限购令作为此轮楼市调控的利器，正横扫十多个大中城市。未来更多城市加入限购队伍的趋势，也已经显现出来。限购令真的将住宅项目一网打尽了吗？答案是否定的，有一类项目，正安全地游离在限购政策之外，并吸引了不少购买者的目光。

　　不受贷款、套数限制

　　今年10月4日，杨先生和女友终于出手购买了一套住房。

　　在外租房的杨先生和女友买房的计划之前就有，也去看了很多项目。根据他们的计划，能承受的首付金额是30万元，余款则申请银行按揭贷款。但随着房价逐渐上涨，他们不得不将首付金额在原计划30万元的基础上，不断加码。

　　“其实十一的时候，已经看了很多房，也有中意的，但是现在房子总价太高，即使付得起首付，以后每个月还款的压力也很大。”杨先生说，正是因为这个原因，杨先生和女友迟迟没有出手。

　　时间很快到了十一，但政策也发生了很大的变化。9月29日，新的调控降临，首套房首付比例从以前的最低20%上升到30%。这对杨先生的购房计划产生了重大影响。

　　最后杨先生和女友出手购买了北京像素的房子。这是一个商业立项的项目，属于办公类物业，产权50年。该项目的产品实际上都设计成精装修住宅，且都是小户型。杨先生购买的是一套46平方米的loft产品，总价94万。

　　低总价是杨先生出手购买的原因之一。此外，还有一个重要原因是，此类商业立项的项目，虽然实际用途以满足居住需求为主，但其性质属于办公、商业综合等，并不属于住宅，因此贷款限制、购房套数均不受政策影响。

　　十一期间，在看房的过程中，杨先生也逐渐了解，购买此类房产，不会计入购房套数，因此不会受到北京5月以后家庭只能新购一套住房、第三套贷款限制等等限制，此外，杨先生即使购买了此套房产，以后如果再购住宅，还是能享受首套房的待遇。

　　“我当然也考虑到了这一点，因为买了这套房不会影响我以后买房，以后再买还是属于第一套房。”杨先生说。

　　商住房的购房条件为首付不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍，贷款期限不得超过10年。这些条件不会因购房者购房套数而变化，也不会计入购房套数。杨先生支付了47万元的首付，因为贷款总额和期限都不算多，这让杨先生的心理压力减轻了不少。

　　杨先生表示，这个项目的购买者很踊跃，他是参加了一个团购活动去看房，当时和他一起去看房的有五六十人，具体有多少人买了他并不清楚，但是感觉买的人挺多。等到11月4号，他再去售楼处时，发现当时的一些房源都已经没有了。

　　本报记者就此联系了北京市建委，北京市建委的工作人员明确回复，“目前的限购政策只是针对住宅项目，非住宅项目不在调控范围内”。

　　“房价越来越高，先买一套再说。”杨先生表示，这套房屋购买之后，他和女友并不会入住，而是打算出租出去，而他们自己则会继续在外租房住，投资的属性更为明显。

　　“现在周边万象新天地一居室的租金大概2500元/月，我这套房子等明年交房、地铁6号线开通，租到3000元/月应该没问题。”杨先生说，如果有一天自己在外租房的租金涨得太高，就搬回这套房子里去住，至少还有个选择。

　　逆势行情

　　这类商住项目在市场中还有不少。如东二环的凯德华玺、机场附近的北京苏活以及蓝光地产在京首个项目蓝光云鼎等，都是属于商业立项的公寓、住宅。在推广的过程中，有些此类项目直接打出“不受国家购房套数和贷款政策限制”字样，以吸引购房者。

　　这类游离在政策管制之外的项目，正在吸引购买者的目光。

　　东二环的凯德华玺项目就是其中之一。11月9日，本报记者来到位于东二环、国务院新闻办公室对面的项目所在地。该项目为酒店式公寓，产权50年，均价4.3万元/平方米。目前在售的小户型产品76平方米，总价约320万元。二环以内的位置，这个价格对购房者有不小的吸引力。关键还在于，项目不受限购政策的限制，都是首付最低50%、贷款利率为基准利率1.1倍，也不会计入购房套数。

　　在现场记者看到，该项目整体由一栋12层高的板楼构成，现在是现房，有不少业主已经入住。进入76平方米户型的一居室可以看到，该户型由一个大开间组成，中间没有隔断，根据装修来区分为厨房、餐厅、客厅和卧室。因为位处二环以内，外部视野很开阔，站在12层，周边的景色都可以一览无余。

　　一位销售人员告诉记者，因为是商业立项，自从调控之后，项目的销售情况反而变好了。现在所剩套数不多，是尾房在售。购买者有些是为了孩子上学等自住需求，有些是为了投资。

　　实际上，随着调控的深入，商业性质的期房和现房成交量已经出现明显的逆势上涨。

　　根据北京中原地产提供给本报的数据，从二次调控开始的9月29日至10月31日，北京商业期房和现房成交量为2072套，环比9月上涨62.5%，同比去年同期的902套，更是大幅上涨129.7%。

　　而根据某研究院的数据，10月北京住宅成交量为7680套，环比下降31.92%。

　　“商业地产可以说不仅没有受到调控的影响，反而越来越火。”北京中原地产表示。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟说，对于商业项目的市场行情，北京中原一直有比较详细的研究，同比上涨129.7%，这在以前是不可想象的。

　　“北京对第三套房的限制比较模糊，不过今年7月中旬的时候，银行对第三套房的贷款就已经停止了。但商业项目并没有受到限购和贷款新政的影响。”张大伟表示，这也是为什么目前出现商业项目成交井喷的原因之一。此外，张大伟还表示，一些购房者出于对通货膨胀的预期而购买房产，目前商业项目价格较住宅明显偏低，出租回报率相对较高，这些因素也成为有效的吸引力。

　　而GVA衡信柏迪综合服务部董事岳锋钢表示，就他所了解的市场行情，目前北京高端住宅的购买者，大部分都是属于第三套房，这部分需求中依靠银行贷款的购房者，受到的影响很大，这些人也成为商住项目的可能购买者。

　　“纯投资的购房者，的确存在一定的比例转移到商住项目。”岳锋钢对本报表示，这类人群在资金运作的过程中，需要为资金找到出路，如果一个酒店式公寓位处城市中心，交通便利、商业气氛成熟、回报率有保证，这类物业就可能成为他们转向的目标。

　　岳锋钢表示，这些投资者很看重投资回报率，实际上现在市场上商住类项目有很多，但是符合条件的比较少，因此这种转移的比例不是特别高。

　　随着限购政策的进一步加强，置身事外的商住项目的优越感也许会更加明显。