居住固然重要，但城市更离不开商业。10年来，商业地产经历了社区商业、大卖场、MALL时代，现在已经开始进入商业地产的发展最高阶段——商业综合体时代，越来越多的开发商都在跃跃欲试，希望能尽早在综合体时代率先出位。而综合体这种将商业、办公、居住、展览、餐饮等诸多城市生活空间组合后的空间形态，对都市年轻人，已经形成了天然的诱惑力。对这些年轻人而言，综合体才是未来城市的发展方向。

　　商业地产逆向崛起

　　近日，在温州地产论坛上，SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹表示，“从长期来看，跟今天的住宅价格相比，商业和写字楼的价值被低估了”。

　　北京科技大学经济管理学院教授赵晓也认为，目前最被低估的就是商业物业，“商业物业的价格在北京甚至比民用的居住住宅还要便宜，这就像猪肉的价格比很多蔬菜还要便宜一样，这是很不正常的”。

　　住宅遭到史上最严厉的调控，却给商业地产带来了契机。潘石屹表示，国务院提出新的十项政策，只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。“过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很小，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。”

　　据仲量联行、戴德梁行等房地产研究机构近日发布的第一季度调研报告显示，经过6个季度的低迷之后，北京商业地产出现了全面回暖的迹象，各种需求复苏，租赁成交活跃，租金首次出现增长，虽然涨幅微小，但意义深远。

　　据仲量联行调查，随着北京经济的持续恢复，商铺市场需求开始逐渐回暖。

　　在消费市场迅速复苏的背景下，不少一再推迟开业的购物中心招商工作也出现明显进展，加快开业进程。据仲量联行北京研究部主管覃晓梅透露，今年准备开业的三里屯北区已经招商了70%，准备开业的北辰绿色家园购物中心也招租了90%。此外平安IFC-都会天地、国贸三期购物中心的招租情况也非常好。

　　渐成商业价值核心

　　虽然宣称进入商业综合体时代还为时尚早，但是，综合体这种将商业、办公、居住、展览、餐饮等诸多城市生活空间组合后的空间形态，对都市年轻人有着天然的诱惑力。正如林达集团董事长李晓林所说，“城市综合体是一种生活居住理念，不是单一的商业体”。

　　业内人士认为，相对于普通物业的单一性，城市综合体项目的写字楼、酒店、商业等多功能、高品质的优势，会引发人群的聚集效应，并且以商务群体为主，这就决定了其租金水平、投资价值等均高于普通物业。

　　中国房地产业协会副秘书长肖晓俭日前在“2009中国城市综合体发展年会”上表示，随着我国城市化进程的不断加快，城市功能多元化发展，城市商业综合体作为新兴的商业地产模式正逐步成为中国城市发展的商业价值核心。

　　肖晓俭认为，对于土地资源稀缺而人口却日益膨胀的城市来说，综合体建筑形态的出现较好地协调了土地集约化利用的问题。从开发的角度来说，城市商业综合体与城市开发单一业态商业地产相比有较强的抗风险能力。同时，由于商业综合体项目投资规模巨大、管理技术难度高的特点，商业综合体的项目已经成为具有相当实力和规模的房地产开发企业化解市场风险、提升企业品牌的重要选择。

　　稳步发展的商业地产

　　的确，正如潘石屹所言，经过本世纪初期商业地产的低潮期后，近几年来，商业地产和写字楼市场基本与中国经济同步发展着，虽然也有起伏，但没有住宅过山车般的大起大落。

　　自2005年后，北京商业地产就进入了发展的黄金时代，2008年的奥运会以及近年来中国经济的迅猛发展，都促使北京商业发展壮大，尤其是超大型商业购物场所的增加和不断完善。

　　据21世纪不动产商业地产统计，2005年—2007年三年间，北京市超大型购物场所的开业数量逐年上升，增长率将近100%。截止到2007年，共建起了26家6万平米以上的超大型购物场所。受2008年奥运会影响，2007年，超大型购物场所发展达到鼎盛时期，受其影响，北京商业呈现了区域化、多元化发展趋势。

　　但2007年过后，大型购物中心的开业数量提前开始进入逐年降低的趋势，一些开发商选择将商业项目延期开业。到了2009年，众多2008年前延期开业项目再一次扎堆开业，过了一段时间之后，北京市的多数商业项目在经营上都暴露出了许多问题，空置率上升、租金下滑等等，CBD区域的商业项目表现最为突出。

　　2010年，随着经济走出低谷，商业地产出现复苏迹象，引来诸多房企意欲抄底。

　　综合体华丽登台

　　从2009年下半年开始，华润置地(企业专区,旗下楼盘)、中粮地产(企业专区,旗下楼盘)、凯德置地(企业专区,旗下楼盘)、世茂集团(企业专区,旗下楼盘)、万达集团(企业专区,旗下楼盘)、珠江投资……诸多知名房地产企业都打出了城市综合体提供商的姿态，橡树湾、大悦城、世茂工三、珠江摩尔等一系列熟悉的项目，也纷纷被冠上“城市综合体”的名号。

　　似乎一夜之间，以大型商业中心为核心的复合型项目，都被冠上了“城市综合体”或者“商业综合体”的名头。一时间，全城到处都在建综合体，举国到处都是综合体。仿佛我们一夜之间就进入了香港数十年才发展到的阶段。

　　城市商业综合体在做足自身使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域土地价值、产业价值的提升，同样也会带动整个城市房地产业的价值提升。

　　据了解，作为成功运营的城市商业综合体项目，香港的铜锣湾、时代广场纷纷成为内地开发商的学习对象，于是，城市综合体项目开始频频亮相于北京、上海等大城市。

　　据21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔介绍，综合体是商业地产的最高阶段，目前，北京市场的商业地产经历了社区商业、大卖场、MALL时代，现在正在试探着进入综合体时代，市场上也的确出现了几个商业综合体项目，但要说北京已经进入商业综合体时代，还为时尚早。

　　■名词解释

　　城市综合体：所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。因为城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

　　城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。 

　　大型城市综合体适合经济发达的大都市和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

　　城市综合体与多功能建筑的差别

　　多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。

　　■在京部分综合体项目

　　林达海渔广场

　　组成：1栋19层5A级写字楼、3栋15层酒店式公寓、1栋20层五星级酒店、2栋5层独立商业楼、一座海星艺术馆、1.5公里商业街、1.7万平米大型地下超市、5万平米以海洋文化为主题的海渔公园。

　　朝阳门SOHO

　　组成：16.6万平米写字楼、8.6万平米商业、居住空间。

　　橡树湾

　　组成：56万平米的住宅，10万平米的商业中心，2万平米的托幼和体育设施，及2万平米的其他配套。

　　金贸中心

　　组成：服务式公寓、CEO行政公馆、5A甲级写字楼、总部办公楼、高端商业、精品会所。

　　文/本报记者 鲁欢

　　图/本报记者 胡雪柏