南亚风情·第壹城定制式商业在本土开发商中是运作比较成功的项目之一。业内提醒定制式商业非常考量开发商资金及运营能力，并不是所有商业项目都适合定单式开发。记者 党建为 摄

　　没有商业，就没有城市；没有商业的繁荣，就没有城市的繁荣。在国家宏观调控的倾斜下，开发商进军商业物业开发已经成为趋势。一方面，商业的大发展奠定了昆明引入更多品牌商家的基础。但另一方面，商业放量激增，商场间缺乏差异化使很多商家的生存状况举步维艰。于是，在参照了多个一线城市成功商业地产的运营后，昆明涌现出一股“订单”式商业地产开发潮。那么，此类新型的商业运营模式在昆明市场是否可行？一些订单式商业开发的地产商打造的商业物业，是否能得到市场的认可？这些对于昆明商业地产开发商来说是一个不小的考验。

　　商业模式决定成败。如今昆明的商业运营模式已经从早期的售卖产权的方式，转化为自持商业时代。商业模式的创新，成为各大开发商的营销手段之一。于是，以南亚风情·第壹城为首的一批订单式商业物业开始启动。它们，吸引了不少眼球，更赢得了市场的认可。

　　盘点时下颇受追捧的一些商业项目，不得不说位于滇池路的南亚风情·第壹城。与常规商业地产立项、设计、建设后再招商、开业的程序不同，早在项目立项之初，它就积极引入豪廷酒店、家乐福、保利影院等8大商业巨头的设计和经营团队，真正实现主力店的定制化设计。与此同时，在项目商业部分启动推售之时，南亚风情·第壹城再次确定了与12家次主力店的合作关系。 查看项目所引进的商业类型及业态，就会发现，这些国际品牌的知名度功能强大，让它在招商这条起跑线上将普通的商业项目远远甩在身后。

　　与此同时，北市区的欣都龙城也将订单式商业运营发扬光大。项目的V.C Park时尚购物公园兵马未动粮草先行，与众多知名品牌深度接洽并一一达成合作意向，订单式地产节节展开。V.C Park强化精品购物、品牌娱乐、格调休闲和时尚餐饮等相结合的新商业组合，囊括了世界五百强麦德龙超市、6D技术XD国际影城、时尚百货店、风情

　　美食广场、时尚家居、儿童卖场、活力运动馆、3G数字体验厅等。

　　再将目光锁定在最近亮相于昆明市场中的商业项目，就会发现，不经意间，订单式商业运营模式开始走俏。比如说位于西山区广福路与金广路交叉口的红星国际，其12万多平方米的家居生活广场就采用开发商自持的方式进行运营。在项目建设之初已对家居生活广场的规划及商业布局有了清晰的意向。与此同时，位于十里长街地段的润城，则以超过180万平方米的中心商业体量，将顶级的酒店、国际写字楼、数条商业街、购物中心、名牌学校、医疗中心等丰富业态良性联动，意欲通过业态的丰富及项目难以复制的区位优势，吸引品牌商家入驻。

　　商业项目的风险在于，招商不确定性将造成物业空置。订单式的商业运营模式，难点并不在于开发过程，最难的其实是开发前的招商过程以及未来的养商过程。上述一些商业项目的订制对象，均是声名远扬的国际知名商家。任何有商业头脑的人都会知道，这些商家将给整体商业氛围来带来多大的拉动力。但是，订单式商业地产的成功，还需开发商承担培育商场的责任。对商场协调好统一规划、统一招商、统一管理，才能实现开发商、投资者、商家、管理者共赢。

　　■市场调查

　　订单式商业地产吸金能力惊人

　　据记者了解，“订单商业”对于开发商而言存在双重含义。第一层含义即开发商按照进驻商家的意愿对店面的规划，包括面积、层数等物业进行有效规划；第二层含义，通过招商来预估项目整体的业态结构和品牌布局。

　　那么，此类新型的商业运营模式在昆明市场是否可行？一些订单式商业开发的地产商打造的商业物业，是否能让市场认可？

　　订单式商业受市场青睐

　　采访中记者发现，一些引进了国际知名品牌商家的商业项目，的确获得了市场的追捧。比如说南亚风情·第壹城，就实现了住宅﹑写字楼物业当天开盘当天售罄的良好销售业绩。时下其正在认筹过程中的200余套锋尚MALL迷你金铺，也获得近600名客户的追捧。新政的调控之下，这样的销售成绩很是珍贵。目前，锋尚MALL迷你金铺一层金铺均价3-4.7万元/平方米；二层金铺均价1.7-3.1万元/平方米；地下一层金铺均价1.5-2.7万元/平方米，定价较同区域商业物业，略高一些。

　　与此同时，欣都龙城以及润城等项目，虽然还未正式步入推售，但也获得不少客户亲睐。正在进行住宅及写字楼物业蓄客阶段的欣都龙城，已经通过会员招募的方式，蓄积了不少有效客户。除了相中项目订单式商业运营的前景外，这些会员更加肯定项目中众多品牌商家对于商业前景的带动性。而润城，虽然才于6月底公开亮相昆明市场，但它的杀伤力不可小瞧。仅在产品说明会当天，其庞大的商业体量及前瞻性的商业聚合力，已吸引了1600余名客户到场。新政之下，上述订单式商业物业的吸金能力，让人惊叹。

