马可佳

　　“我也刚刚听说这个政策，市场影响到现在为止还不知道。”某地产公司营销总监刘先生用回避的态度告诉《第一财经日报》。刘先生负责销售的，正是位于北京东北区域的一个商改住项目。对他而言，未来的出售将变得更困难。

　　事实上，和刘先生一样，北京的大部分地产商正在艰难地“消化”着北京市建委新出台的《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》(下称《通知》)所带来的销售新挑战。

　　5月19日，北京市住建委、发改委、规划委、国土局联合发布的《通知》规定，在5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。此外，对已取得立项、规划和土地出让审批手续及预售许可或现房销售备案的酒店类项目，国土管理部门负责对擅自改变酒店类项目用地性质进行监管，并依法进行查处。并加大对返本销售或者变相返本销售、售后包租或者变相售后包租等违法违规行为的查处力度。

　　特指“商改住”

　　对于此次《通知》发布的目的，市住建委相关负责人解释：“主要目的还是规范市场，否则将来到处都是住宅，原来的商业、酒店也成了住宅，城市就失去了后续活力。酒店项目本身是非住宅类的，而新政主要是针对住宅类的。”

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，新政特指的是“商改住”类的酒店式公寓，而非“住改商”类酒店式公寓。

　　所谓的“住改商”，杨少锋认为最典型的就是潘石屹的SOHO系列项目，其中建筑面积高达数十万平方米的建外SOHO就是最具代表性的一个项目。虽然规划性质是住宅，但每套房子作为写字楼使用，卫生间和厨房都需要保留。

　　而北京的“商改住”在2007年以后开始兴起。由于部分住宅投资收益大大超过写字楼，出现了住宅写字楼售价和租金的倒挂，于是有项目开始将商业性质的土地改建为住宅(即土地性质是商业或者公建，但开发商将其建设成为住宅产品)，典型的项目有明天第一城、林肯公园等，目前北京市场上打着“酒店式公寓”和“高档公寓”旗号在销售的项目，几乎都属此类型。这些项目按规定不能接通燃气，所以通常以电磁炉来取代煤气。

　　杨少锋表示，在利益的驱使下，许多烂尾楼也纷纷改成酒店式公寓，利用公建项目层高可以达到5.6米的特点，将一层变为二层的LOFT产品成了非常常见的做法。此类项目往往是商业或者公建立项，产权40~50年，由于项目立项非住宅，因此水电均需要按照商业用水和商业用电来收费，居住成本远远高于住宅项目。

　　中原地产分析师告诉本报，《通知》针对的是酒店类立项后改为住宅的项目，含宾馆、度假村等，对住宅立项的“酒店式公寓”并无限制。

　　二三级市场反应不一

　　中原地产分析师认为，《通知》出台缘于最近宏观调控对住宅的影响，很多投资者开始考虑不受影响的商业住宅，但是本次政策对商业地产的限制可能引起一些购房者对调控开始蔓延至商业地产的担忧。

　　“最近政府在房地产方面调控密集，此前一直调控的是住宅，这是第一次涉及到商业地产范畴，也在预料之中。”招商局嘉铭(北京)房地产开发公司营销副总监李昂告诉本报记者。

　　李昂认为，之所以市场上出现了大量的“商改住”酒店式公寓，和市场本身有很大关系。“很多区域商业地产销售情况并不理想，而住宅供不应求。开发商仅仅是顺应市场。”

　　和李昂的观点相似，杨少锋认为这是一个改变现有房地产销售“游戏规则”的新政。“这样一来，北京许多项目都将面临巨大的难题，比如已经在施工的项目将面临进退两难的选择，已经购买但尚未取得产权证的购房者后续产权办理将成大问题，已经入住的项目，未来的出售将变得困难。”

　　“很多新开发区域都有大面积的商业地产规划，但很多住宅区域并不支持这种业态。也许一个新兴住宅区需要有大型超市，需要有商场，但并不需要那么多写字楼和酒店。希望在调控之后政府能更合理地规划业态分布。”李昂进一步表示，虽然地产市场遇到短期调控，但由于中国经济还在向好，因此房地产行业从长远看仍有发展前景。

　　三级市场则更为乐观。北京中原地产统计数据分析认为，受政策影响的房源不到1%。而且这部分项目主要也是一些住宅类地块或者商业地块的配套建筑，在3月15日拍卖的一块土地中就配建了一块酒店用地，限制酒店销售成住宅对北京市场的影响不大。

　　链家地产市场分析师张月的评论称，在北京今年新开盘的商品房项目中，酒店类公寓仅占不足5%。而且在二手房成交中，酒店类公寓的比重也不超过3%。因此酒店类公寓禁售，不会对住宅市场造成大的影响。