南都记者 田爱丽 上周五，本报商业周刊《产权式商铺售后返租再抬头 泡沫背后藏财富密码》一文刊出后立刻在业内引起巨大反馈。一位长期接触“售后返租”的地产界人士王睿向记者爆料称，与10年前相比，现在不少商业项目的“售后返租”在操作手法上已很不相同，尤其是一些非产权商铺，与其说是在“炒铺”，还不如称其为“非法融资”的类金融产品更合适。

　　而本报记者接触多家“售后返租”的开发商，不少开发商向记者透露，“最小间隔建筑面积为6平方米”的“蜗居型商铺”，也可以卖到60、70万元。其噱头只有一个：先签个意向性返租协议，承诺购铺者“年回报12%”，或“三到五年收回成本。”

　　变相的“售后返租”盛行

　　“10年前，新中国大厦、中华广场在开发过程中，由于实际投资远超过开发商预期。开发商采用售后返租卖铺，更多为了周转资金。”王睿表示，基于此，10年前“售后返租”的操作主体基本是开发商，出售的也是商铺的产权，而之后发生纠纷后，小业主诉诸法律追究的对象也是开发商。

　　不过，针对法律法规的限制，现在变相的“售后返租”做法出现了。据悉，国家法律规定不准发展商将房屋卖给购房者后再由开发商从购房者手中将房屋租回来，给予租金作为回报，因此现在开发商采取委托一家经营公司，由其代为经营，并给予购房者回报。

　　记者在采访中发现，眼下市场上“售后返租”的已不是商铺的产权，而是商铺的使用权。而“售后返租”的主体，也不再是开发商自身，而是一个单独注册的经营管理公司。据王睿透露，这种经营管理公司分为两种，一种是与开发商合作的公司；另一种是将全部商业物业包租下来的二房东。其最低注册资金只需要50万元，但在股权结构上基本与开发商没有法律关联关系。这意味着，商场如果与小业主发生纠纷，小业主无法通过法律程序向开发商追索。近期以这种形式迅速蹿红的有伟×集团、铂×地产，旗下项目涉及了位于中山三路通讯电子科技数码城、白云区的日用百货交易中心、石槎路的服装鞋业商贸城等等。

　　“现在利息率较低，与10年前相比，售后返租开出的回报也越来越高，期限也越来越长，以前最多3-5年，但现在10-20年的期限已经出来。”王睿表示，据他所知，南海嘉州广场提出的回报率是10年回报100%；而伟×集团在湖南的项目返租20年经营权，年回报率为15%。然而，国家规定的租赁合同最长期限也就是20年，小业主购买的商铺使用权期限如果与售后返租的期限同样长时间，从某种程度上来说，这就是变现的金融投资产品。由于长期返租回报，对小业主而言，商场后续是否持续运营已经不再重要。

　　灰色地带的“非法集资”？

　　而从开发商的角度来看，由于出让的不是产权而是使用权，开发商一方面可以得到一笔长期固定的租金收益；而另一方面，可以继续将物业资产抵押给银行，得到银行贷款，回笼资金运作下一个项目。而对于进行售后返租的经营管理公司来说，一方面要负担开发商的整体包租租金，另一方面还要支付给小业主返租回报，资金压力巨大，如果商铺未能按期出售或者后续运营跟不上，很容易出现崩盘。

　　记者在越秀区、白云区部分售后返租的商业项目现场看到，其中闲置物业较多，个别商场甚至没有正常运营。“为不使资金链断裂，这些经营管理公司往往一个项目上马之后，立即上马第二个项目，但这就像滚雪球，越滚越大越容易出问题。”

　　《中国人民银行法》、《商业银行法》以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容。并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等资产进行等份分割，通过出售其份额处置权进行高息集资。

　　“现在通过委托第三方经营管理公司，发展商游走在合法与非法之间的灰色地带。”广东南日律师事务所合作人马锦林表示，但这种做法实质上就是在“返租”旗帜下的“非法集资”。而广东正大联合律师事务所律师李彪认为，对于出售商铺产权的“售后返租”，开发商在取得预售许可证的情况下，采取“售后返租”的方式，违反了《商品房销售管理办法》第11条的规定，属于违规营销行为。但如果是出售商铺的使用权，这无异于将商铺租赁给小业主后，再返租回来，这种做法其实就是“非法集资”。(文中王睿为化名)

　　商业地产巨头集结佛山

　　目标一致：抢建城市综合体

　　随着广州对大型商业地块出让门槛的不断抬高，不少商业地产巨头纷纷向佛山集结，企图借助广佛同城化的机遇，迂回杀入广州市场。记者从佛山有关部门了解到，截至目前，继保利、中海、新加坡凯德置地(企业专区,旗下楼盘)之后，香港瑞安、新鸿基以及新地等巨头也先后在佛山购地，筹建大规模商业地产项目。

　　广东连锁经营协会会长孙雄日前在出席广佛同城零售业商机论坛时表示，如果以广州、佛山单个城市而论，其目前商业规模远远无法与北京、上海等国际商业中心城市相提并论，但如果佛山搭上广州，以广佛两地同城化商圈的规模，或有可能挤进世界商业中心城市的行列。

　　身为佛山市市长的陈云贤今年两会期间第三次建议国务院放宽“较大的市”审批权，让佛山尽早成为“较大的市”。据他透露，在广佛两地在交通基础设施逐步落实外，广佛两地有望实现互通电话不交长途话费，跨两城使用银行卡不交手续费等。

　　广佛进一步同城化的同时，为广佛商圈带来了新的发展机遇。“商业是现代城市发展的方向，这个世界上有‘没有工业’的城市，‘没有农业’的城市，绝对没有‘没有商业’的城市。”孙雄表示，但以广州现在的社会消费品零售总额来看，去年只有3647亿元，在规模上远远落后于北京、上海。据悉，北京2009年社会消费品零售总额为5309亿元，上海5172亿元，广佛两城市可达到5076亿元，这相当于长三角杭州、南京、苏州三个核心城市的90%，并接近北京、上海的规模。由此来看，广佛同城化应放在珠三角中心城市的发展策略中，广佛携手挤进国际商业中心城市才具有可能性。

　　其次，广佛在商业的硬件上已经达到国际化商业中心水平。早在16万平方米的保利水城落户之前，香港地产巨头新鸿基已于2006年抢先买下南海广场，成为首个进驻佛山商业地产的外来资本。随后，中海、新地、保利地产(企业专区,旗下楼盘)、新加坡凯德置地、香港瑞安、新鸿基等地产巨头先后涌入打造大型城市综合体商业项目，涉及范围从南海到澜石，从东平新城到佛山市区。

　　“按照广东连锁协会的调查，目前广东3万平方米以上的购物中心差不多有500个。2009年广东已建或在建的5万平方米以上的购物中心有177个，面积达到2029万平方米。其中广州、佛山拥有84个，几乎占了全省的47%，其建造面积接近全省的50%。”孙雄表示，即便是北京、上海也没有类似天河商圈这样如此大体量、如此集中的商业，因此广佛商业的硬件已经可以进入国际商业中心城市的行业。

　　不过，在广佛一体化不同的商圈定位上，暨南大学现代流通研究中心执行主任陈海权认为，商业中心城市需要从单核向多核转移，继城市中心商圈之外，还将建立起多个城市副中心。比如继广州天河商圈之外，其他商圈应立足于次商圈，具有大规模、具有板块吸引功能的副中心商圈。　南都记者 田爱丽