五年以前，我以为商业地产，招商最重要。引进好的品牌，好的企业就可以万事大吉。三年以前，我以为商业地产，金融最重要。必须要引入雄厚实力的资本，才可以成功度过养铺期。现在，我以为财务最重要，没有好的财务，做商业地产必输。

　　和两家商业地产公司的掌门人聊天，让我这种感觉非常强烈。一位是内地租金第一贵的恒隆地产主席陈启宗先生，一位是世茂股份的首席财务官陈汝侠先生。前者经验丰富，知道如何提升商业地产租金至最高。后者则是一个理财高手，知道怎样的安排可以使公司拥有稳定的现金流同时，又能迅速扩张。

　　有人说，商业地产和住宅相比，就象是大学生和小学生的区别。其实，如果仅就招商而言，商业地产和住宅的差别其实并不大。甚至一般的房屋中介公司都能完成商业地产招商。道理其实很简单，我想找哪家进来，我只要给对方更优惠的租金即可。这个世界，钱可以买到的东西有很多，商家就是其一。你想沃尔玛之类能引入大。规模人气的品牌，实际上付给开发商的租金是多少。我可以告诉你，基本上是不会超过一元钱一平米的，而且这么低的租金，他们一签就是签三十年

　　如果你也能开出足够低的租金，相信任何品牌都是你可以很容易请来的？但是关键的问题是，你愿意作出那么大的牺牲，去引进这样一家企业，然后再向中介公司付中介费吗？

　　这其实就涉及到财务的智慧。你的财务有没有给你计算好，大致的成本投入和收益，这是决定一个商业地产项目成败的关键。

　　比如，做商业地产的主力店，说穿了无非就是以给客户的低廉租金买人流量。比如引进沃尔玛，沃尔玛一天也带来了十万人流量，而租金可能要比别人低90%，并且面积有五万平米。那这个面积和租金的优惠度，就是为了得到十万人流量的成本。

　　那么这样的成本付出是否值得。其实也很容易用财务的方法进行检讨。我们可以去一些成熟的商业街看，那里的人流引入到什么样的品牌，这些品牌给店铺带来的租金是多少。由此可以计算出这个项目每一个铺位从成长期到成熟期，究竟能带来多少租金收入。再对项目与周边的项目进行溢价比较，看看最终租金的溢价部分会是多少。溢价部分如果高于成本，那么主力店的设置还是值得的，如果不是，那就很有可能是你的中介忽悠了你。

　　除了招商，项目的持有和销售部分的比重如何设定，也是财务考虑的核心。国内的开发商本身实力都不太强，必定需要将一部分物业出售，以收回成本，加速资金的回转。这个比重也是需要财务考虑的，太少则会增加财务成本，减少以后每年的利润。太多则会贱卖资产，令项目整个50年收益期里赚得不多。

　　至于如何利用项目所产生的现金流，更是财务部门需要好好考虑的。营业额抽成计算的商业地产商通常能获取大量现金流，这些现金流好象就是不需要支付利息的短期贷款，可以给公司常年开发或者其他短期投资使用，运用好这一笔现金流，公司可以在任何楼市调控期低价买入任意公司的优质资产。

　　可以说财务涉及到商业地产从立项到未来运营的每一项。所以，做好商业地产开发商前，请先请个好财务。