首创百亿转战商业地产 奥特莱斯亮相在即

　　9月17日，首创集团参与的奥特莱斯(中国)有限公司(Outlets China Limited)管理团队正式亮相，目前已经三个项目开工，投资规模将达上百亿元，其目标是未来几年里在全国建成几十家以“芭蕾雨”命名的大型奥特莱斯项目。

　　“我们的奥特莱斯项目已经有三个开工了，第四个也要开工，量非常大。”首创集团总经理刘晓光9月初在接受财新记者专访时表示，网络化对人们生活方式带来了影响，“过去商场是商场，居住是居住，隔得远，现在都混在一起”。

　　奥特莱斯(中国)有限公司注册于香港，首创集团通过旗下首创置业(企业专区,旗下楼盘)持有50%权益，其他股东还包括还包括中国基建集团有限公司以及法国名牌折扣店管理有限公司(SCC)。其中，法国SCC是欧洲大型商业中心的独立建造商和世界名牌商品折扣商，目前在全球经营管理着150多处世界名牌折扣中心，并于500个世界名牌具有合作。

　　奥特莱斯译自英文“Outlet”，经过近百年的发展，成为现代零售商业中业态之一。在现代零售商业中，专指由世界著名品牌折扣店组成的大型休闲体验式购物中心。

　　在刘晓光规划的奥特莱斯项目中，奥特莱斯周边还有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，集消费、娱乐休闲和居住为一体，他称之为“新城市中心”或“新都市”。

　　根据首创置业公告显示，目前已经上马的广东佛山(178万平方米)、浙江湖州(63万平方米)和北京房山(36万平方米)三个奥特莱斯项目，合计总建筑面积近300万平方米。三个项目仅是开始，刘晓光的规划中，类似的项目在未来8年内，将覆盖布局全国主要省会城市及重要地级市、风景旅游区。

　　按照业内保守推算，300万平方米的综合地产项目，总体投资可能高达180亿元，自有资金的投入估计需50-60亿元。一些国内地产基金人士认为，首创的计划太宏大，很难参与。目前，国内人民币地产基金一般规模仅几个亿。

　　刘晓光却认为，“资金不是问题”。他喜欢将住宅地产比喻成公鸡，把商业地产比作母鸡。在奥特莱斯项目开发中，他的策略是“先杀公鸡，再养母鸡”，母鸡养大，不但生蛋(有稳定收入回报)，而且有一天还可以飞出鸡窝(海外上市)。

　　“杀公鸡”就是将项目中的住宅部分先出售，获得一部分现金收入，以支撑商业地产的开发与培育。一般而言，住宅地产具有开发周期短、资金回收快的特点。

　　在奥特莱斯项目中，商业与住宅的配比一般在30-40%。若商业地产部分在30万平米左右，需要沉淀20-30亿元的资本金，才能保证项目运转。

　　“我们算了一下，住宅地产这块很快就可以收获了，商业地产那块估计第几年才能有回报，投资成本压力很大。我们必须开发住宅，否则很难撑住。”刘晓光说。

　　在融资渠道上，首创奥特莱斯项目几乎启动目前所有可能的方式：通过自有资金、银行贷款、信托计划、中短期债券等方式进行融资。此外，首创正在为这个优质产业群寻找国际私募，进行股本性的融资。

　　刘晓光称对于引入的私募投资者有三个标准：一是真正的股权投资者，二是有实力、资金规模要大，三是理念一致，做长期投资，至少要等上市后才能套现。对于国际上大股权投资基金，刘晓光表示不希望他们做“5+1(年)”或“5+2(年)”的概念，而是做长期股权投资的概念。

　　为了弥补商业经营的短板，首创不久前聘请了原北京燕莎商城总经理万文英，负责首创奥特莱斯的国内招商和运营管理工作。法国SCC与奥特莱斯(中国)有限公司共同出资成立了国际运营管理公司OOM(Outlets Operation Management Limited)，负责国际招商工作。

　　刘晓光透露，外方在合资的管理公司层面占了75%的股权，原因是外方掌握着“渠道”这一核心竞争力。

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