严格执行房地产经纪相关法律、法规,公正、公平、诚信地组织实施经纪业务,加强对经纪从业人员的管理、教育。按照相关规定,房地产经纪机构违反房地产经纪规范和标准,诱导、协助交易双方出具“阴阳合同”等行为,一经发现将按照有关法律、法规规定严肃查处。【详细

(十)新的普通住房标准的执行时间?

2011年12月10日正式执行。购买新建商品住房的纳税人,以申报缴纳契税时点的普通住房标准,界定是否享受相关税收优惠政策;存量住房交易的纳税人,以办理存量房买卖合同(网上)签约时点的普通住房标准,界定是否享受相关税收优惠政策。【详细

(二)开展存量房评估工作的目的是什么?

我市依靠存量房交易计税价格体系,加强税收征管工作,有效发挥了税收职能作用,为维护房地产市场秩序发挥了重要作用。但同时,目前在存量房交易市场中存在“阴阳合同”的现象,由此产生了税收征管的漏洞。这种行为严重扰乱了正常的税收秩序,破坏了依法、公平、公正的纳税环境,损害了广大纳税人和国家的合法利益,也削弱了税收对房地产市场调控的政策效果。【详细

(五)存量房交易价格评估值是如何确定?

我市运用房地产批量估价技术方法,依据2010年-2011年3季度全市存量房交易样本,确定存量房交易价格评估值。批量评估是指在给定时间对大批量而非单宗房地产,使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估,并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。【详细

(八)京财税〔2011〕418号的执行时间?

京财税〔2011〕418号自2011年12月10日起执行。
凡是在2011年12月10日(含)以后,通过市住建委网签系统签订的存量房交易合同,均按照新的存量房交易税收征管规定执行。【详细

(十一)符合新普宅标准能享受哪些优惠?

个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。【详细

(三)订立“阴阳合同”的危害有哪些?

目前,在存量房交易过程中,存在着“阴阳合同”的现象。即合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以躲避政策监管、逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示。
“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来非正当利益的同时,也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险。【详细

(六)影响房屋价值的正当理由有哪些?

据房地产估价理论,正当理由是指客观的、实际影响存量房价值的因素,如房屋环境因素、质量因素等。
在新计税价格核定办法中,已经考虑楼层、房屋类型、建筑年代等明显影响房屋价值的因素。除此之外,如纳税人认为其房产交易价格虽然明显偏低但有正当理由的,可以向主管税务机关提供相关情况,由主管税务机关研究提出处理意见。【详细

(九)新的普通住房标准是什么?

我市享受优惠政策普通商品住房的标准是应同时满足以下三个条件:
住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;
单套建筑面积在140(含)平方米以下;
实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。【详细

(十二)开发商可否强制代收代缴契税?

不可以。
开发商强制代收代缴税费,甚至以此作为交房条件的,消费者可以向市、区地税部门和房屋管理部门进行投诉或举报,一经查实,严肃处理。【详细

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