“从6月19日开盘之后三天时间里，我们推出的四五百套房源已经卖出去一半了，现在5.49米的LOFT可选的房源已经不多了，而且之前的一些开盘赠送活动现在也已经结束了。”6月24日，位于北京南三环外的7克拉项目销售人员如是说。

　　而位于东三环外西大望路的时代帝景项目尽管尚未开盘，但其未来的火爆程度似乎也已经注定。该项目销售人员表示：“我们即将开盘的时代帝景项目大概会推出400套房源，但现在有购买意向的客户排了4000多人了。”

　　《第一财经日报》记者在采访中发现，在北京低迷的楼市中，包括7克拉和时代帝景以及目前北京市场中销售状况比较好的首开智慧社、东都会等项目，都是商业、办公或综合立项的非住宅项目，而他们推出的房源，却都是LOFT等小户型低总价的带有住宅性质的产品。

　　高房价的产物

　　事实上，目前在北京楼市中，冲在打折促销最前沿且优惠力度最大的，大多都是这类商住项目。这类项目由于不受北京限购令及二套房贷政策影响，正成为北京楼市的“宠儿”。

　　“实际上，商住项目的出现都是高房价的产物。有了这样的市场空间，开发商自然会去做这种产品。”北京中原三级市场研究部总监张大伟分析道。

　　以低于周边住宅售价冲击市场或主推5米层高以上买一层得两层的LOFT产品，是这类商住项目惯常采取的营销手段，而宏观调控的到来，反而给它们增加了促进销售的砝码和优势。

　　“这个项目的贷款是不受新的二套房政策限制的，商业、办公项目一直都是50%首付和1.1倍利率，而不管你是第几套房，同时你购买的商业项目的套数也不会影响你今后再买住宅。”在北京CBD总部公寓项目售楼处，进驻该项目的北京银行信贷工作人员对《第一财经日报》记者表示。

　　显然，针对住宅市场猛烈的宏观调控，反而造就了商住项目逆势热销的大好机会。一个最有力的明证是，截至6月23日，6月开盘的10个非住宅项目成交套数共计610套，成交金额约为5.337亿元；而6月开盘的8个住宅项目成交套数只有114套，为非住宅项目的不到两成，成交金额也仅为约2.866亿元，为非住宅项目的54%。

　　“现在买我们项目和其他商住项目的购房者都是抱着占便宜的心理买的。”北京某商住项目销售负责人对记者表示。

　　张大伟认为，商业地产没有受到北京限购令和二套房贷款政策的影响、其价值此前被低估以及日后的出租回报率较住宅高，是当前商业地产趋热的主要原因。

　　面临政策风险

　　但是，自北京市住建委于5月份出台文件禁止酒店立项的项目分拆为住宅向个人销售后，商业立项的项目可能也将被禁止转变为住宅销售。

　　记者在北京市房地产交易管理网的信息公示栏中看到了这样一则特别提示：“非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，如学校、商业、居委会等；非住宅项目的土地出让年限一般为40年或50年；非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年且不能申请住房公积金贷款；非住宅项目不能享受普通商品住宅的税费优惠；水、电等费用标准一般高于住宅项目；非住宅项目不能办理户籍手续。”

　　一系列的“不”字似乎暗示着政府部门对于非住宅项目的态度。此外，非住宅项目当做住宅销售面临着更大的妨碍城市规划的问题。

　　“日益严重的‘商改住’已经和前两年的‘住改商’问题同样需要重视。”北京市住建委有关负责人6月23日对媒体表示，商住混合会对社区环境造成不利影响，“商改住”的存在还打破了城市总体规划和区域功能发展的均衡。

　　目前，在正常审批非住宅项目的条件下，北京将会对其开发销售进行规范。上述负责人表示，各企业在取得非住宅类项目立项核准或备案批复后，必须严格按照原定规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途。相关部门按照城乡规划和相关产业政策在立项等文件中明确非住宅类项目的功能定位和销售限定，其中，很可能还会对购房人的资格进行认定。

　　他同时透露，针对愈演愈烈的“商改住”现象，北京市多个部门正在制定关于加强规范非住宅项目销售管理的办法，禁止开发商将非住宅项目当住宅开发销售，促使商业、办公项目能够遵照其规划用途真正为城市功能发展服务。

　　“我想我们现在也只能以不变应万变了。”上述商住项目的销售负责人表示，面对种种政策传言，唯一能做的就是按规矩操盘和销售，“在销售人员和购房者的接触过程中，我们会要求他们不做引导，也会通过售楼处里的公告栏和销售合约等方式告知购房者我们项目的真实情况。”