新政断粮计逼迫开发商备粮过冬

　　“九个盖子盖十个瓶子”被称为中国房地产开发商的一个游戏规则，保证游戏持续不断的关键条件就是项目的预售款。预售款是开发商用来盖瓶子的盖子，是开发商同时在多个项目间游走的关键。此次《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的出台，意味着这个盖子将被政府没收，开发商用购房者的钱去炒地囤房的“好日子”已不太可能存在了。牵一发而动全身，在开发商回笼资金的最后节点监管预售款，短期而言，房企可能在政策执行前抢推项目，在年底前备粮过冬以静观其变，同时可能对房价造成一定影响。长远来看，这对于规范房地产市场的经营秩序、保证购房者的利益、预防金融风险将发挥积极作用。

　　挪用预售款已成潜规则

　　预售款被挪用在地产界是一个人人皆知的潜规则。

　　“如果说一个项目的预售款全被挪用有点夸张的话，那么就整个行业来看，70%左右的预售款都会被挪做他用。有的是用来拿地，有的是用来还银行贷款，基本上只留下很少一部分款项用来建设项目，”润丰地产销售公司总经理郑德强向记者表示。

　　以一个项目而言，按照目前的操作规则，开发商拿下土地，前期只需提供验资证明，土地出让金则可分期缴纳。然后就可以向银行申请开发贷，用于项目开发，当项目的建设资金投入到达建设总投资额25%的时候，就可以办理预售手续，回笼资金。

　　在到达预售阶段时，开发商对于项目的投资就基本完成，而预收上来的购房者款项就可以任凭开发商支配，项目的后期建设凭借着开发贷和承建方的“垫资”就可以保证完成，只需预留一部分资金预防不测。

　　郑德强表示，对于一个小项目而言，靠这样的方式回笼资金速度是非常快的，几个月内就可以完成，而且不耽误公司的发展。

　　监管政策将加速房企并购

　　可以说预售款的挪用是开发商快速发展的主要推动力，路劲地产营销总监温立伟向记者表示。

　　据北京统计局统计数据显示，今年前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，比上年同期下降0.1%。其中，金融贷款为973.9亿元，下降39.2%；自筹资金为1256.7亿元，同比增长1.1倍；定金及预售款为1020.7亿元，下降5%。定金及预售款在房地产开发项目本年到位资金中占据比例高达25.9%。

　　温立伟表示，在一些中小地产和刚刚上市的房企中，预售款所占的比例远远高于25.9%，其扩张的资金基本上都是来源于预售款。而大型上市房企预售款在其资金构成中所占的比例并不高，其扩张和拿地的资金主要依靠银行贷款和授信。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生也表示，监管预售款不会影响大型房产公司的正常发展，只是对房企盲目圈地、争夺地王、一味扩张的行为予以控制，控制开发节奏、资金流向等，完成房地产开发从量到速度的控制，保持房地产市场的稳定健康发展。

　　温立伟预计，随着监管政策的实施，一些实力一般、手头资金不宽裕的企业或被大房企并购，或是退出北京市场去二三线城市发展。未来北京市场将成为大型房企集团的战场，中小房企很难有生存空间。

　　京城恐现退房和降价潮

　　无论是“国十条”、二次调控，还是这次出台的预售款监管办法，对于购房者而言，最期望的就是对房价产生一定的影响。

　　天通苑附近的一位开发商向记者表示，在目前开发商已经被收紧贷款的环境下，再次收紧预售资金，对房地产公司的现金流及新项目的影响是致命的，开发商只有降价以求快速回款，保证足够资金竣工。

　　该开发商认为，一般开发商，特别是一些中等开发商都会同时在一个或者多个城市开发多个项目，如果资金被锁定将使其资金很难再闪转腾挪。“开发商的资金链断裂风险明显加大，盲目扩张的风险也会加剧。”

　　郑德强也表示，目前正值年底，正是开发商大规模回笼资金的时期，特别是对于上市公司或是项目已经属于收尾阶段的开发商而言，肯定要赶在政策执行前加快推盘速度，对于上半年业绩不佳的企业降价是避免不了的。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰表示，如果确信监管办法将出台，房企将极有可能会抢在办法出台前降价销售，抓紧回款，以避免预售资金被锁定在项目上。而在监管办法出台后，开发商也将被迫加快开发和资金周转速度，尽快竣工，以撤销资金监管。

