谁将成为北京CBD最后12幅最具投资价值土地的新主人？在金秋九月，对于苦等第一阶段评标结果的61家企业而言，或许很难得到一个阶段性的成果。

　　CBD向来被不少开发商视为福地，其中中服地块内定风波更是将这个区域再度炒热了一把。8月2日，包括中服地块在内的被誉为CBD“最后的盛宴”的12幅地块终于“千呼万唤始出来”，正式公开招标出让。当天9时30分，60多家企业租用搬家公司，载着一摞摞厚厚的设计方案、模型，陆续赶往位于北京市昌平区的九华山庄。

　　按照招标要求，61家企业分别提交了一份CBD核心区总体概念设计方案(北临光华路，南至建国路，西起东三环，东至针织路，总计23.05万平方米)，以及超过200份CBD核心区单体建筑设计方案(12宗土地，总计11.67万平方米)。其中，包括此前几度入市未果的中服地块。但在新的方案中，中服地块被拆分成四块，地上建筑总控制规模由此前的32.7万平方米调高至58万平方米。剩余8块地，则分布在中服地块周围。

　　业内人士普遍认为，这12幅地块牵动的不仅是61家投标企业的神经，也将成为业界判断本轮楼市调控下一步走向的测温器。

　　争分一杯羹

　　经历了7个多月的暗战，1幅中服地块变成了12幅地块集中出让，整个过程更像是对各方利益的平衡照顾。

　　"毕竟CBD核心区的土地稀缺至极，很多人都希望能够参与这场盛宴。"针对61家房企参与，一位知情人士透露，其中利益关系错综复杂，很多有实力、背景的企业和个人，包括中服地块周边大楼的主人，都希望在此次出让环节体现自己的意志。

　　事实上，从2010年1月29日中服地块正式亮相，到"内定风波"，再到"无人报价、暂停交易"，再到如今的重新入市，争夺背后的较量早已开始。

　　7个多月的暗战，结果是将1幅中服地块拆分成4块。加之尚未完成拆迁的8幅土地，总计12幅地块出让，整个过程更像是对各方利益的平衡照顾。

　　在这61家企业中，一方面有众多档次不一的房企，包括万科、万达、远洋、富力、首开、融侨、苏宁置业、海航置业、和记黄埔、中建国际、新华联置业、葛洲坝房地产等；另一方面，还有为数不少资质平平的金融机构，包括中国中科担保、中航投资、亿利投资、北京涛利投资、和谐海峡信用担保、安邦财险、科智担保、联通投资、北京平准投资等等。

　　同时，还有一类更让人"看不懂"的企业也参与了投标，包括广东二十一世纪出版社、中先国际控股、标准投资集团、信宝行(宝马经销商)、天籁印象文化传播、盛大网络、三星、周大福、亚视等。

　　有参与竞标的开发商表示，后两类企业均不具备房地产开发资质，肯定不会自己开发，极有可能背后捆绑了别的客户。“这些企业只负责出面参与投标，对价是中标后得到其中一栋楼做企业的总部，投资开发工作则由其背后捆绑的企业完成。”

　　根据“CBD核心区12宗土地招标文件”中“鼓励产业类型”显示，该12幅土地中，有6幅鼓励金融机构，4幅鼓励总部、2幅鼓励综合体开发。对开发商而言，不论哪类企业夺标，他们都有机会通过输出开发资质和专业能力的形式，与中标企业合作，参与到土地开发中。当然，如果能够作为主体夺标是最佳方案，这恐怕也是潘石屹放弃与香港某企业联合投标，最终选择单刀赴会的根本原因。

　　但记者在采访中也发现，后两类非房地产开发企业的参与，在不少业内人士看来，也并不是如此不可理解。正如范小冲所说：“CBD的独特价值毋庸置疑。”

　　高密度加重城市负荷

　　12幅土地将容纳6万人，在容积率如此之大的前提下，势必对本就已经超负荷的东三环国贸区域带来更大的交通压力。

　　恐怕还从未有任何一次商业用地的拍卖，能像这12幅CBD地块一样，对楼市有如此之大的影响。在许多开发商眼中，CBD核心区的价值并非只是普通的商业用地，更是一种身份的象征。但是，它果真如看上去那么美么？

　　据悉，作为北京市乃至全国的商业金融中心，目前CBD区域的机构已达近5000家，平均每季度增长100余家，其中外资及港澳台企业近千家，现代服务业企业近3000家，占到CBD总数的6成左右。其中，金融机构有151家，聚集了17家外资银行分行及68家外资银行代表处，分别占整个北京市的68%及72%。无疑，CBD已经成为北京市金融机构数量最多、种类最全的区域。

　　即便如此，CBD发展扩大的脚步也并未停滞。今年下半年，CBD区域仍将新增42.1万平方米的写字楼供应量，空置率一直在20%左右徘徊的CBD或将感受到更大的压力，而且很可能对目前在租在售的商业项目价格产生冲击。

　　根据此次土地出让规划，12幅地块，总供应面积达186万平方米，在CBD区域功能逐渐完善、新增供应不断入市的背景下，如何进一步刺激CBD区域内商业项目的交易量将是未来不得不考虑的问题。

　　同时，有消息传出，根据此次出让土地规划计算，这12幅地块容积率最低的也达到10，最高的甚至将达到26。而商业写字楼的容积率一般也仅在5左右，CBD区域还从未出现过如此多的高密度建筑群。也就是说，300米以上的"高塔"未来将在CBD愈加平常。

　　有机构预计，出让的12幅土地将容纳6万人，在容积率如此大的前提下，上下班时公共交通工具或将更加拥挤，私家车车位将更加难寻，三环路如何容纳这些新增的上班族人口，成为一个现实问题。

　　虽然未来地铁14号线、6号线和CBD区域内原有的两条地铁线，将一起分担大部分的交通压力，但资深的投资客仍对CBD区域长远的投资价值表示担心。这种担心一方面来自金融街、中关村、亚奥等商务区的崛起；另一方面则是CBD自身区域功能的制约。目前的CBD区域在早晚高峰时，车流量近乎饱和，无论是东三环还是东四环，经常出现交通堵塞、行驶缓慢的问题。

　　"如果未来没有更好的解决方案，交通堵塞将愈演愈烈，可能会导致新企业望而却步、原有企业脱身逃离的尴尬，这势必连带住宅市场的价值衰退。"北京中原三级市场部总监张大伟认为，这些隐患将成为未来CBD实现美好愿望过程中不得不考虑的现实问题。