住宅价格上涨、投资性住房租金及成本的不断提高，使很多人将投资目光再次转向商铺市场。与住宅相比，尽管商铺投资资金相对要高，但从长远看，商铺历来有"一铺养三代"的远期投资预期，所以升值空间往往高于住宅，租金水平也较住宅高。在住宅市场前景不明朗的形势下，投资商铺的可靠性相对较强。

　　长期以来，繁华商业街上的临街商铺，一直都是许多人的追逐目标，而近年来，一种在新开发的居民区设立的、为居民就近提供各种生活服务的社区商铺，以其良好的升值潜力和巨大的投资潜力而受到愈来愈多人的青睐，得到越来越多投资者的追捧。

　　“社区商业”成投资新宠

　　一段时间以来，包括社区商铺在内的社区商业配套设施市场反应强烈。北京一个社区招商的40余个商铺，吸引了680个投资者竞争，半个多小时就售出40个；在天津，社区商铺也已成为风格独具的业态形式之一，在数十个大型社区中，几乎每一个社区都有新商铺在租售，金茂现场的商业配套天地烩一经推出，几十间店铺即被抢购一空……

　　在深圳、广州等商业较发达的城市，从2003年至今，一些大型成熟社区商铺的租金已经从60元～70元／平方米涨到250元／平方米，不到五年就涨了四倍。不难看到，“社区商业”这块诱人的大蛋糕，正在吸引着越来越多的人提起“刀叉”，期盼着能好好地切上那么一两块。

　　与此同时，投资者的追捧也使得社区商铺的价格持续走高。在武汉，两年前社区商铺的价格不到同一区域住宅价格的1.5倍，目前已涨至2.5倍以上，有的甚至高达5倍。以天津运营较为成功的社区商业时代奥城为例，其商铺价格是其住宅价格的2倍，目前已经涨至3倍左右。

　　“社区商业”具备独特优势

　　据了解，社区商业之所以得到如此的青睐，主要源于其与生俱来的诸多优势：社区商铺多以一个大型社区或数个中小型社区形成的“商圈”为依托，区内人口为5万至10万人，甚至更多，商业辐射能力强，居民潜在购买力巨大。同时，社区商铺购物具有外在购物场所不具备的便捷性，这就使繁荣的社区商业街和商铺的知名度和租价，并不逊于城区商业街。而且，随着社区入住率的提高和居民购买力的增强，商铺的价值会逐渐得以体现和提高。社区商铺还大多用于销售生活必需的日用品，营业收入稳定，投资回报或租金也比较稳定。

　　专家分析认为，社区商铺的热销，同时也是在住宅郊区化发展趋势下，要求住宅区为居民供相对完善的生活服务配套的结果。目前，各大城市由于城区“地价”居高不下，住宅区不断向次中心区以及城市边缘地区发展。由于这些地区的原有配套设施往往并不是特别完善，因此也就必然促成了开发商对社区商业配套建设的重视，商业发展的热点也随之由中心区向次中心逐渐转移。

　　此外，商铺的热销也是人们投资意识不断增强的结果。投资商铺的经济回报要远大于普通住宅，一些有远见的投资置业人士开始越来越清晰地意识到商业用房的价值。

　　成熟社区临街铺最热

　　一位专职商铺投资的资深投资者指出，社区商铺投资总额低、风险小，是中小型投资者的理想选择，其中，位于大型成熟小区内的商铺更是有长线投资的价值。他指出，近年来，社区尤其是成熟社区的商铺无论售价还是租金，都翻了几番。

　　有业内人士分析，随着社区业主对居住小区的商业配套的依靠和要求愈来愈高，社区商铺积聚了一大批长期稳定的消费群，消费市场潜力可观。但与临街商铺不同，社区商铺的消费者主要来自于小区内部，因此对整个小区居住氛围的依赖非常强，这也就是大型成熟社区的商铺成为抢手货的原因。

　　从目前一些地区的商铺的销售状况来看，有意购买商铺的普遍为社区内的业主或者是商铺原本的租客。某评估机构业内人士认为，小区铺投资总额小、风险低，而且对于大型成熟社区而言，其投资回报率多在6%以上，是长线投资的理想选择。对业主而言，由于对小区的情形相当熟悉，了解其中的商机，也方便打理。其中，邻街、价格又不高也是社区商铺深受欢迎的一大原因。他认为，在小区商铺中，临城市街道的商铺是一个引人关注的投资点，消费对象除了社区内的固定客户群以外，还可以面对小区外的城市居民，这些临街铺位，依靠交通的独特优势，早已成为投资者追捧的“香饽饽”。

　　不过，也有专业人士建议认为，投资机会最多的就是在新建的社区中寻觅商铺。因为新建社区的商铺面积将迅速增长，居民数量固定，而且这部分社区居民往往工作固定，有稳定的收入，大都是工薪阶层和个体私营主。从某种程度上说，这部分人的消费水平也较高，目标客户较为固定，从而给商铺的升值创造了有利的条件。

　　科学规划“社区商业”

　　专家建议，鉴于社区商业的良好的成长性和巨大的投资价值，作为房产开发中不可或缺的重要组成部分，开发商更应对社区商业做好科学、认真的规划设计和仔细的谋划经营，在面积、布局等方面，从投资者的适用性角度等多方切入。在具体操作过程中，应注意以下几个方面：

　　应对社区商业进行科学的建筑规划和经营布局——目前，国内一些社区商业缺乏统一规划，布局凌乱，对经营功能分区的合理性欠考虑。成熟的社区商业，一方面应兼具购物与休闲娱乐功能；另一方面，也要讲究景观设计，使之成为小区的视觉亮点。

　　应充分考虑社区特点，以中小商铺为主，同时配以一定的大面积商铺——一些开发商反映，面积在20平方米左右的小商铺格外受到欢迎，其他100平方米内的中小面积商铺市场反响也不错。因此，规划设计时要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。不过，针对大投资商的大面积商铺也有发展空间。

　　对商铺的设计与销售应贴近市场需求，采取更加灵活的方式——虽然商铺的售价远高于住宅楼的售价，但由于商铺层高大都高于普通住宅，有的甚至超过5米，这就有利于业主在其中另隔一层，作为仓库或休息场所使用。在规划设计时，应考虑方便业主自由分割。

　　某商铺专业营销人士也表示，就社区商业来说，作为小区的基础配套之一，是为其住宅产品提供支撑和服务的，应当进行合理的功能分区，充分考虑其均衡性和便利性，使投资者得到保障、业主得到便利，从而营建成一个良好的社区氛围。(文/张福娜)

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