　　订单模式并非适合每个商业项目

　　订单式商业物业风行昆明。追根究底，此类商业运营模式，早于2004年时就有出现。当时，以商业地产开发著称的万达集团(企业专区,旗下楼盘)就在全国首创了“订单式”的开发模式。在最初阶段，这种全新的模式对全国商业地产项目产生了很大影响，一时间跟风者甚众。不过，在随后的几年中，除了万达商业广场外，很多一线城市的商业项目中，难觅其他“订单模式”的产物。如今，昆明一系列订单商业物业的诞生，让人开始对其此番卷土重来的发展预期，寄予了希望。来自昆明市场的反馈也可以看出，几个采用了订单式商业运营模式的商业物业项目，无论是从其单体商业物业的销售成绩上，还是从市场售价上来看，都颇受市场追捧。

　　那么，订单商业运营，是不是适合于所有商业项目？采用这类模式的商业物业，又需要注意什么？对此，一些业内人士也提出不同的看法。

　　云南财经大学财政税收研究所教授﹑研究员杨树琪表示，订单式商业之前没能获得更大的发展在于开发商往往只确定了主力店，就将其作为噱头进行宣传，以吸引其他次主力店和商铺的加盟，导致不少开发商忽略了自身实力，其是否能按照主力店的标准来建设商场，是个问题。其次，订单模式并非适合每个项目。入驻品牌对开发商“低租金、高门槛、严管理”的要求，将不可避免地产生资源分配上的人为不公平以及“后遗症”。而这，恰恰是鲜为人知的内在隐忧。

　　■支招

　　本期嘉宾

　　●云南财经大学财政税收研究所教授﹑研究员杨树琪

　　●云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总顾刚

　　订单式商业该规避哪些硬伤？

　　订单模式并不是万能的，它也有自身的“门槛”，也可以说是局限性。那么，昆明的订单式商业地产在招商及运营中，又应该规避哪些硬伤？为此，本报记者也专访了业内人士，请其从专业角度为订单式商业地产支招。

　　订单商业 考验开发商资金实力

　　提问：2004年，万达集团的订单式商业运营风行一时。后期，这类商业运营模式并没有广为流行，原因何在？

　　杨树琪：要做订单模式，首先开发商要有足够的资金实力，能够应对长期的资金流动压力。否则，为品牌商家的设计做好了，开发商也支撑不下去了。同时，为了吸引品牌主力店的进驻，一些开发商在前期不得不满足商家的一些条件，比如降低租金甚至免租。这样的资金压力，并不是所有的开发商能承受的。

　　顾刚：一个商业地产整体项目必须考虑自身在商圈中所承担的商业功能，进而对整个项目进行全局性的把握。订单模式之下，往往是主力店找到了自己的位置，而整个商业项目却在商圈竞争中失去了自己的优势和特点。这种矛盾导致部分商业项目无法采取此模式进行商业运营。

　　订单式商业过多容易导致产品同质化

　　提问：今年，昆明面市的许多个城市综合体中，基本都采用了“订单模式”。这种做法，有何风险？

　　杨树琪：如果昆明的大部分城市综合体项目都采用订单模式的做法，很容易让本地商业业态出现过剩，形成强者更强，弱者更弱的局面。产品同质化严重，失去竞争力。

　　顾刚：如果大家都是一个思路来运作项目，势必会出现很多相同的物业类型。比如一个商业项目中都采用引进国际知名商家作为主力店的方式带动商圈效应。这样做的风险在于，有这么多的消费能力来支持物业运行吗？能引进这么多的商家吗？能留得住商家吗？开发商的资金实力到位吗？

　　先商业策划后地产运作，才有机会取得成功

　　云信：招商容易养商难，采用订单商业运作的项目，应该注意哪些风险？

　　杨树琪：招商成功不过是“订单商业”长期经营的开始。主力店经营成功时，其可以给开发商带来较高的收益，一旦经营不好，他们往往不会与开发商共担风险，而是关门停业。其风险最终还是转嫁给开发商、转嫁给中小商家承担。

　　顾刚：以“订单模式”开发的商业地产项目，在实际的经营中还要解决很多问题。只有遵照商业项目的运作规律，做到先商业策划后地产运作，注重营销推广，才有机会取得成功。此外，如果“订单模式”能够最终细化到多数品牌，最终实现推广，将对减少商场的招商压力起到重要作用。

　　■订单式商业地产扫描

　　楼盘名：红星国际

　　地址：广福路

　　物业类型：集住宅、商务办公、城市SOHO、国际家居卖场等多种业态为一体的城市综合体

　　商业体量：12万平方米的家居卖场

　　价格及优惠：未定，目前项目正在启动住宅类物业的客户登记活动

　　商业运营解析：借着红星美凯龙多年来在家居行业的成功经验，红星国际将家居产业链成功地向上延伸，将住宅、商业、家居、商务等功能完美融合，成功开拓出了一条由“家居”到“居家”的城市综合体发展之路。其12万平方米的家居卖场将由红星地产全部自持运营及招商，保证未来商业业态的统一及互补。

　　楼盘名：南亚风情·第壹城

　　地址：滇池路

　　物业类型：集商务、购物、

　　美食、休闲娱乐、影视文化、金融等六大商业中心的城市综合体

　　商业体量：35.2万平方米

　　价格及优惠：时下在售的“锋尚MALL”，一层金铺均价3-4.7万元/平方米；二层金铺均价1.7-3.1万元/平方米；地下一层金铺均价1.5-2.7万元/平方米

　　商业运营解析：项目早在立项之初已吸引了家乐福、豪生国际酒店集团等8大主力店、12大次主力店等国际品牌商家入驻，前期订单式商业的招商成果很丰硕。众多知名商家的扎堆，让项目在商业物业推售中颇受市场认可。

    记者 虞静/文