21世纪经济报道 贾海峰 北京报道
“应密切关注房地产企业‘逆市增仓’及转战二三线城市的现象。”在国土资源部最近召开的土地管理形势月度分析会(7月)上,一位专家表示。
从7月份房地产企业的运行情况分析,与会人士认为,不少央企开发商在此期间的逆市拿地行为,需要引起国土管理部门的关注与跟踪管理,并加强供地后的监管。
记者了解到,由中国土地矿产法律事务中心组织的此次分析会,将形成月度会议的制度形式,相关会议报告将递交国土资源部,作为土地参与宏观调控的重要依据。
央企逆市“增仓”
刚刚拿下上海虹桥临空经济区地块,SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)总裁潘石屹就迫不及待地将这个喜讯发到了他的微博上。
8月13日,SOHO中国宣布以15.6亿元的价格拿下上海虹桥临空产业基地的建筑面积合25万平米的优质地块,折合楼面地价仅7200元/平方米。
据公开统计资料,7月1日至8月10日,万科、华侨城(企业专区,旗下楼盘)、远洋地产(企业专区,旗下楼盘)、保利地产(企业专区,旗下楼盘)、中粮地产(企业专区,旗下楼盘)等20余家知名房企,在全国十多个城市拿下60余宗土地,总资金投入高达300亿元。
值得注意的是,在这轮大规模逆市拿地的行动当中,地产央企又一次充当了急先锋。
从7月1日开始,一线房企招商地产(企业专区,旗下楼盘)、金地集团(企业专区,旗下楼盘)、首开股份三家同时发布了获取土地的公告;其后不久,华润置地(企业专区,旗下楼盘)、华侨城等大型央企亦频频出手摘地。
而自今年3月18日以来,公开披露的信息显示,获得国资委“认证”的16家央企的拿地总金额约为295亿元。
在国土资源部最近召开的土地管理形势月度分析会上,上述信息被与会者反复引用。记者了解到,地产央企逆市快速“增仓”的现象,作为会议报告的重要内容上报国土部。
对于地产企业逆市拿地的现象,万科集团董秘肖莉在分析会上解释,每一轮调控都会带来一个“逆周期效应”,一旦调控期结束,没做好逆市土地储备的开发商将无法抢得市场先机。
北京的一家国有房地产企业负责人表示,经历金融危机之后,2009年下半年的市场异常火爆,但不少开发商的手里没有提前储备房源,而错失了市场机会。
不过,与会专家担忧,开发商频频拿地之后,是否会按期开发,会否形成新的闲置土地,这亦为土地管理部门所关注。
中国社科院城市发展与环境中心研究员杨重光对记者表示,最近国土部清理闲置土地等一系列政策,其目的就是让开发商手中的闲置土地变成住房有效供给。
对于开发商逆市“增仓”的问题,与会专家建议国土部密切关注,并要求地方国土部门加强对这些土地的跟踪管理,加强供地后管理,防止在开发商手中形成新的闲置土地。
进军二三线城市
对于开发商逆市大规模拿地现象,行业内已有预警的声音。
重庆市统计局发布的一份上半年重庆房地产运行报告中显示,由于楼市新政所颁布的土地出让新规与银根紧缩的影响,当下需要高度警惕开发商资金链断裂的问题。
土地出让新规规定,开发商资金回收比往常缩短了三分之一的时间;而受银监会政策影响,银行从7月份开始正式对开发商实施信贷紧缩,由此带来的资金紧缺影响才刚刚开始。
然而,现实中不少开发商仍然凭借手中销售积累下来的现金,大规模出手拿地。
以上半年拿地最为积极的招商地产为例。招商地产上半年销售额42.3亿元,同比下降41%,只完成了150亿元年销售目标的28%。但是,其上半年增加土地储备46万平米,使得全国总土地储备超过1000万平方米,为2007年的3倍。
与大规模拿地形成鲜明对比的是,招商地产上半年经营现金流为-19.98亿元,134家房地产上市公司经营活动中的现金流净额为-408.6亿元。不少开发商不惜背负巨大债务而继续扩张拿地。
值得注意的是,这些开发商最近所拿土地集中于二三线城市。记者了解到,首开、首创、华远等一系列北京本土房地产企业,在上半年集中扎堆于内地二三线城市拿地。
参加国土部月度分析会的一位专家对记者表示,7月份开发商拿地的一个重要特点,就是扎堆于二三线城市,尤其是三线城市比较多。
在这些房企拿地推动下,二三线城市的地价开始快速上涨。
以武汉为例,由于最近外地开发商过于频繁拿地,其郊区楼面地价已从700多元/平方米一路上涨到1300多元/平方米。
衡阳市土地矿产交易中心一份统计数据显示:2010年上半年,衡阳主城区房地产开发用地共成交了40余宗,面积逾4000亩。这一数据在全部土地出让中占比约为75%,这在上半年全国住房用地供应计划仅完成三分之一的情况下,显得异常突出。
杨重光表示,土地调控新政策应该是在全国范围内集中执行的,尤其是土地出让新合同管理和土地动态在线监测的管理,全国情况都是一样的。但是,地方政府执行政策的力度并不一样。
例如,北京很早就执行了土地出让最低价的制度,而长春才刚刚开始执行土地招标出让设底价的制度。
除此以外,信贷政策的执行力度不同,是开发商愿意去二三线城市的另一个原因。由于北京、上海等地银行信贷控制比较严格,而二三线城市信贷管理比较松,开发商去这里拿地可以获得更多的信贷支持。
北京大岳咨询公司总监陈民对记者说,很多二三线城市正处于城市化高峰时期,政府需要拆迁、建设的基础设施项目比较多,政府财力不足,就引进开发商合作,以土地换项目。
虽然开发贷款可能受到接下来的信贷控制,但是基础设施建设贷款并不会受到很严厉的控制,由此很多开发商转型做城市运营商,从城市基础设施建设领域寻找贷款支持。
杨重光告诉记者,上述问题在这次月度分析会上得到了充分重视,国土部门亦对这些新情况展开了调研。
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