■ “叩问中国楼市”系列评论之十一

　　中国楼市存在的一个很大争议，是社会保障与市场化改革表面的冲突。

　　房地产处于复杂的各种经济、政治和社会生活关系中。首先其作为人们的基本消费品，具有商品属性，以及衍生出的财产属性和投资(机)属性。其次，具有社会和政治属性，是衡量生活水平和保障状况的重要标志。

　　我国进入住房商品化改革阶段后，住房政策从单纯的福利分房体制下解脱出来，转向住房分配的货币化、商品化和市场化。与此同时，也将住房的商品和公共两种属性混为一谈。表现为，一是在住房私有化为主导的政策下，由于配套制度的设计缺陷，住房的商品属性被释放得淋漓尽致，并绝对压制保障属性；二是缺乏明确的政策文件来规定到底应对什么人进行保障以及保障的范围、权利、面积、标准、方法等等，这才不断孳生以商品属性为名、行保障属性之实的套利现象。

　　两种属性混淆且愈演愈烈的推手，无疑是商业性融资占据绝对主导地位的我国房地产金融体系。这种融资结构带有极强的房改色彩，为房地产业的发展提供了强大的资金来源，也对商品属性起了反向激励作用，并在“价高者得房”的原则下，推波助澜房价。

　　商业性融资在助推房价的同时，也屡次成为被调控的对象。综合看来，我国一直采取积极手段频繁、直接干预房地产市场，商业性融资政策缺乏稳定性。由此导致在宏观经济信号的作用之下，市场预期也不断改变，实际上掣肘实施效果。在西方国家由于政府直接对商业性融资调控失误而造成严重后果的例子很多，如在日本泡沫经济形成时期，大藏省对房地产抵押贷款的控制就出现了严重的漏洞。

　　根据房地产的两种属性，从各国的成功实践看，基本上采取了两手抓的办法，即商业性融资和政策性融资并行的局面。特别是由政策性房地产融资机构来承担相应职责并发挥保险的作用，以解决住房市场微利性和住房供给福利性的困境。政策性融资充当了经济和房价波动的“缓冲带”。

　　当下，房地产调控的严厉程度远超过2008年，已经触及了房地产问题的根源，房地产业必将得到规范性的调整。但宏观调控政策主要解决宏观的、周期性的、短期的经济问题，难以解决深层次的、长期的制度性问题和产业的全面重整，即宏观调控政策不能代替经济金融体制改革、市场规律和产业政策。

　　房地产两种属性应并行不悖，而非一方取代另一方。与此一致，房地产融资也应搭建商业性与政策性的组合，即加快组建政策性住房银行、专业住房储蓄贷款机构以及民间互助住房金融机构，为政策性融资服务，而商业银行更多应承担商业性房地产金融业务，服务对象主要是具有购买商品房支付能力的中高收入阶层以及房地产开发经营企业。这样，才能使房地产业的政策性和商业性、保障性和市场性、经济拉动性和经济破坏性能够处在一个合理的博弈区间内。