近期国家地产调控政策出台后住宅投资骤然降温，很多投资者纷纷转战社区商铺领域。然而在地产业内有句俗话：“投资住宅地产只能算是小学生；做社区商铺是大学生”，面对变幻莫测的商业地产，投资者是否仍能游刃有余？在此，我们特请教了资深商业地产专家，为读者解开社区商铺的奥秘。

　　投资社区商铺，100万元是门槛

　　“投资社区商铺，如果非要量化的话，一般而言资金门槛100万元才好做。”选择社区商铺要研究社区人群的数量、层次和特征。社区商铺的合理定位和服务必须研究社区人口构成，以及业主的特征及数量。对消费能力一般的社区，也就是一些郊区大盘，入住后居民居家日常所需的商品还是希望在社区内能满足，如果经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货店、美容美发店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态还是很可行的。而且目前郊区大盘内社区商铺相对于市中心商铺价位低。而对于高档社区，除日常所需外还可考虑诸如咖啡店、酒吧、国际品牌专营店等。

　　缺乏成长性，高端社区商铺是鸡肋？

　　专家提醒，投资社区商业，除了要研究现实的居住人群和未来人口变化情况，以及人口质量、购买力和消费习惯等因素，还有两个重点：一是要看社区规划，二是看商铺的成长性。首先是社区规划，这点对于郊区大盘尤为重要。尽管目前商铺入驻率低，但由于政府规划，以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等，这样的商铺就算目前租金回报率低，还是有极高的投资价值的。还要考虑规划中的配套设施建设，如公交车站、学校等，如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业，那更是要抓紧投资了。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的商铺，因为这些小区底商、沿街商铺会形成商业街的格局，将会带来理想的消费人流。另一个重要方面要考虑到周边道路的宽度，沿街商铺最为理想。路窄可以积聚人气，吸引客流。对于很宽的道路，投资价值的意义不大，因为只有车流，加上隔离带会截断人流，这样的商铺投资空间将非常狭窄。