本报记者 潘沩 上海报道

　　当潮水退了，才知道谁在裸泳。房地产紧缩政策下，上市地产企业陆续公告进行信托融资。而这支队伍中，夹杂了上市仅半年、超募2亿资金的南国置业(002305.SZ)。

　　5月17日，南国置业公告称，公司以全资子公司武汉南国商业发展有限公司(以下简称“南国商业”)为主体通过江西国际信托股份有限公司(以下简称“江西信托”)发行两年期总额为3 亿元人民币的股权信托。

　　具体操作方式为江西信托以3亿元向南国商业增资，增资后持有南国商业46.88%的股份。两年后，南国置业以3亿元回购这46.88%的股份，并支付不超过15%的年信托收益。

　　然而值得注意的是，南国商业负责开发大武汉家装项目，而这一项目正是南国置业IPO时募集资金主要投向的项目。

　　招股说明书显示，大武汉家装项目投资总额7.8亿，已投入2亿，计划用募集资金补入2.8亿，剩余资金则用自有资金和预收款补足。4月13日，南国置业将募集资金的2.4亿，向南国商业增资。

　　然而，在IPO半年后，注资仅一个月之后，南国置业便通过信托公司，以高昂资金成本借款。这不由得引发猜想：IPO募集的资金仅能支持半年吗？大武汉家装项目为什么这么缺钱？

　　未雨绸缪还是粮草紧张？

　　对于此次信托融资，南国置业证券事务代表汤伟对记者表示，公司不差钱，现在融资是为了先筹资在手，做最坏的打算；而公司这次信托融资的实际成本低于12%。

　　“房地产行业2008年的调整很大，公司是做最坏的打算。房地产的IPO和再融资都已经停了，信托马上也会停掉。我并不是说我们现在缺这个钱，只是希望在政策更严厉之前，尽可能多的把钱放在手上，这样可能好一些。”

　　汤伟表示，为了能成功办下信托融资，大股东许晓明将以自己持有的9000万股南国置业股票作为担保。“我们现在还没办，正在办申请。大概得要下周才公告。”

　　但如果公司不差钱，那么南国置业为什么要以如此高昂的代价获得这笔3亿元的南国商业的股权？

　　一般来说，地产公司将项目公司的股权“回购”给信托公司，期满后买回的做法颇为普遍，鲜少有地产公司的大股东需要再用公司股票做担保。这也意味着，随后南国置业再缺钱时，大股东少了一样利器——南国置业的股票去质押贷款。

　　那么，南国置业是否缺钱呢？

　　汤伟向记者承认，大武汉家装项目只办下了国有土地使用证和建设用地规划许可证，而建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证尚未办理。一位四大行的信贷人士告诉记者，即使在政策不紧的时候，房地产企业进行开发贷款的首要条件便是四证齐全。这意味着，大武汉家装项目无法获得银行贷款。

　　一季报显示，公司的货币现金为7.6亿元，短期借款为5亿元，公司能用来投长期项目的资金，不能算充裕，但还是有一定余地。

　　超募资金投向之惑

　　南国置业于2009年10月19日IPO，发行4800万股，发行价为12.3元，一共募集到5.9亿，扣除融资费用仍超募1.8亿元。

　　南国置业在招股说明中声称：“若本次募集资金超过预计募集资金额，则用于募投项目的其他资金需求。”

　　2009年12月，公司公告超募的资金将投向南国·南湖城市广场和南国·北都城市广场项目。但这两个项目，都不在IPO募集资金投向的清单中。

　　然而，几个月后，南国置业为大武汉家装项目，另借利息颇高的信托融资。

　　对此，汤伟解释：“在做招股说明书时，我们对超募有多少资金还不了解。算了一下，募投项目的资金够用，就把超募资金投到南湖城市广场上去了。”

　　此外，汤伟表示，这次信托融资的成本不到15%。他说：“事实上信托收益比12%还要低。”记者试图联系江西信托，确认这一信托融资的实际收益。但截至发稿时，仍未能得到江西信托的答复。

　　11月7日上市，南湖置业当天以25元开盘，这个价格成为其上市以来的最高点，之后股价一路下跌。到2010年5月17日，公司公告当日，南国置业跌破发行价，当天跌幅为8.77%，收于11.75元。