住宅无疑是此轮以价格为核心的地产调控中的主角，然而，商业地产能否独善其身甚至借势上扬？

　　近期，北京商业用地频频遇冷流拍，被视为“调控避风港”的商业地产也开始感到丝丝寒意。这一效应的蔓延将对北京商业地产市场产生怎样的影响？严控“商改住”后，北京商业供过于求的局面是否会愈演愈烈？商业格局将有着怎样的变化，其中的“危”与“机”在哪里？

　　时近盛夏，北京商业地产市场却开始感到丝丝凉意。近日，北京商业用地的出让频频遇冷流拍，这为商业地产的市场前景再次蒙上了一层迷雾。

　　此前，商业地产一直被很多人视为“调控避风港”，其中以“商改住”产品为代表，其受调控影响较小。但北京叫停“酒改住”的政策却打破了这一局面，受到政策影响，一些房地产企业对于商业用地的吸纳和商业地产的投入已放慢脚步。

　　与此同时，2010年以来，北京很多纯商业项目的空置率一直居高不下，写字楼、商铺的消化速度并未出现较大增长，部分商业的空置率反而大幅攀升。高企的空置率也在一定程度上有可能成为压倒商业市场的一根稻草。

　　供需失衡加剧

　　住宅市场火爆时，很多人选择住宅做投资产品，除了投资回报率高外，其风险性是较小的，因为中国的住宅市场，始终存在供小于求的现状。这也是短时期内无法改变的，这决定了住宅产品的保值增值特性。当然，前提是在没有严厉政策调控的情况下。

　　而商业地产则相反，商业地产本身存在供大于求的现实。商业地产的种类也较为复杂，投资风险也难以把控。因此，做过商业地产投资的人对此都会较为谨慎。

　　那么在当前住宅调控、商业地产相对利好的情况下，很多投资者开始转向商业地产。据北京中原三级市场研究部总监张大伟介绍，随着各地的细则纷纷出台，成交萎缩将成为持续状态，而商业地产则乘此机会走出了独立行情，成为新政的最大受益者。在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。

　　而事实上，商业地产的供需失衡状态仍然存在，甚至越发明显。单从土地供应来看，根据北京市土地整理储备中心的数据显示，2008年纯商业金融用地成交为18块，而到了2009年，这一数字已经翻番，达到43块。这其中不包括其他用地中所包涵的商业用地，比如住宅商业综合地块等等。而2010年，截至目前，不到半年的时间，总共成交的94块土地中，已有15块纯商业金融用地出让。

　　另外，截至6月3日上午的土地出让公告中可以看到，共有11块经营性用地出让，而仅商业金融地块就占了5块，住宅用地仅有3块。其他均为多功能用地。目前为止还无人报价。

　　从以上数据可以看到，目前商业用地土地供应仍然处于供应旺盛阶段。如果将商业地产再细分，仅写字楼项目，来自中原地产的数据显示，4月写字楼供求量均出现大幅度放大。一线城市4月写字楼新增供应面积约50.09万平方米，环比大幅度增长181.90%；销售面积62.70万平方米，环比增长72.43%，供求比是1：0.8。其中新增供应量最大的是北京，环比增幅均超过100%，供应面积分别为13.1万平方米；写字楼市场空置率方面，北京空置率则大幅度上升；准甲级写字楼北京升幅为24.41%。

　　而在商铺方面，戴德梁行华北区董事张家鹏表示，目前仅在一线城市有这种资金转向商业地产的情况，但量不大。在租赁商铺这一块供是大于求的，很多商铺的招商很困难。而销售商铺方面供求矛盾不是很明显。

　　“2008年开始陆续有很多新的商业项目陆续开业，因此，商业地产高层面临了很大的经营压力，就连王府井(600859,股吧)的某些大型商场都经营不好，竞争压力更大了。”张家鹏还表示，一个商业项目经营如何从表面是不能判断的，即便是人流多，但由于前期投入以及后续经营等各方面原因造成其营业额达不到。也是经营不好。

　　显然，不论何种业态，北京商业地产供大于求的总体局面已日益明显。而叫停“酒改住”的政策，将堵住商业市场的分流路径，虽然这一产品形态所占市场份额不足1%，但无疑也会在未来继续增加商业的供应量。

　　伴随着供大于求趋势的日益加剧，张家鹏预计，未来商业地产投资量应该是下降的，应该更加理性。但并不是长期，只是阶段性的，直到被市场慢慢消化。

　　商业风险倍增

　　商业地产从2002年开始，经历了几个起伏波段，在2007~2008年发展迅猛，此后一年，住宅市场开始异军突起，大大超过了商业地产，商住倒挂的现象非常突出。

　　中国步行商业街工作委员会主任韩健徽认为，目前，商业地产供应量加大，商业地产与商业发展形成错位。应该是商业发展推动商业地产的发展，由此满足商业地产的需求，而商业业态发展却存在着现实中的滞后。

　　“在住宅快速发展的情况下，其实早在2007年‘商住倒挂’的现象就已出现，2009年表现突出。目前来看，近期的住宅新政出台后，可能确实存在一些资金流向商业地产的迹象。虽然针对商业地产还没有出台一些实质性的调控政策，从理论上看是好的投资出口，但从操作上来讲，有难度，风险大，投资者不应跟风。”韩健徽表示，投资者应该注意，投资商业与投资住宅有所不同。投资商业地产有“四高”的特点，即高投入、高风险、高回报、高难度。从投资角度讲，门槛比较高。

　　中国名商发展促进会副秘书长孙峥认为，以商业地产开发为主营业务的开发商一般有很强的管理团队，有自己的运营模式。无论从开发的产品、定位以及经营等方面成功几率都高一些。越大的公司越重视商业地产的自持管理。比如万达、中粮、凯德等以商业地产为常态业务，做得很好。

　　而一些不以商业地产为主项的，又有商业部分的这类开发企业，一般是找商业公司代理。其实这种企业也想有自己的团队，但毕竟商业不是主项，因此，管理不到位，经营不成功。因为其不了解商业运营规律，商业与住宅的操作手法不一样。

　　但阶段性的委托商业公司运作也有弊端。一般商业公司只重视眼前利益，短期内拼足，品牌效应不到位。

　　“社区配套商业，一般开发者会选择两种形式，一种是卖掉，自持资金，由小业主自己经营；另一种是持有，获得长期租金收益。从目前趋势来看，开发商自持的比例越来越大，看到了自持经营的好处。”孙峥认为，一些偏远区域的大型商业之所以经营困难，是因为其规模已超出了需求范围，消费群体难以支撑，商家不愿去，导致经营难。　　对于一些将商业分割并直接卖掉，交给小业主自己经营的产品，对于投资者是有风险的，因为，没有统一的管理，业态不停地更换，甚至有一些不做经营，长时间闲置，会造成资源的浪费，还有可能出现商铺闹事、效益不好、经营不善等情况。这应该引起投资者及开发商的重视。

　　在孙峥看来，未来商业地产将向主流商业业态广泛、城市化进度快、区域规划好以及城乡接合部等区域方向发展。做为商业地产开发商，未来的商业产品形式一定是定位区别于现有商业的产品，必须体现其差异化，才能在市场立足。投资者在选择投资产品时也应注意这一点。

　　另外，政策因素也是不得不考虑的。中原地产预计，后期政策有可能将会更多涉及商业地产。最近因为宏观调控对住宅的影响，很多投资者开始将目光瞄准不受影响的商业地产领域，但北京市一系列针对商业地产的政策表明，相关部门已意识到这一趋向，调控开始蔓延至商业地产。

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