　　但也有一些开发商认为该政策可能会导致房价的上涨。

　　SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹认为，房价主要取决于市场的供应和需求。现在的实际情况是土地供应量不足，政府常常完不成供应计划，没有土地开发商就建不出市场需要的房子。从开发商资金来看，今年开发商平均负债率比去年高，房地产商的资金本身就很紧张，如果再加上“监管办法”实施，一定会大大加重房地产资金的紧张。只有开发商有钱、有地才能建成房子，形成供应量从而起到抑制房价的作用。如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，所以从“监管办法”角度看，对抑制房价来说并不是好事。

　　政策仍留有“杀手锏”

　　根据北京市25日出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，今后，北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。该办法将于12月1日起正式施行。

　　对于北京市出台的预售款监管政策，温立伟认为，政策本身已经不是一个新事物，目前各地已经出台了一些类似的预售款监管政策，细观北京的预售款监管政策，政府还留有很大的政策空间，还有杀手锏没有使用。

　　温立伟指出，如果将资金监管账户与银行贷款和授信联合起来，将对开发商的资金链条产生更大的影响。

　　此外，要是该政策与最后的收房关联起来，对于开发商的影响将是致命的，比如住建委可以按照项目的收房率和业主的满意度来评价该项目是否可以支取预售款。

　　记者观察

　　预售监管考验房企融资能力

　　预售款监管政策像重磅炸弹让许多开发商都措手不及，让笼罩在二次调控和加息叠加影响下的房企大佬们再次意识到了融资的重要性。

　　地根和银根一直是房企的两条生命线，拓宽融资渠道近年来成为了房地产商的主要工作，但是时至今日预售款监管的政策对其影响依然巨大，表现出了房地产商的融资能力还有待加强。

　　二次调控后房企的资金回笼压力剧增。来自北京房地产交易管理网的数据显示，二次调控执行半个多月以来，房屋交易量出现了明显下滑。上周，北京期房和现房住宅签约1444套，环比前一周下降了33%，与去年同期相比下降幅度高达67%，其中新入市项目一周内仅成交4套。楼市的滞销阴云对于房企的回款速度造成了巨大压力。

　　同时，房地产企业也面临着负债率不断升高的危险。据上海财汇信息统计，截至10月中旬，已有包括万科、保利等在内的44家上市房企发布了三季报。其中最受关注的就是开发商的资产负债率。数据显示，主要开发商的负债率均有较大幅度的上升，如万科今年三季度的资产负债率为73.75%，而二季度末为69.83%。金地集团(企业专区,旗下楼盘)资产负债率也由二季度的69.85%上升到三季度的72.26%。

　　正如中易安房地产担保有限公司北京营业部总经理宛玉敏所言，目前市场在二次调控的影响下，交易量将持续受到影响，继10月19日加息之后，我国将进入一个加息通道，因此未来一段时间房地产商的融资将成为困扰企业发展的一个主要问题。12月1日北京正式执行预售款监管政策后，房企将面临更加严峻的融资渠道，届时将会更多地依赖信托、基金等融资手段。

　　地方动态

　　湖北：预售款必须首先还贷

　　湖北省日前出台调控细则严控房地产开发贷款风险，规定开发商手中的土地闲置超过一年的，一律不得发放新开发项目贷款。细则规定，土地闲置超两年和有炒地行为的，对已发放贷款应当调减并采取保全；房地产开发贷款的抵押品一定要用在建工程而不能用土地；严格把握房地产开发贷款成数，一律不允许超过在建工程的5成。

　　郑州：商品房预售款由银行监管

　　《郑州市商品房预售款监督管理办法》规定从商品房预售款监管协议、商品房预售款收入管理、商品房预售款使用管理和责任追究等方面做了具体规定。该办法决定对郑州市商品房预售款采取商业银行主体监管，政府监督执行的监管模式。

　　海南： 严禁企业直接收现金

　　早在今年5月份，海南省就实行了商品住房预售款监管制度，要求商品住房预售款应存放于开发企业指定的银行账户，严禁开发企业直接收取现金；预售所得款项应用于该预售项目工程建设，不得挪做他用，并接受预售资金监管机构和银行监管。

　　商报记者 赖大臣/文 焦剑/漫画