本报记者 向军 广州报道

　　8月27日，恒大地产(企业专区,旗下楼盘)股份有限公司(恒大地产，3333.HK)宣布，将以19亿元的价格购买佳兆业广场项目。恒大地产董事局主席许家印透露，该项目大概1/4用于自用，3/4用于出租。

　　分析人士指出，收购佳兆业广场，是恒大地产在为进军商业地产积极“练兵”，从而为其商业模式寻找一条可持续发展之道。

　　“价格合理”

　　据了解，佳兆业广场位于广州天河区珠江新城，该项目于2008年7月开始动工，预期将于2010年12月竣工，目前已取得预售许可证。

　　公告显示，在19亿元收购代价中，项目作价10亿元，另有9亿元用于偿还项目有关的债务及费用。在资金支付方面，恒大地产需在协议订立的三个营业日内支付6亿元给佳兆业，剩余的13亿元于12月20日支付。

　　实际上，早在去年年底佳兆业赴港上市时的招股书中，就已披露了其出售佳兆业广场的计划，当时佳兆业的意向出让价格为18.5亿元。此后不久，佳兆业称已签订出售佳兆业广场的买卖协议，出让价为27.5亿元。

　　“开价太高，之前很多机构都有谈过，但都谈不拢。”广州本地某开发商告诉记者。

　　对于此次以19亿元的价格收购，许家印在8月30日召开的中期业绩发布会上表示，通过长时间的谈判，收购价格是比较合理的，“均价是1.6万元/平方米，而周边的写字楼的价格在2.4万元/平方米～2.8万元/平方米之间，从物业的增值角度来说是比较好的。”

　　而此项交易可为佳兆业带来约8.25亿元的收益。

　　“佳兆业一开始是想将这栋楼作为总部，后来因为资金紧张才选择套现。”一位接近佳兆业的业内人士透露。

　　佳兆业2010年中报显示，一年内到期的银行负债达35亿元，占总负债额的26.6%。4月份，佳兆业发行了总额3.5亿美元的5年期债券，票面利率高达13.5%。在此后的5～6月份，该公司在深圳以较大折扣进行降价促销。

　　谋动“商”机

　　恒大地产成立14年来，并未有商业地产开发记录，而现在，用许家印的话说：“恒大是大的上市企业，拥有1.3万名员工，将总部迁移到珠江新城的佳兆业广场，可以体现公司的形象和品牌。”

　　“恒大地产今年的业绩表现比较好，资金状况有改善，该收购价格比较划算，自己用的同时，还可以看看出租情况，尝试运作商业项目。”有分析人士表示。

　　但恒大地产进军商业地产仍有投鼠忌器之意味，“在住宅地产方面有足够现金和一定规模的时候，且恒大必须是在稳定成长的情况下，不是现在百分之几百的增长的时候，才会进入商业地产”。许家印说。

　　许家印所说的“一定规模”指的是“土地储备、开工面积，销售金额、销售面积都达到第一的时候。”

　　在许家印看来，达到这样的发展阶段并不需要太长时间，“应该在明年下半年会逐渐加大投入商业地产”。

　　恒大地产中报显示，虽然截至2010年6月30日，集团拥有可动用资金达495.2亿元，但也有分析人士指出，扣除有严格条件方可动用的受限制现金后，其现金及现金等价物仅为99.51亿元。这或许正是恒大地产目前对商业地产浅尝辄止的原因之一。

　　但恒大地产已显现出对商业地产的渴求。2009年，其就在武汉签下了一个城市综合体的框架性协议，投资总额近百亿元；2010年年初，又在济南拿下了一个总建筑面积接近70万平方米的商业金融业地块；在中期业绩发布会上，许家印透露，将参与底价高达50亿元的北京中服地块的竞拍。

　　原因在于，“目前恒大地产是靠住宅产品的快速周转从而实现高速增长，但在未来，这种可能性会越来越小。”辉立证券分析师陈耕指出。

　　他表示，投资利润率更高的商业地产有利于提高恒大地产的利润水平，减轻住宅业务业绩下滑对利润造成的影响。

　　但值得一提的是，陈耕表示，商业地产占用的大量资金将影响住宅开发，恒大地产必须理顺两个板块在不同阶段的投资比例。“而且，现在越来越多的开发商开始投资商业地产，曾经供不应求的商业地产市场很可能转向过剩，前景未必如大家想象得那么美好。”

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