5月8日，深国投商用置业宣告以深国投广场、印象城和新一城为核心的SCP新品牌体系正式确立，从而逐步走出美国西蒙和新加坡嘉德置地先后撤出合作的阴影。

　　今年3月，深国投商置完成收购深圳格瑞企业管理咨询有限公司，正式转型为集商业地产项目开发建设、经营管理于一体的商业地产商。而近期，新一轮地产调控山雨欲来，商业地产成为各大地产企业暂时的避风港。深国投商置又面临国内中粮地产(企业专区,旗下楼盘)、金地集团(企业专区,旗下楼盘)等大佬上百亿元的商业地产投资竞争。

　　在等待国内REITs(房地产投资信托基金)期间，深国投商置通过大股东华润集团于海外发行第一只房地产基金，募集资金8亿美元。

　　“这次银行信贷收紧主要是针对住宅地产，对商业地产相对而言影响较小，加上国家对REITs发展的鼓励，政策利导了更多的房地产开发商转战商业地产，因此，竞争确实越来越激烈。”8日，深国投商用置业董事总经理丁力业表示。

　　整合产品

　　国内的商业地产起始于国外零售大卖场的涌入。上世纪90年代，作为沃尔玛中方的股东，深圳国际信托投资公司初试商业地产仅仅只是为了配合沃尔玛在中国扩张开店。

　　2003年，深国投商置成为沃尔玛新店的开发建设工具，设计的产品是为沃尔玛量身定做的购物广场，在项目选点、建设方案设计等方面都主要考虑沃尔玛的要求或参考沃尔玛既有的标准。

　　2004年底，全球最大的两大商业地产商美国西蒙和新加坡嘉德追随沃尔玛而来，先后与深国投商置构成商业%2B金融%2B地产的三角合作关系，此后，与西蒙合作的“印象城”及与嘉德合作的“嘉信茂”购物中心逐步在全国遍地开花。

　　截至2008年底，深国投商置与各方合作开发及签约的商业地产项目多达60个，其中，多数中小型购物中心“新一城”以沃尔玛为主力店，结合部分自营商业面积，在主力店稳定的租金和人流基础上，通过自营部分来提高租金回报和租金增长水平，提高商业物业价值。

　　从去年开始，深国投商置开发建设的郑州印象城、苏州印象城、杭州印象城等项目皆定位为家庭型区域购物中心。丁力业认为，“该产品适合中产阶层家庭消费，新兴的中国中产阶层惊人的消费能力将给家庭式购物中心带来无限广阔的发展空间。”

　　在三角合作关系中，深国投商置的角色主要只是以沃尔玛股东身份参与各地政府的招商引资，以便拿到廉价的商业地块，并根据商业规划进行前期建设。而整个商业地产项目开发流程中，前期整体商业规划、中期商场招商及后期商场运营管理基本都是外资合作方担当。

　　“通过与外资合作，我们获得了商场经营管理经验，并组成了商场经营管理团队。外资方撤出合作后，在大股东华润集团的支持下，我们完全有能力单独把优质的商城资源接过来经营管理。”丁力业说。

　　去年底以来，通过先后与西蒙、嘉德等外资合作方进行资产置换，深国投商置目前持有经营商业地产项目16个，总建筑面积121万平方米。

　　该公司总部所在的深国投广场建筑总面积逾20万平方米，集办公、购物、休闲于一体的大型综合商业中心；定位家庭型区域购物中心的“印象城”规模在7-14万平方米，发展重点在中国的一二三线城市，经济发达的省会城市和沿海地区的经济发达城市；新一城更大众化和社区化，规模在4万至7万平方米。

　　“未来几年，印象城将是我们重点发展的主打产品。”丁力业说，“城市化进程的加速和中产阶层的扩大将是我们的机会。”

　　等待套现

　　“应该说，商业地产经营环节的技术要求比开发环节的要高很多，一个商业地产项目的风险和收益往往都集中在经营环节上。” 深圳富智商业顾问总经理吴德云认为。

　　在早期，深国投商置将不熟悉的招商和经营管理交给外资方是可以理解的，但是，问题是对于招商和经营管理环节，外资方也没有多大优势可言，因此，深国投商置早期开发建设的商场并没有成功的管理经营经验。

　　“虽然，外资方可能在国外有较多的品牌商家资源，但是中国各地的消费者对国外不同品牌有不同的认知度，能对号入座的不多。”吴德云说。

　　深国投商置持有的商业物业多数在二、三线城市，这些市场对国外新品牌无法轻易接受，而大商场中过期的二、三流品牌在二、三线市场仍然有一定的消费群。

　　“其次，长期以来，外资合作方带来的管理团队人工成本较高。”吴德云认为，国内零售业整体薪资水平偏低，而国外高端服务业整体薪资水平偏高，因此，造成在我国外资方管理成本比国内高3倍以上。

　　此外，深国投商置前期的商场在商业模式上，业态组合较单一。吴德云认为，近五年以来，除了沃尔玛，其他超市如家乐福、大润发等国际零售业也在大举进入中国市场，并同样与商业地产商捆绑合作，这意味着深国投商置的所有项目必须参与项目所在商圈的商业竞争，而且根本就无法保证100%成为赢家。

　　“以大型综超作为核心主力店的这种购物中心的模式本身就是一个低回报率的模式，很难在融资上获得中小投资者的青睐。”他说，“这对深国投商置来说，非常不利于未来套现。”

　　据记者了解，深国投商置目前持有项目中，除南海项目和2个深圳项目的投资回报率超过6%外，大量项目回报率在2%左右，低于银行贷款利率，其回报率尚不够资金成本。

　　深国投商置成立以来，把项目打包上REITs就是所有参与方的共同目标，但是现在国内REITs还没有放行，在国外上REITs要受到“171”号文件的限制。今年以来关于国内REITs将落地的消息不断，以一只成熟基金通常在8%左右的投资回报率计，深国投商置的绝大多数项目显然都达不到做REITs的水平。

　　为了支撑现有商场的经营及新项目的开发，去年，深国投商置大股东华润集团向该公司增资7亿元的注册资本。此后，华润集团在海外发行深国投商置第一只房地产基金——华润商业地产基金，该基金总额8亿美元，。

　　丁力业介绍说，“我们这只基金为投资者的回报目标是每年12%-15%，经过几年的商场培育期后，希望能达到20%的回报率。”