摘要：14日，万达的老板王健林以401.1亿元位居“新财富500富人榜”之首。15日出炉的万达商业地产公告显示，2010年一季度，万达商业地产公司实现房地产合同销售面积约137万平方米，合同销售金额约152亿元，相当于2009年全年合同销售额的50%。

　　14日，万达的老板王健林以401.1亿元位居“新财富500富人榜”之首。15日出炉的万达商业地产公告显示，2010年一季度，万达商业地产公司实现房地产合同销售面积约137万平方米，合同销售金额约152亿元，相当于2009年全年合同销售额的50%。而同期，万科地产(企业专区,旗下楼盘)的销售金额为150.9亿元，这意味着正在筹备A股上市的万达地产销售业绩首次超越老大万科地产。

　　在近年来商住价格倒挂的情况下，万达取得的成绩着实出人意料，这或许意味着一个新的时代的来临；与此同时，在号称史上最严厉的地产新政的影响下，住宅物业开始降温，商业地产却走出独立行情，中原地产数据显示，4月份一线四大城市的写字楼租售两旺，租金普涨；尤其是近期各国各大开发商纷纷增加商业地产的投资，吹响进军商业地产的号角，更是为商业地产新时代的来临释放出强烈的信号。

　　万达凸显王者气概

　　就在万达业绩狂飙突进的同时，5月14日，万达的老板王健林以401.1亿元成为“新财富500富人榜”的首富，万达的发展已经凸显出王者气概。创始于1988年专注于商业地产的万达集团(企业专区,旗下楼盘)，而今在全国50余个城市投资项目，资产1000亿元，年销售额600亿元，已在全国开业27个万达广场，8家五星级酒店，400块电影银幕，持有的收租物业面积约700万平方米。

　　2001年，万达在累计了近600万的住宅开发量后将战略重点转向了商业地产的开发。通过与沃尔玛等国内外知名企业的战略结盟，万达凭借“商业+地产”的开发模式稳坐商业地产的头把交椅。随后，在2007年开始的上一轮楼市调控中，万达抄底储备了大量商业地产可开发地块，为2008年和2009年大跨步的发展奠定了基础。

　　而今根据万达公告的披露，其一季度业绩表现首次超越了销售业绩蝉联第一的地产龙头企业万科。“一季度属于超额完成销售指标，152亿的销售额还并未包含商业物业租金收益、酒店物业的收益，仅限于销售的住宅、公寓和可售小商铺的合同金额。”万达相关负责人对此表示，2010年万达预计将开业15个万达广场、7家五星级或六星级酒店，持有物业面积将增加300万平方米以上。

　　在万达看来，从4月份的情况看，大部分项目公司仍能超额完成任务，将宏观调控带来的影响减到最小。相比之下，一季度还在斥资近150亿元全国买地的万科，在2010年初拟定了相对激进的一线城市扩展战略，仅上海一地的拿地计划就有8幅之多，而4月份仅花10亿元拿下两个项目。

　　根据万达的规划，其目标是到2012年，年销售收入超过1000亿元，净利润超过60亿元，商业地产开业80个万达广场、五星、六星级酒店超过45家、文化产业拥有1000块银幕、连锁百货超过65家，持有的收租物业面积超过1200万平方米。

　　商业地产受益调控大反弹

　　住宅地产的销售火爆，最终导致出现了少见的住宅项目的售价高于商业项目的现象，业界称之为“商住价格倒挂”。近年来，这种现象在北京、上海等全国一线大城市尤为明显。以北京东三环CBD商圈为例，在楼市新政未及出台前，上述写字楼的价格约为35000元/平方米，而周边住宅价格约为45000元/平方米。

　　2008年底为稳定房地产市场出台了系列措施，其中对购买住宅提出了降低首付、优惠利率等扶植性措施，造成2009年以来住宅价格的大幅上升，投资于此可以收到立竿见影之效。随着“新国十条”的出台，4月下半月主要城市住宅销售出现急剧降温，但与此同时，商业地产却走出一波独立行情：一线四大城市的写字楼租售两旺，租金普涨。业内人士表示，下半年预计商业地产的收益率将逐步提高5%-10%左右。

　　中原地产研究部的数据显示，4月写字楼供求量均出现大幅放大，四大城市写字楼新增供应面积50.09万平方米，环比增长181.90%，销售面积62.70万平方米，环比增长72.43%。广州的甲级写字楼租金已经连续4个月上涨。至于销售方面，北京地区写字楼价格更创出一年来新高。

　　“商业地产有望继续走出独立行情，成为新政的最大受益者。”中原地产研究中心分析师季峰认为，4月中旬，针对住宅市场的调控不断加码，住宅市场成交萎缩将成为持续的状态，但无论是信贷政策还是限购政策都未涉及商业地产。此外，在首付、利率、回报率等因素的博弈下，目前商业地产明显优于住宅市场。在通胀预期的影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。

　　开发商抢滩商业地产

　　据有关媒体数据显示，4月26日至5月2日，上海、深圳、广州三个一线城市的商品房成交面积环比分别下降33%、34%和23%，而此前的二线热点城市南京、杭州、合肥三地成交面积环比分别下降77%、41%和55%。分析人士认为，新政对二、三线城市投资需求的抑制十分有效，楼市正进入漫长的观望期。

　　地产调控让住宅市场开始降温，而一直以来被低估，甚至是出现商住价格倒挂的商业地产开始走出独立的看涨行情，在新政或许会在1年或者更长时期持续的预期下，如果你是房地产开发商，你会怎么办？

　　答案似乎不需要怎么考虑，几乎是一种本能的反应：进军商业地产或者增加商业地产在投资中的比重。在这种情况下，很多在住宅领域知名的品牌开发商如万科、华润、保利、合生、富力、中海、城建等都开始将目光齐齐对准商业地产：住宅“老大”万科，即已开始发力商业地产领域，并宣称要将商业地产投资比重提至20%；此前，保利在2009年年报中也曾透露，未来3-5年内将会投入近300亿元资金，用于开发商用物业项目，并欲将商业地产投资额比重加至30%；最近，华润置地(企业专区,旗下楼盘)也在公开场合透露该公司未来商业地产的资产比例与利润贡献率将提高至40%。一时间“商业地产”已成为房地产界的“宠儿”。

　　增加商业地产的比重不仅仅是出于现实的考虑，商业地产的租金收益能带来稳定的现金流，对住宅地产正好是有益的补充，在5月13日北京“亚洲商业地产峰会”上，美国地产服务商高纬环球董事总经理张良军认为，开发商业地产是开发商多元化策略的一部分，是为了建立稳定现金流而采取的合理财务策略。正是因为考虑到商业地产对企业的风险影响和平衡，越来越多的开发商将目光锁定在商业地产开发上，甚至以往单纯进行住宅开发的万科，也不得不在2009年开始涉足商业地产。

　　南都记者 李乾韬