经济观察报 记者 周亚玲

    一边打通各种融资渠道，一边整合集团的高速公路、水务开发、金融等已有的业务板块资源，首创置业正在大力进入复合型房地产的开发。

　　最先浮出水面的是奥特莱斯，首创置业(企业专区,旗下楼盘)在全国已经有3个以奥特莱斯为主的综合商业地产项目启动，落成后，首创置业将获得90万平方米的持有型物业面积。

　　对于这个庞大的、需要8年时间完成的奥特莱斯计划，首创集团总经理刘晓光表示，已经做了一个很好的数据模型，按照现在的这种开发模式，能撬动一个价值1400亿的公司。

　　北京房山奥特莱斯开发

　　首创置业开发的首个奥特莱斯项目位于北京房山，由首创置业和中国基建集团合股公司奥特莱斯(中国)开发，未来首创的奥特莱斯项目将全部由奥特莱斯(中国)操盘。首创置业方面没有透露房山项目双方合资的比例，但内部人士讲述，首创置业大约占99%的股份。

　　房山奥特莱斯项目商业物业有16万平方米，首创方面估计，商业物业大约需要20个亿的资金投入，5—6年收回全部投入。

　　实际上奥特莱斯类型的商业在北京已经有数家，选择此类商业项目，难免有重复之嫌。刘晓光表示，要将该类商业运营好非常困难，过往的通病在于获得国际上的大品牌种类不够多和折扣并不够高。为了奥特莱斯商业运营的成功，奥特莱斯(中国)请了FREEPORT和法国的SCC两家运营商一起对奥特莱斯进行操作层面的管理，万文英——中国奥特莱斯的领军者也出现在了他们的阵营中，刘晓光表示：首创奥特莱斯能获得绝对的价格优势和品种数量上的优势。

　　刘晓光认为，这类复合型的项目不仅仅是住宅加点儿商业那么简单，而是要把最优质的产业融进去，不同的项目中会包含着以奥特莱斯为引领的商业、旅游业、度假业以及适合当地的其他业态，可能要输入12种其他业态。

　　今天放你是为了养明天的鱼

　　业内公认的开发商业地产最关键的因素在于能承受多大的资金沉淀。对此，刘晓光有自己的打算。

　　除了复杂的融资计划，刘晓光还必须通过住宅的出让来获得支持商业地产的资金。刘晓光做了一个形象的比喻，住宅是公鸡，商业是母鸡，就是先用住宅这个公鸡来养育商业这个母鸡。

　　当然，取得这种商业地块的好处也在于地价要比纯住宅开发的土地便宜。

　　据奥特莱斯(中国)董事局主席林卓延表示，他们做过测算，20万平方米的此类物业能带来3万个就业岗位，税收也是非常巨大的。“地价就是今天放你是为了养明天的鱼。”首创置业一位高管认为，当地官员对土地运营已经有很高的市场认识。

　　押500万—600万的商业面积

　　目前，奥特莱斯(中国)宣布已经在北京、湖州等开发3个商业地产项目，商业地产方面需要63亿元资金的投入。但刘晓光在一次会议中透露，已经马上要做第4个项目。据林卓延表示，如果未来发展更多的奥特莱斯项目，有新的资金需要，就会以PE的溢价来招入新的股东。

　　刘晓光显然对这个庞大的商业地产计划有清晰的战略。在奥特莱斯计划正式公布之前，刘晓光就曾透露过，要把产业地产、商业地产、住宅地产混合以后再研究一下做新的都市，但是也很艰难，需要大量的现金。最后可能要押500万—600万平方米的商业面积，要投入也得五六百亿，可能三四年是赚不着钱的，但是一旦到赚钱的一天，可能用50亿元经营这种业态出现的利润会支撑一个1400亿的上市公司。

　　私募融资

　　首创置业一直在通过多种渠道融资。

　　目前首创考虑最多的就是私募，刘晓光表示，奥特莱斯做下来可能需要8年的时间，在全国布局约15个项目，建设规模达3000万平方米，需要1400多亿元现金。在调动这么多资金的过程中，可能需要做私募，一部分项目完成后，进行估值、私募，再一部分项目进入后再估值、私募，私募的最后结果就是股权的让渡了，但首创方面不太想让渡股权，因为如果做完了这个体量，股权价值每一个点是10亿，让出10个点就是100亿，让出30个点就是300亿，私募到一定的程度的时候要上市，再分拆再上市，也就是从首创置业再分出去。

　　首创置业已经联合很多机构做了境内、境外两只基金。但刘晓光始终拒绝透露联合的机构名称。

　　14种路径

　　在9月初的一个地产业内论坛上，刘晓光曾细数了14种房地产融资途径，刘晓光认为，除了私募和债权融资，首创置业目前可能在考虑或者已经在进行的融资大约有其他几种：第一，在H股上市的融资平台做H股的增发、定向或非定向的发行，引进有影响力的几个股东，扩大流动性。下一步就可能有境内增发内资股，向大股东收回资产，增加净资产规模提升市值；第二，在培养新业务的情况下，首创可能从海外直接投入控制资产，然后分拆上市，这就可能形成不同的新红筹股的概念；第三是利用大股东在境外上市公司实施一些市值注入、溢价退出的一些模式，比如说首创与JRC(新加坡政府产业投资公司)有一些合作，那么还有可能通过境外买壳境内注入资产，塑造新的小红筹的概念。刘晓光表示，上述融资方式涉及打通A股融资平台，现在操作起来很难，首创正在排队。

    声明：《经济观察网》版权所有，未经《经济观察网》书面授权，禁止复制、转载、抄袭、改写或摘编，违者追究法律责任。