新政之下，住宅市场走势低迷而商业地产逆势而上，引发楼市新一轮发展思考。

　　楼市新政一波一波来袭，银行贷款收紧，加息进入新一轮上升通道，政策迭出后，沪上住宅市场明显受到影响。商品住宅的成交量连续5周下跌。沪商品住宅10月成交面积133.84万平方米，环比下跌1.1%。截止11月23日，沪商品住宅成交面积60.98万平方米，较10月环比下跌53.9%。成交量大挫的同时，成交均价尚未有明显起伏，保持在22338元/平方米，较上月21918元/平方米相对持平。

　　商办产品持续走好

　　反观商业类市场，截止11月23日，沪商业办公类成交面积9.83万平方米，环比上涨3.9%，成交均价20706元/平米，环比上涨11.1%。这是在整体住宅市场低迷的情况下，商办类市场呈现良好的走势。特别是目前楼市广告铺天盖地，市场竞争激烈的嘉定楼市，这种反差越发明显。在嘉定住宅市场多个楼盘捉对厮杀，大打价格战、促销战的同时，嘉定商业办公市场则热销难挡。如安亭11号线地铁站出口的底特律财富广场，开盘至今已去化700多套，十个月的时间基本售罄，价格还呈现逐步走高趋势。而在叶城路818号的铂悦酒店式公寓，更是未售先热，再现通宵排队的火爆场面。 3天之内去化200张VIP卡。

　　商业产品竞争力增强

　　从这些项目的情况来看，商业办公项目的热销主要是原因有三方面。

　　第一，政策避风港。楼市调控主要针对住宅市场，而商业办公市场受到限制较少，不限贷款，不限购都成为客户购房的有利条件。第二，通胀预期加剧，热钱涌动。不少客户手上的闲置资金没有很好的消化渠道，而商办项目以其高品质和高性价比，成为目前投资新宠。股市的起伏，住宅的限制，黄金的上涨，使商办产品成为比较稳妥的投资产品。由于商办项目自用，投资出租皆宜，功能可灵活转变，再加上不少区域，如嘉定等区域已有明确的发展规划，未来具有较大的发展潜力，促使不少自用、投资客户都竞相购买，保值增值。第三，目前商办市场中的小户型产品的品质已有质的飞越。近两年市场热销的以loft产品较多，由于这类产品面积小，层高高，可自由分割，灵活组合，可以根据业主需求进行改变。比如铂悦818，55平米完全可以拥有三房的空间和功能，并以酒店大堂、挑空中庭，高品质精装修、拎包入住等作为项目的附加值，完全可以和市区顶级酒店公寓相媲美。

　　综观目前上海楼市的走势不难看出，在住宅市场受到严厉的调控政策的前提下，商业地产以其自身高品质、多元化的产品特征，将在未来两三年成为上海楼市的新亮点。商业地产的时代已经到来。