继三大零售商之一TESCO宣布在华自建区域购物中心“乐都汇购物广场”后，国内最大的超市连锁企业华润万家也宣布进军区域购物中心，其标志性项目“欢乐颂”日前在深圳开业。据华润万家负责人透露，华润计划未来将这一业种(区域购物中心)比例占到整个业务40%左右。记者了解到，宜家、欧尚、麦德龙、卜蜂莲花等零售企业也在自建物业进行尝试。业内人士指出，自建区域购物中心，零售商其实比地产商更有资本做好。因为零售业加入后，有望调整商场后续招商、业态组合及运营管理上等格局。

　　零售商探路这一业种

　　此前在2009年业绩发布会上，华润高层就曾表示，将加大区域购物中心的开发力度。华润万家购物中心事业部总经理孙韬表示，“欢乐颂”主要面对家庭消费，建筑面积在10万平方米以下，未来5年内，欢乐颂计划拓展到15~20家的规模。而记者了解到，大型的城市购物中心建筑面积一般都在十几万平方米以上。

　　另外，TESCO本月初公布2010/2011财年中旬业绩报告称，其计划财年内在华新开约20家门店，计划未来一年内将在中国开出9家Lifespace乐都汇购物中心。这意味着TESCO正在加大区域购物中心的投入。

　　除Tesco、华润万家之外，宜家、韩国易买得、日本永旺、欧尚等都雄心勃勃地在中国进行“圈地”计划，自建购物中心。楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示，零售商正从单一业态发展到整合餐饮、休闲、娱乐所有业态，意欲全面瓜分中国零售区域市场。

　　市场竞争格局将改变

　　“自建区域购物中心难点在于招商和后续运营、旺场。尽管一些地产商与超市、服装、餐饮连锁企业保持密切的战略联盟，但招商涉及到百货、娱乐、酒店等多种业态，需要有专业的团队来进行操作。”广州市商道咨询公司总经理李志坚认为，相比于地产商，零售商更有资源去做这些业态整合。据悉，国内地产巨头万达集团(企业专区,旗下楼盘)当年进军商业地产万达广场时，因当初招租乏力是被动介入商业，不得不组建自己的万千百货。

　　孙韬指出，“欢乐颂”60%的体量由自己旗下业态及紧密合作品牌实行一级控制，而其余40%的体量才对那些松散合作的外部品牌进行招商。另外，在TESCO的乐都汇中，乐购超市一般占据1/3面积，其余2/3由KTV、电影院、美食中心等其它品牌组成。

　　李志坚表示，多元化的零售企业需要加强自己的专业性，而地产企业将会实行先招商再建设的方式来避免风险。零售业加入后，商业地产竞争会更加激烈。

　　受高投资回报率诱惑

　　事实上，零售商自建物业的趋势在2009年已蔚然成风。在不断上涨的租金压力下，零售商试图通过运作区域购物中心来提升商业升值空间。

　　“零售业投资不动产能优化资产结构，尤其是上市零售企业，通过不断扩张投资或并购来保持业绩增值。”黄文杰指出，与零售行业低微的利润相比，开发区域购物中心更具诱惑力，这也促使零售业转投商业地产的原因。据中国连锁经营协会发布的2009年度国内连锁百强企业统计显示，行业平均净利润率只有1.32%，即便是销售额排名前十位的国内零售商，净利润率也只有1.77%，这与商业地产升值空间相比，投资回报率相差甚远。

　　不过，对于零售商此轮大举进军区域购物中心，也有专家保持谨慎态度，他们认为自购物业投资大、回报周期长，对现金流的要求非常高，并且需要大量的资金，这样会严重影响零售企业在主业方面的扩张速度。