本报记者 高伟 北京报道

　　近日，广州国土房管局解除3个地块合同的细节被相继核实。三3个地块分别是恒大“天河绢麻厂地块”、鸿荣源“金沙洲地块”和“番禺中心城区南区地块”，3宗土地均为两年前高价出让的“地王”。

　　记者发现，广州市这则掀起轩然大波的公告日期远在国土资源部所发闲置土地处置进展公告之前。4月16日，广州国土房管局公告称，解除“穗挂出[2007]第33号、穗挂出[2007]第61号、穗挂出[2008]第2号《广州市国有土地使用权挂牌成交确认书》，并注销440111-2007-000049号、440113-2007-000116号、440106-2008-000001号《广州市国有土地使用权出让合同》”。

　　尽管此番并非广州首次收回“地王”，但在“10年来最严厉”的房地产调控措施的当下，收回“地王”的举措被认为是广州市欲重拳整治土地市场。

　　处理闲置“地王”

　　据记者调查。3宗地块中的“金沙洲地块”是当年深圳鸿荣源置业集团有限公司以21亿元成交价击败保利拿下的高价地块。但是竞得地王并没有带来多少好处，却将鸿荣源置于该项目开发成本上的劣势，甚至造成资金上的压力。

　　早在2008年，就有传言鸿荣源有意放弃势成鸡肋的金沙洲地王。即使鸿荣源无意放弃，由于土地出让金一直未付清，该地块也极有可能被收回。

　　有业内人士分析，房地产市场景气时往往也是地王频出之时，而一旦市场形势变化，高价竞得的土地往往被房地产企业打入冷宫，被闲置的可能性极大。据有关资料指出，广州市于2007年售出的50余宗住宅用地中共诞生出27块“地王”，但其中24宗没有开发或没有销售。

　　东南大学建筑研究所教授齐康对此表示，房地产商炒出地王其本质问题在土地上，而土地的管理则取决于政府。开发商买下土地两年后还盖不出房子任凭土地闲置，政府应该收回并进行相应处罚。

　　据相关资料，广州市国土房管局2009年共收回闲置土地12宗，涉及面积共41.3017公顷，注销用地批准文件4宗，面积共2.0976公顷。

　　在此之前，广州市已对多家“未动工开发且欠缴土地出让金”的闲置地王进行处理。对部分地块甚至没收上亿元土地出让保证金。

　　上述业内人士表示，某些高价地王购地款逾期两年没有支付，而且也未进行开发，仅仅没收土地出让保证金的处罚力度其震慑力略显不足。

　　而在广州市最新颁布的《广州市闲置土地处理办法》中规定，针对“经认定土地闲置满1年的”土地，市、县级市土地行政主管部门应当按照出让土地价款或划拨土地使用权价格的20%计收土地闲置费。

　　除要求一次性计收地价款20%土地闲置费外，还将加重对土地闲置行为的处罚力度，包括依法追究相关法律责任甚至刑事责任。

　　中国人民大学土地管理系教授郑华则对记者表示，以前针对闲置土地的处理方式并不乏严厉措施，但是政府落实起来多有折扣，并没有严格地实行。倘若严格执行，或许对整治土地市场才有一定作用。

　　出让制度或临改革

　　收回“地王”尽管体现了政府在加强房地产调控政策上的诚意，但在郑华看来，仅仅是政府“按政策办事而已”。她认为只有从根本上严厉打击土地市场的投机行为，土地价格预期才会偏向于理性，国家的调控措施才会更有效果。

　　上述业内分析人士则进一步指出，房产商在高价拍得地王时，大多基于对市场的乐观估计。当周围市场无法支撑地王土地成本时，有的宁愿放弃土地保证金也不愿启动开发。这里面出现了一个奇怪的局面：土地闲置，房产商失算，政府却得到了土地保证金和土地闲置费。

　　但这却不能简单认为是招拍挂制度的问题。

　　齐康认为，问题在于地方政府没有对市场做足够深入的调查，从上到下并没有详细的研究，对经济规律没有完全摸清楚。“一次往左一次往右，造成一种震荡的面貌。”

　　一直缺乏合理的能与招拍挂制度相辅相成的土地出让计划和相应监管制度，成为当前土地出让制度下地方政府和开发商扭曲供求现象的原因之一。

　　据记者了解，《广州市贯彻落实国务院<关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知>(国发[2010]10号)努力实现住有所居的意见》日前在广州市政府常务会议讨论并原则通过。

　　这个被称为“国十条”广州细则的“意见”， 包括了“进一步加强和改进住房保障，严格规范市场秩序，加大执法力度，严肃查处囤地、囤房、哄抬房价、规避政策”等内容。

　　广州市国土房管局相关负责人明确表示，该细则在市政府通过后还将进一步修订，预计“五一”前后向外界公布。随着“五一”楼市到来，广州楼市新政细则也将备受关注。

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