新政当前，上海住宅市场与商业地产市场表现截然不同，住宅市场成交量大幅下滑，商业地产成交量却增长50%。分析人士认为，在住宅价格面临下调压力之际，一部分炒房客抛售住宅物业转战商业地产的案例增多，商业地产市场因此成了资金的短期‘避风港’。

　　成交增长五成

　　上海五一假日房展会惨淡收场，商业项目成交却撑起了大半个楼市。五一小长假期间(4月30日-5月4日)上海市商品房成交688套，其中5月1日-5月3日全市商品住宅成交套数仅为79套，同比下滑91%。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍向早报记者表示，从中原门店统计来看，目前购房者来咨询商业项目的增长了20%~30%，这与住宅咨询量对比明显。部分投资者从住宅市场溢出，目光转向商业地产项目，现在这一趋势已经非常明显。

　　近日浦东证大五道口当周成交共计1.1万平方米，静安中华商城商办楼当周成交3.06万平方米，这两个项目成交量较大主要是由于大宗交易的关系。另外宝山顾村板块绿地北郊商业广场成交量为0.45万平方米，成交套数达到了44套，主要由于投资客对于小面积商铺比较青睐。　　

　　据方方地产咨询机构最新出品的《上海泛商业地产月报》统计数据显示，4月份，上海泛商业三类物业交易总量约45.49万平方米，环比增长了48%左右，创下了今年单月成交量新高。

　　同策咨询与研究中心研究报告显示，4月份上海租赁市场回暖，写字楼空置率进一步下降，同时在住宅突然受控的刺激之下，办公市场供应和成交均走出低迷，呈现大幅增长态势，成交环比增长达到53%，供应出现井喷，同比增幅达到398.68%，供应总量超过上季度总和。

　　上海商铺4月份成交大幅上涨，达到24.73万平方米，环比增幅达到70%，一扫上季度商业产品市场的颓势。其中沪外环区域继续领跑市场，奉贤、原南汇和松江三地位列前三，专业性市场的商铺仍是成交主力军。4月份商业产品新增供应量为32.07万平方米，为近一年来月供量最高的一个月。

　　短期“避风港”

　　“商业地产成为住宅市场溢出的重要去处之一。”宋会雍强调，“楼市新政针对住宅市场，商业地产并不在政策的覆盖范围之内。”

　　新政中规定“二套房首付不低于五成，利率为基准利率的1.1倍”、“暂停第三套房贷款”、“限制异地购房”等，这些方面对于商铺和写字楼的贷款申请并未有影响，投资者仍然可以异地购买或者一次性购买多套商用房。

　　宋会雍指出，楼市新政使房价下跌压力越来越大，部分炒房者为了规避其中的风险，决定在房价下跌之前抛售出去。资金总得找到一个好的出口，商业项目虽然涨幅不大，但起码不会下跌，因此成为炒房资金的一个“避风港”。

　　“上海城市发展如大虹桥、大浦东和世博等利好，同样也给投资商业地产项目提供了未来价格支撑。目前，不乏好的商业项目价格在不断上涨。”宋会雍表示。

　　从投资回报来看，商业项目要好于住宅。目前上海市住宅投资回报率为2%~3%，而商业项目的投资回报率为4%左右。

　　方方地产咨询机构泛商业咨询部经理全俊伟指出，4月17日调控政策公布后市场成交量仅有公布前约56%水平，而这样低的水平，除了今年2月受春节假期影响外，在其他月份，甚至历史同期都没有出现过类似情况。虽然不能百分之百确定调控政策的影响，但成交数据的陡然萎缩，佐证了泛商业市场同样受到了新政影响。

　　“有住宅投资客开始转向商业地产投资，但不会大量涌入这个市场，部分人选择转向商业地产的原因，主要是由于商办价格较住宅低，尤其是商住楼价格较住宅价格看上去有一定优势，仍然有一定的利润空间。”全俊伟强调。

　　风险仍不确定

　　全俊伟告诉早报记者，新政来袭，商业地产并非“诺亚方舟”，可以作为短期内避风港，投资者未来依然面临不确定的风险。

　　他介绍，对照“新国十条”，虽然第二套住宅首付和利率大幅提高，但是住宅贷款年限可以达到20年，商业物业最多10年，期限上住宅较为灵活。另外，住宅封顶就可以发放贷款，商业物业必须是竣工验收的房屋，但主体竣工和验收可以相差一年时间，这样的时间差，对于投资者而言，就可能面临市场不确定性。

　　值得注意的是，商业物业转让税费，远高于住宅二手交易费用，这也是投资者需要考虑的问题。

　　全俊伟介绍，按国家规定，转让非居住用房即商业物业，涉及五项税收。据测算，假定投资者以100万元购进一套商业物业，并以200万元转让，大约要缴纳53万元税收，而且为累进税，即50%以上，最高约62%的利润要“归公”，这个比例远远高于住宅二手房交易费用，这也就是造成商办市场一直不温不火的主要缘由。

　　此外，宋会雍强调，从1980年代开始商业地产一直征收房产税，而住宅则一直暂不征收。未来可能出台的物业税将首先向住宅物业征收，这对商业地产也将产生一定正面影响。