经过2008年金融危机洗礼后的商业地产市场，特别是写字楼市场在今年三季度出现了强势回暖，写字楼市场整体空置率连续第五个季度下降，租金则被推升至近20个月来的最高水平。

　　整购现象重新出现

　　写字楼空置率下降11.56%

　　北京市写字楼的空置率已从最高时的近30%，下调到了今年三季度的11.56%，而且还出现了大宗的整购交易。这是金融危机后北京写字楼市场不多见的案例。

　　近日，高力国际发布统计数据显示，北京甲级与乙级写字楼市场存量分别达到467万平方米和671万平方米，环比分别上升1.46%和0.33%。 写字楼市场需求依然旺盛，整体空置率按季下降3个百分点至11.56%，市场总净吸纳量超过41万平方米。北京整体写字楼市场平均租金环比上涨4.14%，至145.94元/月/平方米，这是自2008年三季度以来的最高水平。投资则保持2010年初以来的活跃状态，而且在三季度还出现了两桩整售交易，但是由于目前交易并未完成，买卖双方并没有透露细节。

　　记者从DTZ戴德梁行了解到，在三季度的大宗租赁案例中包括了中国国际金融有限公司租赁环球金融中心1万平方米的面积、阿里巴巴租赁环球金融中心9000平方米的面积、甲骨文租赁远洋光华国际8000平方米的面积、宝利通租赁平安国际金融中心4400平方米的面积。

　　对于后市，高力国际华北区研究与咨询部主管谢靖宇表示：“保险资金的入市将给商业地产领域带来充沛的资金。此外，内资投资者由于在交易结构上的灵活性将继续保持竞争优势，从而极可能在短、中期内仍占据北京市场主导地位。”

　　高力国际预测，第四季度北京写字楼物业市场租金将继续上扬，空置率有望进一步降低。

　　4500亿保险资金明年入市

　　商业地产价格将被“炒高”

　　保险资金投资房地产的具体政策已于不久前正式发布，其投资规模被估算到了4500亿元左右，体量相当于目前商业地产年投资额的10倍。昨日，国际著名物业公司DTZ戴德梁行发布报告预计，明年来自保险业的巨额资金将涌入商业地产领域，届时将造成商业物业价格的上涨。

　　DTZ戴德梁行中国投资部助理董事曹建指出，“保险资金进入商业房地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质，同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。目前，虽然险资入楼市尚处在前期筹备阶段，但从明年开始，保险资金将成为大宗交易的主要买家”。

　　同时，曹建还为险资入市划定了一个线路，就是先进军一线城市的成熟物业，然后再向二三线城市转移。主要是由于商业地产投资者大多是机构，更多看重长期租金的表现，因此保险资金也会选择长期持有的方式来进行投资。

　　此外，险资的入市对于商业地产的融资渠道也将是一个有益的补充。一般来讲，商业地产项目从建造到招商，再到后期运营管理，通常需要长达3-5年的培育期，资金回笼周期相对较长，这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。

　　曹建表示：“保险资金的进入，提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。险资可以通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业项目，开发商也不再依赖分拆出售来回笼资金。”除此之外，保险资金还可能采取开发定制的模式，即开发商根据保险公司要求开发地产项目，然后转售给保险公司。