商业地产的发展应该说与中国整个城市化进程和中国经济高速发展密不可分,目前我们城市化率只有45%,中西部更低,与一线和东部发达城市有很大差别。宝龙主要专注于二三线城市的发展。今天上午陈司长也谈到几个问题,比如每年有1500万人的农民工进城,还有在东部沿海地区出现了民工荒,甚至很多企业也出现了人才缺乏。但是我知道一个现象,现在,特别是一些大城市和东北沿海城市,现在的生活成本高,工作压力大,不单纯是农民工,很多白领也开始回到家乡到二三线城市谋求发展。

　　比如在上海,月薪达到1万以上,可能租房子五六千,而回到二三线城市,月薪五六千,但是租房子可能五六百。现在很多人选择到二三线城市发展,从这个角度来说二三线城市未来有很大的发展空间。另外是企业的升级转型,现在很多企业要进行企业结构的优化和升级,很多企业工业也陆续往二三线城市发展,这样必定会带动大量的就业,也带来这个城市化的发展,同时也需要一些相应的商业配套。

　　因为工作的关系,我经常出差,在座的各位,特别是媒体朋友们,在全国各地也到处走。我们去了很多二三线城市,包括一些旅游城市,去了以后,白天工作,到了晚上反而没有地方去。像河南,他们导游都在说,白天看庙,晚上睡觉。我们在泰安也有一个项目,本生泰山是非常有名的旅游景点,但是去泰山待的时间是0.9天,这说明什么?说明大家没有地方去。随着生活水平的提高,人们也对高品质的生活,也是消费的刺激,在工作之余也需要一个放松身心的地方,特别是晚上,包括周末节假日,很多家庭到晚上,除了附近走走没有什么地方去,也缺乏这样的场所。

　　这是二三线城市多数的现象,目前很多二三线城市多数是老百货大楼,或者自然发展起来的商圈,或者是单一的购物场所,有一定局限性,功能单一,配套设施不全,交通及停车问题凸显,购物环境的人性化程度也不够,远远不能满足现在城市化的消费需求,缺乏一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动等多功能中心,这为二三线城市发展提供了很好的先决条件。同时地方政府,特别是内地二三线城市的政府,为了满足城市的发展需要,扩大税收,提升整体形象,加快了旧城改造和新城建设步伐,出台一系列招商引资政策,为商业发展提供了很好的环境。

　　目前存在的许多诸多问题,在二三线城市虽然商业有巨大的发展空间,但是问题也比较多。第一,当地规划部门在规划的时候,片面追求摊大求多,实际脱离了市场的实际需求,也造成了不必要的资源浪费,特别是土地资源浪费,也为后期商业运营带来了一些隐患。比如说在一些中小型城市要规划超高层办公楼或者五星级高档办公楼,或者在人口不足三四十万城市一定要规划为一个超大综合体,这不现实的。作为投资商和开发商也存在问题,第一是盲目开发,对于风险认识不足,缺乏专业的市场分析。

　　第二,缺乏开发运营商业地产的经验和团队,业态规划也不是很合理,与当地消费习惯和人文特征也不符合。比如说我们一些开发商去了一个城市看了酒吧街不错,比如北京的后海、三里屯,但是到中小型城市并没有这么大的消费市场,多数酒吧街是在大城市,或者旅游性比较强的城市,但是在一些中小城市没有这么大的空间,你硬要建设是不合适的。

　　第三,与商家的联系不够紧密,致使开发的商业物业存在结构性缺陷,造成物业本生与商家要求不符,并不是客户所想,是自己所想。所以出现一个怪现象,开发商总是说招商很难,而很多商家抱怨说找不到合适的商铺。

　　第四,商业运营模式存在缺陷,早期商业地产多采用的是产权式商铺,全预售,后来出现了主力店租赁加商铺零售模式,很难做到统一管理、统一经营,也无法形成自身特色,导致后期商业经营管理混乱。还有很多依赖设计院或者非专业策划公司,设计院更多是从规划角度,不是从商业经营的角度或者市场需求角度。

　　关于二三线城市商业发展模式的探讨,我想借用胡总书记在博鳌论坛的一句话,世界上没有放之四海而皆的发展模式,中国有中国的发展模式。商业应该有自己的个性化,每个项目都应该有自己的特性和不可复制性。目前在过类有很多成功的商业项目,比如万达广场,已经形成了自己的风格和特色。还有一些地方性特色的商业,比如上海国际广场,特别是在二三线城市,首先要结合城市自身特色和消费习惯,比如适合上海、北京的商业模式不一定在中小型城市就适合。

　　在苏北我看到一个项目,建造的非常漂亮,但是人非常少,门厅冷落,为什么呢?反而旁边的一个贸易中心人非常多,主要原因在哪里?一个是除了本地居民,还有大多数是乡镇来的消费群,他们愿意去跟自己身份接近的场所,对于富丽堂皇的地方可能有些顾忌。

　　商业地产开发有这么几点与大家分享。第一点,住宅开发来说有一定的前瞻性,一两年就够了,商业开发要有三到五年的前瞻性,要考虑城市未来得发展和消费习性,同时要做一个详尽的市场调查,充分了解城市的特性、当地消费习惯、人文特色,对项目进行合理的定位,为项目所在地量身订作一个商业项目。第二点是地产开发与商业经营要充分的结合,在定位阶段,就要与商业经营环节紧密结合,注重多业态交叉和互动经营。第三点体现商业地产的生活化,就是要把商业开发融入一个城市,体现商业和这个城市气质的吻合。我们现在很多商业做的是冷冰冰的建筑,缺乏很多人性化的东西,我觉得一个商业,比如它有美食街,夜市,甚至在一个时段有摆地摊的,这样充满活力有特色的商业可能会更吸引人。

　　总结一下,我认为商业的发展应该有这样几个度,这是我自己的一些观点。第一,从企业的发展来说要有高度,一个企业要有社会责任感,很多商业、物业建成后,影响的时间非常长,对当地经济有很大的影响;第二,对市场的研究要有深度,包括对社会、经济、人文等都要有深度;第三,对产品的定位要有精度,特别是业态的定位要精准准确。第四,方案的规划要有宽度,不仅要符合当地政府的规划要求,同时要了解商家的需求和投资者的需求。

　　最后我简单介绍一下宝龙模式,宝龙在福建、山东、湖南、安徽、江苏等地开发了十七个宝龙广场,总面积超过800万平米,在二三线城市拿地开发是我们的特点,布局新城市中心,打造新商圈,带动城市化发展是宝龙始终所坚持的理念。持有并拥有大多数的商业物业,通过统一的经营和管理带来长期稳定的收益是宝龙的经营原则,建造更多的宝龙城市广场,提升人民的生活水平,打造适合人们休闲、娱乐、购物的好去处是宝龙的不懈追求和努力,也希望有更多的机会与业界交流,能得到不断的提升和发展。谢谢大家!

　　责任编辑：张文芳