近日，高力国际发布2009年第四季度北京写字楼市场研究报告。报告称，北京写字楼市场新增供应量在第四季度达到本年的一个高峰，甲级写字楼和乙级写字楼市场需求保持自2009年第一季度以来的上升趋势，净吸纳量环比上升一倍。部分外资企业需求较2008年同期上升，季内录得多宗租赁大单交易可见一斑。虽然面对大量的供给和租赁市场激烈的竞争，部分写字楼业主开始提高租金报价。但CBD、燕莎和东二环区域的租金水平受较高空置率和新项目量多的影响，在2009年第四季度仍呈现继续下跌的趋势。写字楼投资市场在本季继续表现非常活跃，成交额也达到本年度最高水平。

　　6个租赁写字楼竣工 新增供应近33万平米

图一：北京写字楼市场总体供给和需求 数据来源：北京高力国际研究与咨询部

　　季内，北京市写字楼市场有六个可租赁项目竣工，共为市场提供328,905平方米新增面积。在甲级写字楼市场，共有三个项目竣工，包括CBD区域的PICC大厦，东二环区域的中汇广场和中关村区域的欧美汇大厦，新增写字楼面积126,000平方米，占总新增供给的38.3%。在乙级写字楼市场，亦有3个项目竣工，包括燕莎区域的中冶大厦、亚运村区域的北辰世纪中心和其他区域的国瑞大厦，新增写字楼面积202,905平方米。因而，北京市写字楼市场存量环比增长2.60%至10,944,825平方米，其中，甲级写字楼市场和乙级写字楼市场存量分别为4,515,920平方米和6,428,905平方米，环比分别上升2.87% 和2.42%。

　　跨国公司谨慎扩张 市场需求显著增长

图二：北京写字楼市场新增供应量和净吸纳量 数据来源：北京高力国际研究与咨询部

 　总体而言，租赁市场在2009年第四季度表现活跃，市场录得许多新的租赁和续租交易。截至季末，市场总净吸纳量(包括甲级和乙级) 环比增加100.54%到309,110平方米，显示北京写字楼市场需求显著增长。值得注意的是，需求主要受一些跨国机构2010年及未来的人力扩张计划及搬迁活动所推动。季内，市场录得多宗大型租赁交易，包括，诺和诺德在环球金融中心租赁9,000平方米以及英特尔在环球贸易中心租赁9,000平方米。受吸纳量大幅提升的影响，北京写字楼市场整体空置率在2009年第四季度环比下降0.75个百分点至17.63%。

　　甲级写字楼净有效租金略下滑

图三：北京写字楼市场各级物业租金 数据来源：北京高力国际研究与咨询部

图四：2009年第四季度北京写字楼子市场租金 数据来源：北京高力国际研究与咨询部

　　尽管甲级写字楼市场租金水平继续下跌，但本地业主，特别是在过去两个季度已达到满意的入住率水平的新项目业主市场信心上升，使整体写字楼市场租金(甲级和乙级整体平均租金)环比上涨0.55%至每月每平方米人民币134.26元。整体租金的提升主要系乙级写字楼市场1.3%的租值上扬所致。在一些甲级写字楼项目，业主提高表面租金但是提供更长的免租期，导致甲级写字楼市场净有效租金略微下滑。在所有的子市场当中，东长安街、金融街和中关村区域由于较低空置率和较少新项目的原因，平均净有效租金分别环比上升2.96%、2.95%和1.20%。相比之下，燕莎、东二环和CBD区域因受较高空置率和新项目较多的影响，租金分别环比下跌2.59%、1.20%和0.32%。

　　本季度出现6宗整售交易

表一：2009年第四季度北京写字楼市场主要交易 数据来源：北京高力国际研究与咨询部

　　季内，市场录得六宗整售交易，总交易量和总交易额较第三季度都有显著上升。九龙仓将其在北京首都时代广场的87.5%权益以27.08亿元转让给北京华融基础设施投资有限责任公司，蓝泉物业将总建筑面积达103,340平方米的嘉盛中心以23.4亿元售予SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)。该两宗交易是本年度成交额最大的两宗，买家中出现更多元化背景的投资者身影，并一改前三个季度国有企业购买自用占据主力的情况。

　　2010年外资机构或将重迈扩张步伐

　　北京经济的复苏和地方政府推动写字楼市场需求的努力对本地租户推动其业务的发展和扩张带来刺激性的作用。例如，自今年5月份北京市政府颁布了《关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定》以来，北京已至少新认定12家跨国公司地区总部，远超历年每年所认定数量。预计2010年外资机构将重新迈开扩张步伐，同时引领北京写字楼市场的需求回升和市场复苏。

　　预计至2010年和2011年，北京写字楼市场(包括甲级和乙级)的新增供给将分别达到1,322,807平方米和539,029平方米。市场上将继续出现大量的新增供给，继续给部分业主带来较大压力，预计北京甲级写字楼市场的空置率仍将继续攀升，在2010年末达到历史新高点23.14%。尽管内资和外资租户的写字楼需求处于增长趋势，2010年部分项目和区域的写字楼租金水平应会继续下跌，例如CBD和东二环区域，但跌幅不会太大。就整体而言，鉴于越来越多的业主对市场持乐观预期，整体平均租金水平将暂时维持一个相对稳定的水平。

　　2010年，伴随着市场需求的回暖和金融市场的发展，北京写字楼投资市场将更加活跃。高力国际认为，2010年更多机构投资者将通过兼并、项目公司收购，设立合资公司合作开发项目等方式进入市场。然而，我们仍保留这个观点，即国内地产市场参与者将继续充当北京写字楼投资领域主力。一系列的因素，包括在首都持有一个优质物业对许多内资公司的独特吸引力和屈指可数的写字楼项目投资机会应将继续拉升价格，并预计到2010年底上升至每平方米29,287元人民币。