“其实，4月楼市新政以来，已经有不少住宅投资客去炒铺；10月份的住宅‘限购令’出来后，转向投资商业物业似乎成为投资客的惟一选择。”昨日，深圳资深地产评论人兼投资者风语对深圳商报记者说。

　　记者调查发现，不少住宅转商铺的投资客，热情虽很大，但困惑不少：商铺投资比住宅需要更多的专业知识，已经炒高的价格、不再理想的租金回报率以及较大的风险，都是被迫从住宅市场转战商铺投资客必须面对的现实。

　　市场现状：

　　“限购”后有商铺业主涨价

　　住宅转商铺的投资客在增多。邱君伟是深圳美联物业商铺部罗湖区域经理，最近他公司里一些做住宅市场的同事积极和他互动，因为同事手头积累的一些投资客希望邱君伟介绍一些商铺信息。而平时的地铺里，一些住宅投资客也频频上门咨询“哪里有好铺买”。

　　“‘限购’以后，这几天有个别业主开始反价了。”邱君伟昨日向记者透露，业主反价的幅度在10%左右，本来已经有点供不应求的市场，在住宅“限购”以后，显得更加躁动。

　　中原地产商铺西区经理肖霄也证实说：“本来近期商业市场的价格上涨较快，应该要有一段时间来消化，但‘限购’政策来了后，价格似乎又往上走了。”

　　根据美联物业市场研究部的数据，9月以来，深圳二手商铺放盘量为820套，环比减少30%。市场研究员覃娟认为，二手商铺放盘量下降，主要是因为投资客投资理念转为长线或中线投资。

　　相比罗湖东门、华强北等传统商业旺区，南山和宝安区的商铺显得后劲更足。肖霄告诉记者，其所负责的部门7月业绩是110多万元，8月是130多万元，9月份则达到了150多万元，一共成交了15张买卖单，平均每两天就能成交一单，这在商铺市场来说，已经是很高的效率。

　　投资客：

　　租金回报率太低 好铺难寻

　　抱着对商铺市场的一腔热情，从住宅市场转型投资商铺的深圳资深地产评论人兼投资者风语发现，商铺市场的投资现状并没有想象中那么美好。

　　“合适的铺位很少，价格已经炒得很高；以前租金回报率还有7%以上，现在有的商铺回报率只有1%或2%。”风语说，不少投资客都和他有同感，但他们还是会继续去耐心寻觅好的商铺，因为住宅“限购”后，转战商业市场已经成了惟一选择。

　　事实上，从4月份楼市新政以来，深圳不少住宅投资客就已经关注商铺市场，并将手头的住宅陆续抛出。资深地产投资者邹建民昨日对记者说，他近期也在积极地关注商铺，目前“限购”更令他坚定了这一想法：“因为通胀压力下，即使商铺租金回报率只有3%左右，也比放在银行2.25%的利息要高。”

　　地产中介：

　　住宅投资客转型有误区

　　住宅转商铺的投资客有怎样的特点？深圳美联物业商铺部罗湖区域经理邱君伟介绍说，一般住宅投资客会认为商铺五至六成的首付比例太高，商铺总价一般也超过300万元，有的甚至上千万元，资金成本高，风险大，令住宅客难以接受。

　　“所以，刚开始我们会推荐一些商场的内铺给他们，总价200至300万元，让他们慢慢接受。”邱君伟说。

　　中原地产商铺西区经理肖霄也表示，总价在500万元以下的商铺，成为近期成交主力。而从住宅市场转战过来的投资客大多对商铺一知半解，并有两个误区：首先是总希望买租金回报率达7%至8%的商铺。肖霄说，实际上，经过近一年的价格攀升，以及租约稳定租金涨幅较小等原因，商铺的平均租金回报率已经大幅下滑，一般只有3%，5%的都难找，甚至一些新城区的回报率只有1%或2%。

　　肖霄说，误区二是住宅投资客总希望买面积较大、单价低的商铺，他们认为很划算。但其实，与住宅不同，商铺最重要的并非面积，而是位置，所以，买了大面积低价铺的投资客有可能面临租金低甚至难以出租的局面。

　　风险提示：

　　要回避投资客比例高的片区

　　邹建民建议，商铺投资很靠眼光，投资者在看市政规划前景的同时，要回避某些泡沫太大的区域。“成熟的投资者不应该看得太长远。”邹建民举例说，近期，前海规划概念遭市场热炒，但他认为前海的电厂、码头等设施的搬迁并非一朝一夕的事情，投资者把钱押在物业太长的时间，也是失策的一种表现。

　　另外，邹建民认为，商铺投资回报率超过5%就可以买入，要首选有大型住宅区、入住率高的配套商铺，而要回避投资比例高的楼盘底下的商铺，例如，宝安中心区的某些新楼盘，因为投资客多意味着入住率低，人流少的商铺将面临难以出租的尴尬。

　　肖霄介绍说，与住宅不同，商铺的贷款，银行会对申请者要求更严格，商场的内铺往往还很难获得银行贷款，需要投资者一次性付款。邱君伟建议，投资客一定要弄清楚商铺的真实面积，因为现实中不少商铺分开几部分，有可能投资者看中的铺位，只是一个大商铺的一部分，即使买了也不能独立经营。