随着“4·15”新政的推出，个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成，贷款利率也上调至基准利率的1.1倍，购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。据权威研究机构最新调查数据显示，在北京、上海、广州、成都等城市一手住宅市场成交持续萎缩的背景下，中高端商铺的空置率却出现空前下降。最近，在住宅市场成交平淡的情况下，大连部分开发商也适时推出项目中的公建、商街等商业产品。业内人士指出，楼市宏观调控政策主要指向住宅的投机性需求，这部分资金受到挤压后，可能会转向投入商业市场。

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　　新政出台

　　“商住倒挂”有望扭转

　　虽然住房租金收益比较低，但由于投资门槛低，短期内可以变现，而商业则要专业的经营眼光。因此，一直以来，住宅市场被社会资金爆炒，而真正具有长期投资前景的商业地产则备受冷落，一直处在商住倒挂的价值贬损阶段。

　　在新政出台后，购买第二套住宅和购买商铺在首付款和利率上是相同的。不同的是，商业地产拥有远高于住宅的回报率，据测算，商业地产的投资回报率是8%至10%，远高于住宅。自古更有“一铺养三代”的说法，在大环境对商业地产有利的情况下，不少个人投资者都将目光转向了商铺和写字楼。

　　业内人士指出，此前房地产市场“商住倒挂”的现象与短期行为下，商业地产存在的高风险密切相关。经过近几年的调整，大连商业地产的实际状况有了很大的改观，短期行为基本不复存在。一方面，消费需求的扩张为前期的存量消化以及不良项目的重整创造了条件。据统计，目前大连规模型商业项目的空置率在10%以下，处于合理水平。另一方面，新开发的商业项目由于定位准确、规划合理，一般都在较短的时间内即取得了良好的经营业绩。如2008年年底开张的时代广场，以及后来的新世界名店坊等，都能为大连商业地产的发展提供可汲取的经验。另外，近年来，商业地产开发的主流——社区商业也更加注重社区或者区域商业氛围的培育，项目的公建等商业设施的开发不但是企业增加利润的手段，更是全面提升社区居住价值的砝码。如东特星中环引入沃尔玛、润德北京公园引入家乐福，华润·海中国引入华润万家超市，红星海世界观打造14万平方米城市级商业街……开发商已经在商业对于地产的价值上有了更加深入的认识。因此，大连商业地产的发展不仅具有市场基础，也具备了理念基础。

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　　战略转移

　　商业地产地位正在提升

　　其实，早在本次新政出台之前，国内部分主流开发商已将发展战略锁定于商业领域。 2009年8月，华润置地(企业专区,旗下楼盘)旗下所有子公司在北京举行品牌发布会，发布会上华润置地对外宣布了其未来的品牌战略及经营发展战略，明确表示要将持有型物业的开发与经营作为企业最重要的三种盈利方式之一。由于在国内多个城市成功开发运作了大型商业项目万象城系列，华润对商业地产的开发称得上颇有心得，因此，华润对商业地产的青睐尚可认为是企业战略的延续。但一直以潜心于住宅开发的万科(微博)如果涉足商业地产开发，则不能不认为是对行业的一个提示。去年年底，万科集团总裁郁亮在接受媒体采访时曾表示，万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品仍将占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。

　　除了华润、万科外，国内有意进入以商业地产为主的品牌房企不在少数，据了解，目前包括凯德置地(企业专区,旗下楼盘)、绿地、保利等开发商在内，都将2010年的投资方向锁定在了商业地产领域。原因是持有型物业的开发及运营更有利于企业的可持续发展。业内人士指出，房地产行业的收益来源有四个渠道，即一次性收益、持续性收益、增值性收益和溢价性收益。大多数住宅开发商通过销售来实现一次性收益，这样做难以得到更大利润，更难以得到持续经营带来的租金收入，难以享受资产价格升值和土地升值的双重利润，以及难以取得商业品牌所带来的溢价。一个更加现实的问题是，普通住宅的开发持续消耗土地性资源，消耗的不可再生将导致企业将来所面临的市场竞争日趋严峻，如果不能转型，迟早要面临土地资源的无以为继。

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　　规模资本介入

　　未来市场动力更足

　　戴德梁行(微博)出具的一份调查报告显示，2009年，大连全市消费品零售总额约1300亿元，同比增长近20%。随着大连城市经济的发展以及城市影响力不断增强，大连商业开始进入快速发展期，未来几年外资等规模性商业项目将成为关注焦点。裕景商业中心，大连恒隆商业广场等大型商业或将打破本地企业的垄断地位，为大连市场带来更多的品牌选择和理念创新，为多元化发展提供机遇。海外资本和国际品牌进驻的同时，不仅给大连消费者带来更多的选择空间，也为大连商业市场带来更多国际化的理念。

　　金融危机的到来也加速了商业市场格局的调整，在众多商场升级改造加强竞争力的同时，也有部分商家在激烈的竞争中退出市场。去年上半年百安居三八广场店与特力屋相继闭店，站北凯旋商城申请破产，天津街天龙商城也被迫低价拍卖，规模资本的介入将推动市场出现更深层次的洗牌。

　　商业市场的业态结构也将面临新一轮的调整。近几年，购物中心店中店的模式逐渐为大连消费者所接受，招商水平明显提高，海外资本介入之后，较低档次的店铺和品牌将逐渐被淘汰，或向更高楼层转移。同时，餐饮、和休闲娱乐功能也占到越来越多的分量。

　　■记者感言

　　商业地产旱很久了也该下点雨了

　　二套房限制，对住宅市场是短期利空，对商业地产却是利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多了，已经泛滥成灾了，资本已经开始布局商业地产。

　　先知先觉的投资者早已悄然关注这个领域。由于商业地产的投资较为理性，这个投资领域绝没有住宅市场那样冲动。虽然在短期来看商业地产的投资回报要慢于住宅市场，但通过一段中长周期的持有商业地产，从它的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。同时这个投资领域也不是普通投资者关注的板块。商业地产作为投资市场，在银行贷款的首付比例上早已有限制，所以现在住宅的二套房首付有了严格限制，反而对商业地产是一个投资的促进。