筑梦大悦城 中粮谋求地产整合上市

　　此次中粮把地产资产整合上市，业界普遍视为中粮为旗下商业地产业务融资的一种方式。

　　中粮集团的整体上市似乎已经提上了中粮的议事日程。近日有消息引述中粮集团内部人士的消息称，中粮集团已统一思想，计划在三年内实现集团A+H整体上市。

　　整合上市

　　中粮集团要想在商业地产领域一展拳脚，让大悦城全国遍地开花，整合旗下地产业务上市恐怕是个不二选择。目前中粮集团的粮食领域主要资产已在香港上市，部分地产资产则在A股中粮地产(企业专区,旗下楼盘)上市，如何整个中粮集团的全部资产实现整体上市成为了中粮下一个发展目标。

　　“从集团战略的角度来讲，下一步会把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即实现整体上市。”中粮置业总经理、上海 大悦城董事长韩韩石如此表示，但其并未透露整体上市的具体时间表。

　　据了解，目前中粮集团旗下共有中粮地产和中粮置业两家地产公司。其中，中粮地产已经上市，主要开发住宅和工业地产，而中粮置业则是2007年在中粮集团原物业投资部基础上发展起来，主攻商业地产。此外，中粮集团的地产业务还包括酒店事业部和亚龙湾开发股份有限公司。

　　中粮集团表示，此次整体上市，主要是为了把中粮置地等地产业务整合起来，形成一个整体的地产公司，避免再出现下面两三个地产公司同业竞争的问题。

　　事实上，中粮集团地产业务重组早有传闻。业界一直盛传中粮集团正考虑将住宅业务和商业地产业务合并，即对中粮地产和中粮置业进行重组。但随后中粮地产对此澄清，表示中粮地产目前仅拟作为中粮集团整合住宅地产业务的平台，并未将集团商业地产业务注入的计划。

　　此次中粮把地产资产整合上市，业界普遍视为中粮为旗下商业地产业务融资的一种方式。

　　杜丽虹表示，中粮可能想借股票市场这一平台来帮商业地产业务进行融资，由于现时股市较为低迷，拟装进来的资产估值会较低。但她指出，目前并不是融资的最好时机，中粮可能出于战略上的考量，商业地产发展过程中较缺乏资金。

　　融资捷径

　　早在2009年初，中粮集团就正式提出，要全力发展以大悦城购物中心为核心的城市综合体，并将大悦城品牌进行全国复制。

　　除了已开业的西单大悦城及沈阳大悦城，北京朝阳大悦城 (论坛 相册 点评)已于5月底入市。今年2月，中粮置业从上海新梅手中以13.5亿收购了新梅太古城项目，并在基础上打造了上海 大悦城，预计将于今年下半年正式营业。此外，天津大悦城项目也拟于2011年10月正式入市。

　　而上海 大悦城的打造，被视为是“大悦城品牌全国布局的重要一步”。据了解，中粮置业旗下的大悦城项目从2006年开始起步，到2010年全面布局仅用了短短3年多时间。

　　但中粮的商业地产梦想还不仅仅于此。中粮置业日前表示，中粮集团计划未来5-10年内在全国建设20个大型商业地产项目，预计总资产达到700亿规模，占中粮集团总资产的30%。

　　大悦城模式的过快复制让业界不免为中粮的资金链有所担心，如此大手笔地往商业地产项目上“砸钱”，其资金风险不可小觑。

　　作为中粮的首个大悦城项目，西单大悦城虽然自2007年底开业以来，销售额就一路走高：第一年实现10亿元销售额，第二年则突破15亿元，今年更有望达到19亿元的销售额，西单大悦城内的购物中心09年的租金收入也达到了3亿多元。

　　但中粮似乎还是算错了一步。今年5月开业的朝阳大悦城已经无法复制到西单大悦城项目的“康庄大道”了，目前该项目仍面临着开业率不足、有客无市等问题，即便打折优惠也于事无补。

　　大悦城租金回报率低成为目前摆在中粮面前最大的资金难题。业内人士指出，中粮旗下有三个大悦城项目的地块都是通过市场化的方式取得，总投资约在100亿左右，投资成本很大，按目前这种租金水平，租金回报较低，加上由于租金的增长相对较慢，只能寄望以后本身资产的收益。

　　金融分析家杜丽虹指出，时下国内房企在商业地产板块的发展，仍面临较大的压力，即便是在核心城市通过市场化手段拿地，建类似大悦城项目的这类大型商场，在短期内租金收益的回报率都较低，主要的收益还是通过资产升值获得，但资产升值受益并不是直接受益，所以现金的回报周转速度会很慢，资金压力会一直比较大。

　　为了解决资金问题，中粮置业近年来一直不断探索融资渠道，除了靠集团资金支持，中粮置业还依靠银行贷款以取得融资。然而，四月新政调控以来，中央收紧银根，融资渠道也顺应缩窄，不是上市公司的中粮置业，在未来的融资道路上或多或少受到不少的阻碍。

　　为了更好地得到融资，整合上市也许是一个不错的方式。杜丽虹指出，“其实如果有reits的话，更好的是选择reits，但短期内reits难以推出，才选择把中粮置业放入中粮地产里面。”