国庆前夕，专程从外地赶到成都来准备投资写字楼的汪先生发现，前段时间都还在“蓄客”的瑞安中汇广场竟然“闭门谢客”，销售中心大门紧闭，之前准备对外展示的样板房也停止了装修。

　　“瑞安中华汇在成都开发的中汇广场现在已经转让给平安保险，转让价格达到7.18亿元。”业内人士向成都商报记者透露，9月5日，中国保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，险资可以名正言顺地进入房地产投资领域，而平安入主成都中汇广场则是新规出台后的成都第一单交易。

　　据成都商报记者采访，除平安保险外，更多险资暗流涌动，成都商业地产开发或将迎来险资的“火力支援”。

　　以买代租

　　“险资”陆续吃进不动产

　　9月19日晚，瑞安建业发布公告称已与中国平安签订协议，以7.18亿元的价格出售成都中汇广场项目。此次的交易对象为成都中汇广场2期单栋写字楼，总建筑规模在4万平方米左右 (论坛 新闻)，每平方米实际成交价格近2万元。瑞安中华汇成都有关负责人对此次交易并不希望发表更多的看法：“之前我们一直按照分零销售的策略在进行推广，接受了多个大客户的整体销售谈判，但最终将整个项目出售给平安，这是香港总部的决定，成都方面不便作出评价。”但该位人士同时表示，有意购买瑞安建业项目的金融公司还并非只有平安保险一家。

　　平安的动作其实还不算快，阳光保险早在两年前已经在成都布局。2008年8月12日的一次土地拍卖会上，阳光保险夺得东大街地块，阳光保险将在这里开建高度为142米的阳光保险大厦。今年5月，阳光保险大厦已经动工，建成后阳光保险西南片区总部将落户于此。接下来，阳光保险在成都的另一重头戏———投资9亿多元、建筑面积16万平方米的阳光保险成都后援中心项目也将于近期在高新区开工建设，以上两个项目，合计总投资将达到16亿元。知情人士透露，从去年开始险资已经加快进入不动产领域，不过碍于政策限制，保险公司投资均以办公名义购买，在此背景下，原来倾向于在各地“租用”办公楼的保险公司纷纷“以买代租”：在成都东大街的东方广场，新华保险在此购入两层楼，用于办公之用；而在成都西门的商务地标———金沙万瑞中心，今年刚刚才落户成都的浙商保险在此处也拥有物业；在南门新会展附近的写字楼，也多次传出某大型保险公司巨资买楼的消息……某保险公司四川分公司办公室相关人士透露，“公司不仅在成都买楼办公，早在去年，总公司就向系统内发文，要求包括二级城市支公司在内都尽可能购置营业店面不动产，以买代租。”

　　千亿“险资”兵临城下？

　　保监会于本月初正式发布《保险资金投资不动产暂行办法》，容许保险资金进入房地产市场。保监会资料显示，截至7月底止，保险公司总资产4.56万亿元，理论上，逾4500亿元有望投入楼市。业内有人预言，险资或将是下一个“温州炒房团”。

　　“这并非是你所想像的炒房团概念，险资进入不动产仍然有诸多限制。”业内人士表示，此次《办法》也为保险公司投资不动产的范畴作出明确规定，提出了“三不原则”，即不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设和一级土地开发；也不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。对投入资金也有限制，投资于房地产的账面余额上限为企业上一个季度末总资产的一成。另外，险资快进快出的炒地行为也被堵截。此外，办法规定“保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产，办公不动产，与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。”

　　“目前保险资金的需求以购买自用物业为主，因此从需求看不会对楼市造成大的影响！”某保险资产管理部相关人士昨日表示，商业地产投资与保险资金的长期投资需求相匹配，因此保险公司涉足该领域是必然的，“目前一些公司对养老社区也很感兴趣，据悉包括国寿、泰康等已有投资养老社区的打算。”

　　众多资金涌入

　　商业地产蛋糕争抢加剧

　　在房地产调控政策出台的5个月后，保险资金被放行投资不动产，政策的引导耐人寻味。此次平安抢下瑞安中汇广场，其实已有“与民争利”的局面———类似于汪先生这样的普通中小投资者开始出局，以险资为代表的大资金入场。因此有人士担忧，保险资金的大量涌入是否会给已经趋热的商业地产再火上浇油，市场会不会在险资的推动下面临新投资风险？

　　“股市投资有限制，资金借贷有限制，投资实体有限制，但你必须给巨额的保险资金一个投资出口。”新港地产顾问有限公司董事总经理张红兵表示，保险公司也有盈利的要求，允许险资长线投资商业不动产，这是未来的发展趋势，这在国外已经很普遍。另外，在发达国家和地区你一般很难见到开发商会将商业项目拆零出售，一般都是整体打包出售给类似于险资这样的大投资商，拆零出售必将导致产权分散，这在未来经营中必将面临诸多困难，成都以往的不少失败项目在这方面已经有很深刻的教训。

　　张红兵同时也提出思考，“尽管有一定租金上涨作为支撑，但最近两年成都商业地产售价上涨太快，两年内价格翻倍的商铺比比皆是，可见成都商业地产本身已经出现供不应求的局面。”今年上半年的一系列调控政策，使投资性需求向商业地产转移；另一方面开发商的战略重点也逐渐向商业地产倾斜。商业地产成为越来越多资金涌向的热门领域，其风险也开始有所暴露。尽管新规明确规定，保险企业不能变相炒地卖地，但商业地产向保险资金“开闸”后很难完全防止其以各种方式曲线进入楼市。