记者在海南神州半岛实地调查发现，中信泰富去年已出让部分土地给保利集团

　　黄树辉

　　中信泰富(01618.HK)因其前主席荣智健买下海南省万宁市的5宗土地而陷入关联交易指责，尽管中信泰富公开否认公司与荣智健之间存在利益输送，但记者在深入调查后发现，曾经的两次土地出让和竞买仅仅是中信泰富和荣智健私人公司的“二人游戏”。

　　或许荣智健与中信泰富之间至今仍存在着难以割舍的情感，《第一财经日报》记者在海南万宁采访时发现，荣智健在万宁成立的两家私人公司与中信泰富万宁发展有限公司共处同一幢办公大楼。

　　商务策划师崔元星认为，在现有开发商参与一级土地开发的体制下，土地在二级市场上公开招拍挂只是一个形式，失去了现实意义，这并非是开发商能否控制土地的问题，而是一种游戏规则。“尽管土地所有权仍在政府手中，但只要土地一级开发商愿意，他们就可以想要哪一方拿就让哪一方拿，只要是他们的利益共同体。”

　　中信泰富出让土地是为缓解资金压力？

　　正在万宁进行大规模房地产开发的业内人士向本报透露，中信泰富去年出让土地很大程度上是出于无奈，因为开发进展缓慢，万宁市乃至海南省政府曾多次要求加快神州半岛的开发进程。

　　去年4月22日和29日，万宁市国土局通过挂牌方式公开出让神州半岛的12宗地块。其中，荣智健私人名下的海南耀星置业有限公司和海南帝港置业有限公司(下称“帝港置业”)一共夺得5块住宅用地。剩余7块土地分别由中信泰富属下的4家子公司获得。

　　引发外界质疑的是，荣智健在去年4月因期权对赌风波而离开中信泰富，但他却在临走时以每平方米700元的低价拿到了中信泰富作为一级开发整理的土地。

　　中信泰富作为一级开发商本可以以优先权获得土地，但“似乎”没有尽力竞买。中信泰富主席常振明在5月14日的股东会后召开的记者会上表示，荣智健是通过正常的公开投标程序获得这5幅土地，中信泰富与荣智健之间并无关联交易。中信泰富负责神州半岛项目的总体规划、基建等事项，但土地仍属于政府所有，而项目的总体规划也需要得到政府批准。

　　此前的2005年9月，中信泰富与万宁市政府签署合作开发框架协议，利用10年时间开发神州半岛，该项目规划范围约38.43平方公里，计划总投资100亿元。万宁市国土局上述接受采访的官员说，目前神州半岛的投资额约20亿元。

　　在5月14日记者会上，常振明在回答包括本报在内的媒体提问时并没有掩饰这种无奈。他坦言：“2008年由于中信泰富衍生产品问题发生后，中信泰富受到巨大冲击，2008年底我们停建和缓建了大批国内项目，包括钢铁生产线和土地开发。通过竞标我们从海南省政府拿到240万平方米的土地，不但我们的地没有开发，基建设施也相当缓慢。当时海南省政府和万宁市政府有关高层人士都多次视察，要求中信泰富加快开发。去年4月我去万宁，当时政府就要求加快开发，问我们是否还有能力开发神州半岛。”在这种背景下，中信泰富曾在去年将一部分土地转让给保利集团，以缓解资金压力。

　　常振明说：“这些土地本身就不是一家公司可以完成开发的，我们需要加快开发，也需要缓解我们的资金压力，因此中信泰富一直希望，引进一些投资者共同开发这些土地。”常振明同时称，一方面去年底海南省规划变成国际旅游岛，当地房地产业情况发生了很大变化。另一方面中信泰富这一年通过出售许多资产，资金已相当充裕，“我们希望能够保留现在的土地继续开发，没有再转让的计划。”

　　无第三方参与的土地拍卖

　　在万宁市建设银行支行办公大楼3楼，中信泰富在这里成立了至少4家子公司。再往上走到5楼，就是荣智健的两家私人公司办公所在地。记者试图联络上述几家公司负责人进行采访，但均被拒绝。

　　本报在万宁市工商管理局查询到的企业工商注册资料发现，海南耀星置业有限公司和帝港置业为2009年6月获批成立，经营范围为神州半岛北岸房地产项目的建设和经营管理，法人代表均为荣智健。

　　据了解，荣智健私人公司和中信泰富拿地价格并无明显悬殊，相反有些土地价格甚至低于中信泰富。以游艇码头地块为例，中信泰富获得的两宗地块价格均为每平方米325元，而帝港置业的竞得价为每平方米316元。

　　万宁市国土局有关负责人向本报表示，上述土地出让完全符合政策规定，并没有设置准入门槛或定向出让要求，“但土地拿出来公开挂牌之后并没有其他企业过来报名，最终只有一家报名竞买，结果只能按企业的出价成交。其实，我们也希望地价拍卖得越高越好，政府收益也可以相应提高。”

　　按照国土资源部出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：“在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。”这意味着荣智健私人公司在神州半岛拿地并无违规操作。

　　记者在现场看到，通往神州半岛的风豪大桥已经建成通车，12米宽的双车道路网建设基本完成。记者走进神州半岛发现，拆迁之后这里已经人烟稀少，规划中的喜来登、福朋等高级酒店在大片的沙漠化滨海之畔已显雏形。

　　荣智健在这里所拿的土地均为海景地块，每亩约25万元。而万宁市国土局上述接受采访的官员说，目前万宁部分县城的非海景土地价格已经达到每亩30万元左右。

　　上述业内人士认为，荣智健通过私人公司介入神州半岛的项目开发并不为奇，因为荣智健个人一直对海南情有独钟。早在2004年，在中信地产还未正式进入博鳌之前，时任中信泰富董事长的荣智健考察博鳌特别规划区，试图进入参与博鳌开发。同年11月27日，荣智健又率团考察神州半岛。

　　仅2005年，荣智健就五访海南，三入万宁，无不围绕开发神州半岛项目。经过6次规划研讨评审会和20多次的谈判，终于在2005年9月6日，中信泰富与万宁市政府达成框架协议。显然，荣智健如今通过私人公司参与神州半岛开发也实属无奈。

　　投资上百亿元的神州半岛，被誉为一把倒挂在海南岛腰间的“金钥匙”。在海南土地一级开发中浸淫多年的商务策划师崔元星向本报表示，目前海南岛南北岸线基本被开发商瓜分完毕，神州半岛地处东岸线最中间，与博鳌亚洲论坛特别规划区隔关口而望，这样的特殊地理位置决定了其未来的投资价值和地位。(特约记者郭兴艳对此文亦有贡献)