“成为中国领先的商业地产集团。”近日，武汉住宅地产龙头福星惠誉定下的远期战略目标让人大跌眼镜，成为楼市调控之下的又一话题。

　　据仲量联行发布的最新研究报告预计，到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这预示着今后10年里二三线城市蕴涵着巨大商机。

　　对于武汉来说，机会在于今年被国务院批复为中部地区中心城市的武汉，近几年商业地产发展可谓“空白”。与其他重点城市写字楼、商场伴随住宅开发迅速火热不同，武汉商业地产供应远远不足刚性需求，而在销售价格上“商住倒挂”现象尤其明显，写字楼、公寓、商铺价值远被低估。

　　“重商之城”老武汉需要新血液，和记黄埔、瑞安、华侨城(企业专区,旗下楼盘)、万达等外来大鳄早已布局武汉，万科和金地近期在武汉设立商业地产部，开垦这块商业地产价值“洼地”，而本土的武商集团、福星惠誉、长城建设等如今也欲在这轮商业开发大潮中分一杯羹。

　　“商业与住宅配套”吸引地产大佬

　　3月19日，武汉市2010年第三次、虎年春节后第一次土地拍卖中，10宗地块中有6块商业用地。有趣的是，武汉市第一次土地拍卖的9幅土地居然没有一块是纯住宅用地，而在第二次拍卖中，更是少有地出现了“住宅搭配商业”挂牌的现象。

　　大佬们毫不客气地将众多商业地块收入囊中，“住宅+商业”地块尤其热门。保利地产(企业专区,旗下楼盘)夺得硚口区汉西新村地块，福星惠誉拿下三角路村10块地，万科抢下的洪山区长江村13、16、17、18号地块，中润置业购得洪山区铁机村K1地块，均为商住混搭的土地。

　　“一方面是政府开始注重商业与住宅配套的出让模式，另一方面，2010年以来房地产企业对于商业地块的需求，也促使政府改变‘商业搭配住宅’出让策略，变被动为主动。”一位熟识武汉土地市场的第三方机构人士称。

　　“土地价格低，未来需求旺盛，更多的商业地产巨头会看到武汉商业地产的潜在机遇，”湖北中原地产项目部总监邹定文接受采访时称，港资的瑞安与和黄已经先期布点，华侨城在东湖也将有大体量的商用物业，走得最快的万达集团(企业专区,旗下楼盘)在武汉已拥有江汉路、菱角湖、积玉桥、东湖、丁字桥5个万达广场，总投资金额将近500亿元。

　　本土大佬们也不甘落后，意欲打造商业地产集团的福星惠誉并非最早出手。2009年上市的南国置业(13.15,-1.30,-9.00%)是成为武汉第一家上市的商业地产企业，1月26日，湖北长城建设宣布进军商业地产，由单一的住宅开发企业，变为住宅、商业、酒店、写字楼开发为一体的复合地产开发企业。

　　“武汉目前是集中式商业、沿街底商、专业市场三分天下，商业资本运营层面较少涉及。”邹定文称，相比一线城市，武汉商业模式、形态、理念陈旧，近几年没有出现对城市商业升级换代的典型性项目，这对新进的开发商来说既是机遇又是挑战。

　　“商业地产元年”推动市场

　　2009年被房地产业内称为是“武汉商业地产元年”。9月竹叶山中环商贸城招商之始，每天到售楼部咨询的客户达数百组；10月汉口北批发第一城2期开盘，数千市民甚至通宵排队；11月武昌光谷步行街2期开盘，2000组客户参与摇号。2009年投资客格外青睐商业地产，全年卖出14318套，为武汉历年商铺卖得最多的一次。

　　“武汉素有‘一铺养三代’之说，和温州一带相似，普通百姓都有投资商铺的兴趣。”汉正街一家商铺老板王辰海告诉记者，这两年来，不少有投资眼光的武汉市民最时髦的莫过于“买间铺子”。

　　如此氛围之下，需求旺盛刺激了武汉与商铺相关的商业开发。据统计，目前武汉市商业地产项目(含社区商铺)达1072个，是在售住宅项目总数的近两倍，其中大型商业项目已不下30家。今年，武汉春季房交会首次举办了商业地产展，商业地产项目也意外地成为了此次房交会的亮点，武汉商业地产市场的火热可见一斑。

　　与全民投资的商铺相比，武汉写字楼更有潜力可挖。中原地产研究部研究发现，一直以来武汉写字楼供应量占商品房总量2%～4%之间，近几年，尤其缺乏高档写字楼集中面世。2010年以来，供应停滞和需求增加的双重作用下，武汉写字楼租金虽然上升缓慢，但是出租率明显提高，不少项目出现全国范围都少见的“满租”现象。

　　国际投行世邦魏理仕在“2010年一季度市场指数”中也关注到，一季度武汉优质写字楼市场呈现上升态势，整体空置率较上季度下降两个百分点至15.1%，平均租金为每月49.1元/平方米，环比上涨1.4%，平均售价季度环比上涨0.9%至7720元/平方米。

　　另一个商业机会可能源于武汉写字楼目前严重的“商住倒挂”现象。武汉与其他城市不同，从目前成交的土地价格来看，相同区域的商业用地地价远远低于住宅用地。以4月份唯一挂牌的中北路P(2010)025号地块为例，该区域住宅用地早在2007年就已达到楼面地价3290元/平方米，如今这块一环内黄金商业地块预计挂牌价也只能与此打平。记者了解到，在武汉写字楼聚集的汉口CBD、中南、光谷等几个板块，住宅售价往往高出写字楼售价15%～20%。同处武广商圈，一套140平方米的装修写字楼竟比临街汉口中心嘉园的毛坯住宅还便宜40万元。

　　对于追求长期租金收益的投资客来说，蓝海已然出现。以中南路商圈的新时代商务中心为例，其100平方米的写字楼租金最少能达到4000元/月，而周边相同面积的住宅租金仅仅2000元。