近日，高力国际发布《香港物业市场年中回顾及预测》。据报告所示，虽然今年上半年本地及环球经济环境未见明显改善，物业买卖成交量及售价的增长表现却成为2009年上半年楼市焦点。随着市场上的资金流动性增强，预料未来12个月楼价会有升幅，租金跌幅收窄。

　　高力国际对各类型物业市场的租金和售价的按年变幅预测如下：

高力国际对各类型物业市场的租金和售价的按年变幅

　　过去六个月，市场存在不明朗因素，经济基调未稳，写字楼用家需求仍然疲弱，导致租金受压下跌，其中以甲级写字楼情况较为严重。虽然目前租务市场未见复苏迹象，但预料租金下调幅度会有所放缓。相反，豪宅售价却大幅回升，投资买卖趋活跃，预计买卖市场的增长步伐会持续。

　　高力国际(香港)常务董事郝炜卓表示，大部份的机构投资者主力放售物业或从旁物色优质高回报项目，现阶段以资金实力雄厚的私人投资者较为活跃。随着银行同业流动资金增加，预料市场正步向这个下跌周期的底位，若通胀出现会刺激购买需求。资金寻找出路，大量流入不同类型的资产项目，香港的物业市场是其中一环，正好解释2009年上半年房地产买卖市场较活跃的原因。

　　未来六个月 写字楼商铺仍是物业投资热点

　　市场资金充裕，物业投资市场最能受惠，股票升势亦刺激投资楼市的气氛。

　　高力国际亚洲区投资区域董事胡孝直表示， 2009年上半年投资物业买卖成交总值162.44亿港元，虽然按年微跌2%，但投资气氛已明显改善，上半年的成交宗数增至162宗，按年上升12.5%，当中有一半的成交个案是在五、六月份促成的，买家以本地实力投资者及家族为主，成交项目大多是商铺及散业权商厦的写字楼单位。

　　预料未来六个月，物业投资市场的焦点仍然是写字楼及商铺，但预期回报率稍为收缩。胡孝直估计，本地投资者及老牌家族会继续在市场吸纳优质物业，整体投资气氛遂渐升温，预料未来六个月会有大手瞩目的成交出现。

　　甲级写字楼租金环比下跌12%

　　用家需求疲弱，是甲级写字楼租务市场所面对的挑战，第二季的租金比对上一季下跌12%，由2009年初至今已下跌24%。

　　高力国际研究及咨询董事卢永辉表示，写字楼用家新增需求未见起色，现租户继续削减营运支出，因此租金水平成为租户的主要考虑因素。不少现租户倾向选择降级写字楼方案，以减轻租金成本，近期出现较多的是跨区搬迁个案，例如由铜锣湾迁往东九龙，因租金较低及有较多新写字楼可选。

　　预料未来12个月甲级写字楼租金会再跌15%，待进一步的明显复苏迹象出现，写字楼市场可望在2010年中见底；甲级写字楼售价跌幅约5%。

　　豪宅租金在未来12个月的跌幅约3%

　　2009年上半年本港物业市道以豪宅市场的表现最为突出，成交量及售价升幅令人鼓舞。高力国际住宅买卖部行政董事潘伟基表示，与2008年下半年比较，传统豪宅区成交价在5,000万港元或以上的交易，今年上半年的成交宗数增加了114%，成交物业总值上升92%，呎价升幅23%。个别豪宅的成交价已超愈去年金融海啸前的水平。

　　本地银行息口低企，市场预期经济在短期内步向稳定，加上豪宅供应有限，预料未来6至12个月，豪宅售价升幅至少5%，租金回报率介乎2.5%-2.8%。

　　高力国际预测，豪宅租金在未来12个月的跌幅约3%。

　　工业物业租金或将下跌14%

　　2009年上半年本港转口贸易表现呆滞，对工业物业市场造成冲击，商贸活动疲弱影响租务需求，租金因而录得跌幅。2009年第二季，工业物业租金按季下跌5%，按年跌幅10%。然而在资金流入带动下，工业楼价却录得6%的季度升幅。

　　正如写字楼市场一样，工业物业用家亦要面对削减开支而迁往次一级物业，藉以减轻租金成本。未来12个月，高力国际估计租金会下跌14%，售价跌幅约9%。

　　香港空置待租铺位涌现

　　由2009年2月至今，本港零售业总销货值持续下滑，打击零售商的经营气氛，空置待租铺位涌现。疲弱市况亦导致核心购物区铺租下跌，第二季租金比对上一季下调5%，今年以来跌幅8%。高力国际认为，在国内游客及本地消费支持下，以化妆品及餐饮业的抗跌能力较佳，而受到经济衰退影响，耐用消费品的销情所面对的挑战较大。

　　预测未来12个月核心购物区地铺租金再下跌12%，售价可望横向走。