唐韶葵 广州报道 全球经济继续扩张，有望短期内保持强劲增长。大多数主要经济体仍实行扩张性经济政策，企业现金流充足；库存周期的转变刺激了企业经济活动，世界贸易呈好转趋势。国际货币基金组织最近将其预测的2010 年全球经济增长率提高到了4.6%。该组织曾预测2008 年全球经济增长3%，2009 年则萎缩0.6%。这一最新预测数据表明，今年将是自2007 年以来全球经济扩张规模最大的一年。但是，投资者仍对中期经济前景表示担忧，这在最近几周全球股票市场疲软、动荡的表现中已见端倪。2011 年大多数发达国家的增长预计将低于趋势水平，而调低预期则反映了救济方案的结束、欧洲紧缩政策的实施、家庭节约开支和劳动力市场的疲软。在美国，最近一连串有关就业、市场信心和住房市场情况低于预期的报告，增加了人们对又一波经济衰退的担忧，但对经济可能“二次探底”的担心似乎有些夸大其词。

　　相比之下，发展中国家经济呈现典型的V 型复苏，拉美国家成为拉动全球经济增长的动力，同时亚洲经济继续强劲扩张。越来越多的证据显示，中国经济正在经历“有序”的减速—— 中国的GDP 在第二季度增幅为10.3%(第一季度则是11.9%)，而且近几个月来，中国制造业采购经理指数(PMI)上升速度不断放缓，抑制价格上涨的措施初见成效。6 月，全国房地产价格下跌0.1%，是2009 年初以来的首次回落。6 月举行的“八国集团”和“二十国集团”峰会上，欧美双方观点的分歧成为世人关注的焦 点。欧洲正在实施紧缩措施，而美国仍在追求经济扩张政策，对提前取消经济刺激方案的隐忧未了。欧美双方政策方向上的分歧，以及发达国家与发展中国家经济增长率的不同表现，都指向未来中期全球经济愈加不均衡的发展轨迹。

　　二季度全球商业地产投资地区差异显著

　　仲量联行《全球市场观察》报告显示，第二季度，全球的一些写字楼商务中心，如上海、香港、伦敦、巴黎、莫斯科、纽约和哥伦比亚特区华盛顿的主要资产的资本价值都继续显示稳定的升值 。初步统计数据显示，2010 年第二季度，全球商业房地产直接投资额为660 亿美元。尽管这个数字接近第一季度，但却是一年前市场最低水平的两倍。

　　而且，第二季度出现了显著的地区差异：亚太地区 第一季度投资额下降了34%，其中日本、中国和澳大利亚的下降趋势尤为明显，但香港和台湾的投资额却出现了增长。尽管如此，与去年同期相比，投资额增加了约21%，另有几笔大规模交易正在洽商，市场基本面也在改善。预计下半年投资者活动会重新活跃。中国、日本和澳大利亚的投资额下降在亚太地区，中国本季度交易量下滑最为显著，主要是由于私人投资者的撤出和缺少像第一季度那样多的投资组合交易。但是，对优质资产的跨境交易兴趣依然浓厚。在上海和北京，香港上市的恒生银行和北京华融投资公司分别完成了一宗收购交易。尽管日本的投资交易量在前一个季度减少，但第二季度Mori Trust Sogo 房地产投资信托公司和CLSA 达成的交易也颇为引人注目。澳大利亚的投资额也有下降，但市场依然保持乐观，写字楼资产处于价格区间的顶部，这对国际投资者很具有吸引力。私营企业对购买5000 万澳元(折合4300 万美元)以下的资产仍然活跃。第二季度也显示出对购物中心的旺盛需求，由Lend Lease 为主导的合资企业分别在佩斯和墨尔本完成了两宗收购交易。亚太地区资本持续升值

　　第二季度，尽管亚太地区的投资额下降，但持续的经济增长和租金探底支撑着这一地区的资本价值，大多数市场收益率保持稳定或下降(最高达40 个基点)。主要在本地投资人需求的推动下，大多数重要市场的资本价值在第二季度有了进一步上涨，其中广州显示出最大的季度涨幅(达到9.6%)，上海(上涨7.9%)和香港(上涨7.4%)紧随其后。但是，收益率的下降的规模在减少，因为租金增长赶上了资本价值的增长速度。同样，由于印度、澳大利亚、马来西亚和台湾提高了他们的基准利率，自2009 年第四季度以来债务成本的收益率差额继续收窄。

　　第二季度，亚太地区租赁需求持续提升，整个地区的主要写字楼市场的净吸收量增加约10%。尽管更大的扩张要求刚开始显现，办公环境升级和迁址不断推动企业租赁需求的增加。

　　据高力国际大中华物业市场研究报告，二季度北京甲级办公楼市场整体空置率环比下降1.85个百分点，市场净吸纳量按季上升近一倍至129,175平方米，整体豪华公寓市场净吸纳量环比上升27.35%至1,447套，与此同时，市场整体空置率环比下降2.27个百分点至21.84%。在活跃的租赁市场下，本季北京豪华公寓整体租金环比上升3.91%至每月每平方米人民币136.87元；上海甲级办公楼市场整体空置率稳定在12.8%，租金环比轻微上升1.9%至人民币每平米每天7元，高端住宅市场的平均租赁价格小幅上涨，达到人民币每月每平方米159元，环比上升2%。

　　尽管租赁需求主要由本地公司主导，但跨国公司也开始变得日益活跃。此外，不同市场之间也有差异。例如，目前大中华区的写字楼市场需求比北亚地区(包括日本的东京)要强劲的多。

　　与当前房地产租赁行业的恢复情形一致，第二季度大多数市场的租金要么上涨，要么趋于稳定。大中华区的市场租金增长强劲，其中香港最高(较第一季度上涨了9.3%)。新加坡商业地产租金在连续两年急剧下跌之后，第二季度已经开始上涨(上涨2.9%)。遭受需求疲软的市场依然延续着租金下跌的趋势，不过下跌的步伐已明显放缓。

　　据世邦魏理仕亚洲区工业及物流服务部执行董事安豪 (Andrew Hatherley)先生预测，未来十二个月中，物流物业租金将会攀升，而市场供应将会减少。以上海一地为例，在经济衰退时期，物流租金下跌达16%，而过去三个季度中的持续涨幅总计已高于6%。

　　世邦魏理仕认为，未来十二个月内租金将急速增长，这主要取决于两点。一是需求恢复增长带来空置率下降；二是过去两年间几乎未曾新建任何国际级仓库设施。仓储空间需求的增长，来自当地消费水平的增长和出口水平的极大改善(已恢复至08年初的水准)。大部分中国大城市的物流租金均在上涨。其中，2010年上半年度北京市场租金已上扬3.1%。安豪先生认为，这些因素正促使各大物流开发公司将于第四季度重启项目。然而，建筑完工尚需时日，因此这批新建仓库最早也要到2011年才能竣工投入使用。

　　世邦魏理仕认为， 2011年对于第三方物流和物流公司将会是充满挑战的一年。根据目前的市场状况，世邦魏理仕认为物流业新租赁的价格将在未来12个月内提高至20%。

　　全年商业地产投资额近3000亿美元

　　截至2010 年年中，全球商业房地产直接投资额总计达到1，300 亿美元，预计全年投资总额会接近3，000 亿美元，这意味着2010 年全球房地产直接投资情况良好，较2009 年将增加40-50%。尽管这一数字还不到2006 年和2007 年信用危机前一半的水平，但那两年是商业房地产投资急速冒进的两年，交易额达到了历史最高点。

　　在2010 年下半年，亚洲的买家有望成为该地区主要的跨境投资者。一些私募股权基金和养老基金有可能继续购买能够带来稳定可靠租赁收入的优质资产。今年可能会有更多的投资组合交易出现。但是，在投资活动层面存在着几个不利因素，这包括对全球经济特别是对欧洲和美国经济的持续担忧，以及中国经济增长的减缓。这些因素可能会影响投资人的投资热情，继而影响资金流入房地产市场。即使如此，2010 年前两个季度与2009 年同期相比已经呈现理性的强劲增长。如果这种趋势持续下去，今年全年的投资总额会同比增加大约30%。

　　世邦魏理仕发布2010年第二季度亚洲房地产投资市场报告，2010年上半年亚洲房地产投资市场持续平稳地好转，房地产直接投资额年度同比上涨136%，估计上半年投资额达到300亿美元。

　　世邦魏理仕亚洲区研究部执行董事聂安达(Andrew Ness)先生评论道：“亚洲地区正经历着不平衡的复苏。2010年下半年，如果卖家期望值和买家风险承受能力之间持续不相匹配，那么将继续限制房地产市场的交易活动”

　　亚太地区成交个案：

　　澳大利亚佩斯和墨尔本

　　第二季度两市达成的最大商铺交易分别是佩斯的港城购物中心(Harbour Town Shopping Centre)，交易额为1.35 亿澳元(约合1.15 亿美元)；和墨尔本Rowville 地区的Stud Park 购物中心(Stud ParkShopping Centre)，交易额为1.02 亿澳元(约合8690 万美元)。两者都是以Lend Lease 为主的合资企业所购买的荷兰国际集团商铺地产投资组合中的组成部分。

　　中国北京

　　北京华融投资有限公司以4.39 亿美元从香港汇丰银行和南丰投资管理公司基金购得金融街1 号。

　　中国上海

　　在香港上市的 恒生银行以5.1 亿元人民币(7300 万美元)购得连同命名权和标志权在内的香港汇丰银行大厦。

　　日本东京

　　作为日本市场最大的房地产收购交易之一， Mori Trust Sogo 房地产投资信托公司以1100 亿日元(约合12 亿美元)从其担保人Mori Trust 手中获得了Tokyo Shiodome 大厦50%的共同所有权。

　　CLSA 大举进入日本房地产市场，通过其控制的亚洲房地产基金Fudo Capital II LP 收购了位于东京Asakusabashi 地区的Yanagibashi 第一大厦，该大厦是一座中等规模的写字楼。